Купувачите се завръщат на имотния пазар в Дубай

Представяте ли си да работите дистанционно от вила край басейн, окъпана от целогодишно слънце? През последните няколко месеца първокласните имоти в Дубай бяха разграбени от купувачи, които се възползваха от най-ниските цени за последното десетилетие, лесното финансиране и от икономика, отворена за бизнес въпреки пандемията. 

Продажбите на луксозни вили, апартаменти с изглед към морето и фамилни къщи втора ръка скочиха, вдъхвайки нова сила на пазара на имоти, който отчете рязък спад на активността в разгара на пандемията, след като пет години преди това се движеше надолу. Само че, тъй като наемите все още спадат и свръх предлагането оказва натиск, пътят към възстановяването ще бъде дълъг за един от основните икономически двигатели на емирството.

Миналата година дубайската икономиката, разчитаща на търговията, туризма и международната репутация на регионален център за бизнес услуги, бе силно засегната от пандемията от COVID19. Фирмите съкратиха работни места. Напуснаха много чуждестранни работници, които по принцип подкрепят търсенето в сектора на недвижимите имоти, осигурил 7,2% от БВП през 2019 година. И все пак през последните шест месеца пазарната активност се засили, след като бяха премахнати локдауните и вечерният час, отбелязват брокери на недвижими имоти. Това спомогна да се стабилизират цените на семейни вили и имотите край плажове и голф игрища от висок клас. 

Брокерът Матю Бейт, чиято агенция Nest се занимава основно с вили във високия сегмент, казва, че бизнесът е станал много по-натоварен през последните няколко месеца, тъй като граждани, жители и чуждестранни посетители са се възползвали от възможността да купуват. "Някои активи се обезцениха вследствие на локдауна заради COVID-19. Сега бих казал, че отново се връщаме към цените от началото на 2020 г., от 2019 г.", посочва той. 

И докато голяма част от света отново наложи ограничения за коронавируса през този зимен туристически сезон, Дубай посрещаше посетители и Обединените арабски емирства (ОАЕ) започнаха една от най-бързите кампании за ваксинация. 

"Имахме огромен наплив от туристи. Дубай се разкри за много хора. Последните ни двама-трима клиенти за имоти над 15 милиона дирхама (4,08 милиона долара) имат собственост в Ню Йорк, Лондон и вече гледат към Дубай", разказа той. 

И все пак, докато цените на вилите от висок клас са се стабилизирали, като цяло апартаментите в емирството предимно са поевтинели през февруари, сочи ценовият индекс на ValuStrat. 

Кредитният анализатор на S&P Сапна Джагтиани очаква дубайският пазар на недвижими имоти да възстанови нивата, наблюдавани преди пандемията, чак по някое време догодина. "Цените са спаднали с 40-50% спрямо последния връх (2014 година) затова според нас възстановяването на цените до подобни равнища ще бъде бавно и дълго. Наемите в края на 2020 година са били с около 5-10% под предишното дъно на пазара преди десетилетие", отбелязва тя.

Още преди пандемията дългосрочната икономическа тенденция в Обединените арабски емирства бе вяла след срива на цените на петрола от 2014-2015 година, изтъква Кристофър Пейн, главен икономист в инвестиционната и изследователска компания Peninsula Real Estate с централа в ОАЕ. "По-ниските цени на петрола дават отражение и върху броя на населението; налага се да намалявате разходи, хора биват уволнявани, хора напускат страната", казва той. 

Треска за вили 

"Ниските цени, облекчените условия за ипотечни кредити и желанието за по-просторни имоти, откакто пандемията доведе до работата от вкъщи, тласкат до рекордни максимуми сделките за продажби на вторичния пазар в Дубай всеки месец от септември", обобщава Линет Абад от портала за търсене на недвижими имоти Property Finder Group. 

Доминирането на вторичните сделки бележи основна пазарна промяна за Дубай. Продажбите "на зелено" преобладаваха, но миналата година няколко строителни предприемачи забавиха или спряха нови проекти. Сред тях бе "Dubai Creek Harbour" на Emaar Properties. Това са луксозно проектирани крайбрежни апартаменти, предназначени за настаняване на 200 000 души. 

Домакинството на световното изложение Expo 2020, което трябва да се състои през октомври, след като бе отложено заради пандемията, както и поредицата от мерки за смекчаване на дългосрочните правила за визи и гражданство напоследък, би следвало да повдигнат настроенията на пазара в средносрочен до дългосрочнен план, твърдят анализатори. 

Неотдавнашното нормализиране на връзките на ОАЕ с Израел и размразяването на отношенията с Катар също се разглеждат като положителни фактори, които биха могли да стимулират инвестициите в Дубай и неговия пазар на имоти, допълват те. Само че въпреки оптимизма за нарастване на търсенето в определени сегменти на пазара, свръхпредлагането си остава ключов проблем. 

От години предлагането изпреварва търсенето на нови къщи и апартаменти на пазар, на който играчите са предимно чужденци. 

"Дисбалансът между търсенето и предлагането вероятно ще се задълбочи през 2021 година. Това ще бъде резултат от повишаващите се нива на предлагане, особено през идните 12-18 месеца, и все по-ограниченото търсене, докато бизнесът и служителите се насочват към свиване на дейността и в крайна сметка към репатриране на безработни служители", се прогнозира в доклад на Asteco, компания за услуги в областта на недвижимите имоти.

Новите прогнози за предлагането за 2021 година варират. Консултантската компания за недвижими имоти Knight Frank очаква "исторически нива" на ново онлайн предлагане тази година на около 83 000 жилищни единици в Дубай спрямо 35 808 през миналата година, докато Asteco залагана на около 41 500 през 2021 година спрямо прогнозните близо 34 050 за 2020 година. 

"Някои пазарни показатели ще се подобрят през 2021 година (като) растеж на покупките чрез ипотечни кредити в Дубай и други. Дали обаче това ще доведе до възстановяване? Може би само по себе си не. Според над основният фактор, който би предизвикал възстановяване, е намаляване на предлагането", казва Джагтиани. 

Способност за оцеляване

Съкращенията при новите проекти навредиха на баланса на строителните предприемачи. Emaar, най-голямата листвана компания в сектора в Дубай, отчете 58% спад на чистата печалба за миналата година, а конкурентът DAMAC Properties излезе на нетна загуба от 1,04 милиарда дирхама (283,16 милиона долара). 

"Строителите са подложени на различен натиск, главно да управляват ликвидността и паричния поток, като същевременно навременно предават обектите. Освен това предварителните продажби може да не са много обнадеждаващи през 2021 г.", предупреждава Джагтиани. 

През годините след финансовата криза от 2008 г. вълна от преструктурирания обхвана отрасъла и някои предприемачи фалираха. Появяват се признаци за допълнително преструктуриране и консолидация. Emaar планира да изкупи и свали от борсата подразделението си за търговски центрове, а свързаният с държавата Meraas Holding да стане част от инвестиционния механизма на владетеля на емирството Dubai Holding. По-големите играчи, които имат връзки с емирството или неговите владетели, вероятно ще могат да преодолеят бурята чрез достъп до евтина земя и първокласни локации.

"Предприемачите с по-силни баланси ще имат по-големи шансове за оцеляване от по-малките, тъй като ще има прехвърляне на пазарен дял към строители, предлагащи най-гъвкавите планове за плащане. Малките предприемачи трудно могат да решат проблемите с достъпността", заключава Мохамад Хайдар от Arqaam Capital. 

Източник: Юсеф Саба и Лиса Барингтън, Ройтерс (БТА)