Купувате имот „на зелено“? Седемте клаузи, които решават дали ще си върнете парите

Адв. Тодор Мангъров е адвокат в София с практика по сделки с недвижими имоти и дела срещу строители и инвеститори. Той обобщава няколко практични съвета при покупката на имот "на зелено" (преди завършване на строежа).

Покупката на етап строеж е 10–20 % по-евтина от готовото жилище и затова всеки четвърти апартамент в София се продава така. Разликата с обикновената сделка е една, но решаваща: при покупка „на зелено“ плащате за нещо, което още не съществува, на основата на предварителен договор - документ, който не ви прави собственик и не се вписва в Имотния регистър. Всичко, което ви защитава, е написано в него. Ето седемте клаузи, които проверявам първо като адвокат.

Кой продава и какво притежава?

Проверете в Търговския регистър кой е продавачът – често не е известната марка, а новоучредено дружество с капитал 2 лв. за всеки отделен проект. После в Имотния регистър: собственик ли е на земята или има само право на строеж, и има ли ипотека върху терена в полза на финансиращата банка. Ипотеката не е пречка, но договорът трябва да предвижда заличаването ѝ за вашия обект преди нотариалния акт – иначе купувате апартамент, обременен с кредита на строителя.

Плащания, обвързани с реален етап

Схемата „30 % при подписване, 70 % при акт 16“ е добра; „50 % сега, 50 % след 6 месеца“ – не, защото датата не зависи от напредъка. Етапите, които могат да се проверят с документ: акт 14 (груб строеж), акт 15 (завършен строеж), разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Всяко плащане се обвързва с представяне на съответния акт, а не с календарна дата.

Краен срок и неустойка, която боли

Срок „ориентировъчно IV тримесечие“ не е срок. Договорът трябва да съдържа конкретна дата за разрешение за ползване и за нотариален акт, с неустойка за забава от поне 0,1 % на ден върху платеното – и с право на купувача да развали договора и да получи всичко обратно с лихва при забава над определен брой месеци. Неустойка от 0,01 % или таван от 2 % означава, че строителят може да закъснее година срещу символична сума.

Какво точно купувате – до квадратния сантиметър

Площ, етаж, изложение, прилежащи части, паркомясто, степен на завършеност – с приложени архитектурни чертежи и спецификация на материалите като неразделна част от договора. Клаузата „допустимо отклонение в площта до 3 % без промяна в цената“ е нормална, но всичко над това в повечето случаи означава преизчисляване на цената. „Степен на завършеност по стандарт на инвеститора“ без спецификация е покана за спор.

Промени в проекта

Строителят почти винаги си запазва правото да променя проекта „при необходимост“. Приемливо е за технически промени, не и за намаляване на общите части, промяна на етажността или изграждане на обекти, които не са били в проекта – например магазин под вашия прозорец. Клаузата трябва да изисква вашето писмено съгласие за всяка промяна, засягаща вашия обект или общите части.

Какво става при несъстоятелност на строителя?

Това е въпросът, който никой не иска да задава на подписването. Ако строителят фалира, купувачите с предварителни договори са обикновени кредитори – зад банката с ипотеката. Защитите, които съществуват: банкова гаранция за авансите; плащания по ескроу сметка, която се освобождава по етапи; или (най-силната) прехвърляне на идеални части от земята и правото на строеж още при подписването, така че да сте собственик на нещо реално. Не всеки строител ще се съгласи, но този, който отказва всяка една от трите, вероятно иска да прикрие някакъв риск.

Клаузата за обявяване на договора за окончателен

Ако сградата е готова, а строителят отлага нотариалния акт, защото иска по-висока цена или защото има проблем с банката, купувачът може да поиска от съда договорът да бъде обявен за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Искът се вписва и спира продажбата на обекта на друг. Този път съществува само ако договорът е достатъчно ясно определен – имот, цена, срок – и купувачът е изпълнил своята част. Договор с „цена, която се уточнява при подписване на нотариалния акт“ затваря тази врата.

Цената на проверката

Прегледът на предварителен договор „на зелено“ и на документите на строителя от адвокат е въпрос на няколко работни дни и струва част от процент от цената. Повечето купувачи го правят след първия проблем – когато единственият въпрос вече е не какво да договорят, а какво могат да си върнат.

автор: адв. Тодор Мангъров, https://tml-consult.bg/