Какво се случва на имотния пазар в София

През второто тримесечие средната цена на имотите премина границата от 1000 евро на кв.м. и достигна 1060 евро. Това са цени от края на 2007 г., което показва, че 10 години по-късно жилищният пазар се връща на достигнатите тогава ценови равнища. Този път обаче пазарът се развива при много по-добри икономически показатели и тенденцията е за по-голяма устойчивост, сочат данни на BULGARIAN PROPERTIES.

Макар че очакванията бяха темпът на нарастване да се забавя, към момента все още не се забелязва такава тенденция и това е следствие от множество положителни за пазара фактори.

„През последните четири години банковото кредитиране нараства с по около 20% годишно, а то е основният фактор, който влияе върху цените на имотите. През тази година ръстът в кредитирането дори се ускорява при продължаващ спад на лихвените проценти по кредитите, които вече са под 4%. Това показва, че не можем да очакваме ценовият тренд да се обърне скоро”, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

„Tози път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, ускоряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите, и рекордно ниски лихви по кредитите, съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция”, допълни Стойкова.

Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5-6%, която трудно може да бъде постигната чрез друг актив. Все повече хора се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, включително и чрез покупка на имот с кредит.

Средни цени

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че за второто тримесечие на 2017 г. средната цена на жилищата в София достигна 1060 евро/кв.м. при 985 евро/кв.м. в началото на годината. Така нарастването на цените на тримесечна база е 7.6%, а на годишна се запазва на нива като през първото тримесечие, а именно бележи ръст от 18%. Средната покупна цена на жилищата е 91 000 евро.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София достигна 1260 евро на кв.м.

Ускореният темп на нарастване на цените в София започна от второто тримесечие на 2016 г. и от тогава вече една година нарастванията се движат между 15 и 18%.

От данните още се вижда, че цените на имотите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през миналата година, и през тази усетихме значителни ръстове именно през месеците април и май, след което пазарът се пренастройва към новите реалности и следват силни летни и есенни месеци с увеличаване на обема продажби.

Обеми продажби

През последните 4 години по данни на Агенцията по вписванията обемите продажби на имоти в София непрекъснато нарастват. Най-голямо нарастване е отбелязано през 2014 г., когато пазарът се оттласна от дъното и цените започнаха да растат.

През последните 3 години продажбите в София нарастват равномерно с по около 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията се забавят през последните месеци, но това се дължи в голяма степен на значителния дял на продажби на ново строителство, което е в процес на изграждане и вписването на сделките ще стане на по-късен етап.

Като брой продажбите в София са около 25 000 на година, което все още е далече от нивата в бума, когато достигаха до 45 000 сделки годишно и това предполага един много по-балансиран пазар и е още една индикация, че не можем да говорим за прегряване и балонизиране на жилищния пазар в София.

Данните за обемите продажби като цяло показват стабилно и умерено увеличаващо се търсене, което дава много добра основа за продължаващо развитие на жилищния пазар в София.

Ново строителство и параметри на закупените жилища

Новото строителство вече съставлява около 65% от продажбите в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това се дължи на нарасналото предлагане на ново строителство, включително и в по-напреднал етап на изграждане. Това активизира купувачите, които не са склонни да рискуват за покупка "на зелено".

Половината от закупените жилища са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните са около 10%, както и едностайните. Дяловете на различните видове апартаменти се запазват сходни с тези от първото тримесечие. Двустайните апартаменти са по-търсени поради по-достъпните крайни цени и това, че са по-ликвидни за продажба и отдаване под наем.

Средната площ на закупените жилища е 86 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж, като има увеличение на покупките на 1-ви етаж и партер. Това се обяснява с наличностите при новото строителство, които често са само на ниските етажи, особено при напредналото строителство.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София. Същевременно, появата на повече ново строителство във всички квартали на София допринася за нарастване на интереса в различни квартали в целия град, привличане и активизиране на различни групи купувачи и по-равномерното разпределение на търсенето по квартали.

Хората се възползват от възможността да живеят в качествено жилище в нова кооперация в квартал, който познават или където са техните близки и приятели, а не непременно да се местят в кварталите с най-много ново строителство, търсейки по-качествена среда.

Най-големите като обем търсения са насочени към Младост и Люлин, което е разбираемо с оглед на мащаба на тези квартали. След тях по обем запитвания се нареждат Студентски град и Витоша. Те се оформиха като интересни за купувачите поради наличните удобства, добри цени, лесен достъп както до централните части на града, така и за изход от него. Към това се добавя и възможността имотите да бъдат отдавани под наем.

Новото през този период е нарастването на интереса към района на Надежда и Връбница. Съчетанието от наличие на метро и изцяло ремонтиран Северен парк дава добър потенциал за развитие на района. Индикатор за това са и новите проекти в района, които се предлагат на атрактивни за купувачите цени.

Центърът продължава да засилва позициите си, особено сред търсещите с цел инвестиция.

Кръстова вада и районите около Южния парк запазват голям интерес, заедно с другите южни квартали като Манастирски ливади, Борово, Бъкстон, Гоце Делчев, Стрелбище.

Най-скъпите квартали са център, Лозенец и Изток с цени от 1500 до 2000 евро/кв.м., а най-евтини са Люлин, Банишора, Овча купел, където ново строителство може да се закупи между 650 и 800 евро/кв.м.

Икономически коментар и перспективи

През 2017 г. имаме съвкупност от позитивни фактори за имотния пазар и за първи път от 10 години насам всички пазарни сегменти се развиват добре и дават положителни индикации.

Ускорява се растежът на БВП, доходите продължават да нарастват, безработицата остава ниска. Достъпността на жилищата, измервана от нас като съотношение на цената на кв.м. в София и средната заплата за града, остава в рамките на 1.4, като бележи леко повишение спрямо миналата година. Това означава, че достъпността леко намалява, но като цяло коефициентът се движи между 1.3 и 1.4 от 2014 г. насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на бума.

Лихвените проценти по жилищните кредити паднаха под 4% по данни на БНБ, което е исторически най-ниското им ниво. Това стимулира покупките с кредит. Съответно, банковото кредитиране продължава да нараства, като отпуснатите кредити през второто тримесечие бележат рекорд за последните години, а това е един от основните двигатели на жилищния пазар. Въпреки високите нива на кредитиране, следва да се отбележи, че обемите отпуснати кредити все още са наполовина от тези в бума, което още веднъж потвърждава по-здравата основа, върху която се развива пазарът сега.

От изложените данни се вижда, че жилищният пазар в София твърдо е във възход и тази тенденция е трайна и стъпва върху добре балансирани и благоприятно въздействащи икономически фактори. Макар растежът на цените в София да се доближава до 20%, не можем да говорим за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 г., което показва, че няма свръхочаквания и че засега темповете на развитие на жилищния пазар в София са устойчиви.