"Спокойна есен" на пазара на недвижими имоти

Нормализиране на цените и умерен до 7% растеж на места, спрямо нивата от миналата година са основните характеристики на пазара на недвижими имоти у нас към момента. С две думи, очертава се "спокойна есен" в сегмента.

За последните четири години, цените на жилищата средно се повишиха с 30%, в София и Пловдив – с около 40%. Този ръст се дължеше на взаимодействието на няколко фактора:

- рекордно ниски нива на лихвите по ипотечните кредити и улесняване достъпа до такъв.

- бърз ръст на номиналните заплати.

- разширяване на броя работни места със заплати поне два пъти над средната (например в ИТ и аутсорсинг секторите), концентрирани в София и още няколко града.

Забавяне на темпото

Въпреки исторически високите нива на сделките през 2018 г. и впечатляващия ръст от второто тримесечие на 2019г. от 7,7% в броя на сделките на софийския пазар, налице е забавяне на времето за сключване на сделка. Това важи, както при продажбите, така и на пазара на наеми. И на двата пазара участниците са станали по-внимателни и взискателни в своя избор. Последният е по-голям в резултат на сериозния ръст в строителството и големия брой покупки с цел отдаване под наем.

Луксозни имоти

В този сегмент на пазара цените могат да се определят като стабилни с възможност да се постигнат сериозни отстъпки от цената, в зависимост от конкретния имот. Тенденцията - времето за реализиране на сделка да се увеличава, е налице и тук.

Рекордно строителство

Края на 2018 г. е периодът с най-много издадени разрешения за строеж на жилищни обекти. В София, в етап на изграждане са 2000 жилищни проекта . Темпът на нарастване на издадените строителни разрешения е впечатляващ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% спрямо миналата година. Но най-сериозно покачване в броя жилища има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е започнало строителството на малко над 6500 жилища.

Спекулативен пазар

За по-рисковите участници на пазара, като че ли настъпват по-трудни времена. Тези, които купуват имоти " на зелено" в началото на строителен проект, могат да разчитат на по-малка възвращаемост при препродажбата, след приключване на строителството. Любителите на Airbnb са се увеличили в пъти и в платформата са регистрирани над 2800 предложения в София. Въпреки сериозният интерес, налице са намаляване цените и заетостта на наемодателите. Много от тях се връщат към усовията на стандартния, дългосрочен наем, където също е трудно. Големи са и предизвикателствата пред закупилите имот с цел ремонт и препродажба.

Бизнес и търговски площи

Отчита се лек спад при наемите и на двете. Инвестициите в бизнес имоти в България намаляват осезаемо, като ясно се забелязва свиването на чуждестранния интерес към местния пазар. За първите шест месеца на годината в страната са сключени инвестиционни сделки с имоти на обща стойност малко над 167 млн. евро, отчитат от Colliers. За сравнение, общият обем на пазара през миналата година достигна 668 млн. евро, а 2017 г. беше рекордна със сключени сделки за 957 млн. евро, като основен двигател бяха южноафриканските купувачи, които активно пазаруваха молове.

Какво може да очакваме?

В своя негативен сценарий при стрес теста на шест български банки обаче, Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните имоти от близо 17% за периода от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на търговските имоти, предвиденото намаление е още по-голямо - с над 18% за тригодишния период ( понижение от 10.1% за 2019 г., 6.7% за 2020 г. и 2.4% за 2021 г.)

От друга страна политиката на ЕЦБ също би могла да е сред рисковите фактори, в случай, че продължи намаляването на лихвените проценти. Последното би означавало по-голям интерес към имотите, респективно увеличаване цените им.

В условията на приближаваща или вече настъпила според някои рецесия, пазарът ще е все по-зависим от покупките с инвестиционна цел и ипотечното кредитиране. Промяна в очакванията ще намали броя клиенти и ще увеличи предлагането. Дори и да не станем свидетели на рязко вдигане на лихвите, ръстът на ипотечното кредитиране ще бъде ограничен от наличието на кредитоспособни длъжници. В глобален план една рецесия би могла да засегне все по-зависимите от външни пазари, експортно ориентирани индустрии. В такива условия може да се очаква и по-голям спад в цените на имотите, дори от заложеният в негативния сценарий на ЕЦБ.

При оптимистичен сценарий, доходите в България ще растат с темп, изпреварващ средното за ЕС. Миграцията към няколкото големи града ще продължи. А лошото състояние на част от жилищния фонд ще задържи стабилен не само пазара на недвижими имоти.

Разбира се, все пак винаги трябва да помним, че кризите имат свойството да ни изненадват..