Сделките с бизнес имоти бележат невиждан бум

Сделки с бизнес имоти за над 114 млн. евро са сключени през първата половина на 2016 г., което се равнява на 80% ръст спрямо същия период на предходната година. Това показват данните на консултантската компания Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония с повече от 10 години опит на пазара на бизнес имоти.Статистиката включва придобивания на офисни, търговски, индустриални площи и хотели, както и на парцели за строителство.

За разлика от предходната година, когато пазарът бе доминиран от сделки с терени, през първата половина на тази най-голям дял имат доходоносните активи – имоти, които носят на собствениците си доходност от наеми. За шестмесечието обемът на този тип продажби надхвърля 100 млн. евро. Сред най-значимите за периода бяха сделките за Sofia Airport Center, Mall Plovdiv, Retail Park Plovdiv, както и тази за хотелите „Изгрев“ и „Обзор“ в Златни пясъци. В сегмента на индустриалните имоти също имаше движение, като новорегистрирана компания придоби бившия склад на Billa в района на Елин Пелин.

„За инвеститорите в бизнес имоти България е все по-привлекателен пазар заради отличния баланс между риск и доходност в комбинация с добри икономически показатели. Очакваме активността да остане висока и през следващите тримесечия“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ във Forton/ Cushman&Wakefield.

Според него в търсене на доходност инвеститорите гледат нови пазари и проекти. Комбинацията от стабилност, растеж в сектора на бизнес имотите и по-малък политически и валутен риск в сравнение с конкурентни пазари предполагат повишаващ се интерес към България. Предпоставка за продажба на доходоносни имоти е и фактът, че очакванията за доходност на инвеститори и продавачи се доближат, а като цяло трендът е към плавно намаляване на нивата във всички сегменти на пазара.

Успоредно с активността при инвестиционните сделки шестмесечието беше белязано и от силен наемен пазар, както и от старта на значими проекти в сегментите на офисните площи и индустриалните имоти.

Индустриални имоти

Предстоящото завършване на 31 000 кв. м логистични площи под наем раздвижи пазара на индустриални имоти в София. Сред по-значимите наемни сделки през второто тримесечие бе тази за 6 400 кв. м в East Ring Logistic Park в Нови хан, с която Сграда 2 от проекта бе изцяло отдадена още в строеж. Договорът между инвеститора „Глориент инвестмънт БГ“ и наемателя на имота – логистичната компания Cargo Partner, бе подписан с посредничеството на Forton/Cushman&Wakefield като ексклузивен агент на проекта.

„Сделката за Сграда 2 на East Ring Logistic Park е показателна за стабилното търсене на модерни складови и логистични площи в София, което стимулира и предприемаческата активност. В момента преговаряме за отдаването под наем и на останалите големи проекти в строеж – Sofia Ring Logistics Park и етап от Industrial Park Sofia East, като едновременно с това инвеститорите обмислят и строителство на следващи фази“, обобщи Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ във Forton/ Cushman&Wakefield.

По негови наблюдения делът на свободните индустриални площи в София остава нисък – около 2%, като основният недостиг е на новоизградени и оборудвани със съвременни системи за безопасност площи, с необходимата височина и междуколонни разстояния. Наемът на подобни първокласни имоти се задържа около 4,2 евро/кв. м в София и околностите, а за района на летището надминава 5 евро/кв. м.

За разлика от софийския пазар предлагането на индустриални имоти под наем в страната остава слабо. Сред малкото по-значими сделки през последното тримесечие бе тази за наем на бившия магазин на Praktiker в Стара Загора с цел превръщането му в производствена площ за нуждите на Yazaki. Имотът от 6 500 кв. м също бе отдаден с посредничеството на Forton/Cushman&Wakefield. Сделката е поредната, включваща трансформация на един тип площи в друг, консултирана от компанията.

Като цяло в страната търсенето на индустриални имоти остава основно за леки производства и авточасти, в по-малка степен - за логистични операции. Инвестициите са основно в собствени бази или т.нар. строителство по поръчка – за нуждите на конкретен ползвател.

По подобен модел се развива индустриалната зона около Пловдив, където вече са в експлоатация над 800 000 кв. м производствени и складови площи, а в близките тримесечия се очаква да бъдат завършени фабриките на Willy Elbe и Osram Lighting.

С изграждането на магистрала „Марица“ районите около Хасково и Кърджали също стават все по-привлекателни за инвестиции в производства. През второто тримесечие около Димитровград беше обявен старт на два големи проекта – фабрика на Yazaki и на турския производител на автомобилни компоненти Sa Ba.

Офис площи

Ръст на наемните сделки и започването на нови проекти белязаха изминалото тримесечие на офис пазара. Обемът на наетите площи в София за периода достигна 34 067 кв. м, което е 6% ръст спрямо същото тримесечие година по-рано.

В основата на това нарастване бяха няколко големи предоговаряния на площи като това на Coca Cola в Adora Business Center и на Ernst&Young в Polygraphia Office Center. Продължаващото разрастване на бизнеса на редица компании в IT и BPO сектора задържа висок и дела на сделките за разширение. През тримесечието IBM подписа договор за нови 1000 кв. м в Sofia Airport Center, ключови наематели в Capital Fort също увеличиха площите си.

Заради недостига на качествено предлагане продължава и наемането на офис площи в строеж, като делът на тези сделки варира между 16 и 20% през различните тримесечия. Сред по-значимите през второто тримесечие беше договорът за 2 787 кв. м на софтуерната компания Epam в SPS Tower до бул. „България“. Сделката бе сключена с посредничеството на Forton/Cushman&Wakefield.

„Търсенето е силно и за по-големи квадратури в сравнение с предходни години в резултат от сливанията и разрастването на бизнеса при редица компании в IT и BPO сектора. Слабото предлагане на подходящи площи забавя ръста на наемния пазар, но смятам че с предстоящото завършване на големи знакови проекти, това ще бъде преодоляно“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton/Cushman&Wakefield.

През последното тримесечие в столицата бяха завършени общо под 7 000 кв. м офиси, с което общата наличност клас А и Б достигна малко над 1,8 млн. кв. м. На бул. „Сребърна“ приключи строителството на EM Building (6100 кв. м офис площ), която получи разрешение за ползване с над 80% отдадени под наем площи. По-сериозно развитие получи пазарът в Бургас с приключването на проекта Smart Center (7 053 кв. м офис площ) на PLH Invest. Сградата е първата от клас А в морския град и се отдава под наем от Forton/Cushman&Wakefield.

Недостигът на качествено предлагане бе и стимул за старта на няколко големи офис проекта в София. През юни BLD Office Park започна строителството на втора сграда от Polygraphia Office Center (10 000 кв. м офис площ) в централната част на града. Заедно със съществуващите площи проектът ще предлага 5 500 кв. м на етаж, което позволява да бъдат привлечени наематели, търсещи по-големи квадратури. Завършването на строителството е планирано за последното тримесечие на 2017 г., като заедно с този проект общото предлагане на клас А офиси в центъра на София ще нарасне с общо 75 000 кв. м.

В резултат от активния наемен пазар делът на свободните площи продължава да намалява и към второто тримесечие на 2016 г. се задържа на 2% за най-търсените от наемателите проекти.

Наемите остават стабилни около 13 евро/кв.м за първокласни офиси в София и 6-8 евро/кв. м за клас Б проекти. В Пловдив първокласните площи се предлагат за 8-10 евро/ кв. м, докато във Варна и Бургас наемните нива остават в диапазона 6.5-8 евро/кв. м.

Търговски площи

Динамичното развитие в сегмента на търговията с бързооборотни стоки доведе до размествания на пазара на търговски площи. Заради финансови затруднения Carrefour и Piccadilly освободиха част от локациите си, но това отвори ниша за бързото разрастване на някои от техните конкуренти.

Така например Lidl, която до момента растеше основно с улични локации, обяви влизането си в Sofia Ring Mall на мястото на Piccadilly, след като вече има и обект в Galleria Burgas. Оттеглянето на Penny Market от българския пазар освободи поле за експанзия на литовската верига T-Market, която през последното тримесечие взе под наем или придоби 12 нейни локации в София и в страната.

Споменатата тенденция доведе до навлизане на пазара и на нов вид търговски обекти – супермаркети, които предоставят площи на местни производители и малки търговци. Такъв тип магазин ще заработи през септември в Bulgaria Mall, очаква се и откриване в Sopharma Business Towers.

„Развитието от последните месеци показва, че пазарът на търговски площи вече е достигнал определен етап на зрялост и реагира адекватно при подобни размествания. Същият процес наблюдаваме и при търговските центрове, където някои проекти вече минават преструктуриране, което ще им позволи да подобрят представянето си на пазара”, коментира Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ във Forton/Cushman&Wakefield.

Като цяло първата половина на 2016 г. мина без откриване на нови търговски проекти и общият обем на пазара остана 718 000 кв. м. Най-активно движение на наематели се наблюдаваше при т.нар трета вълна търговски центрове - Paradise Center, Bulgaria Mall и Sofia Ring Mall. Продължава и работата по микса на City Center Sofia, където през август се очаква да отвори нов ключов наемател в лицето на Reserved.

Наемните нива на първокласните локации в софийските молове остават стабилни – 28 евро/кв.м. На бул. „Витоша“ наемите също са устойчиви около 44 евро/кв. м за помещение от 100 кв. м.