Как ще повлияе въвеждането на еврото върху имотния пазар в България?

България е на прага на една от най-значимите икономически промени от последните десетилетия – присъединяването към еврозоната. От 1 януари 2026 г. левът ще бъде заменен от еврото при фиксиран курс 1 евро = 1.95583 лева. Още от август 2025 г. започна задължителното двойно изписване на цените, а през януари 2026 г. левът и еврото ще се използват паралелно. От гледна точка на имотния пазар това събитие носи както очаквания, така и въпроси. Най-честият сред тях е: какво ще стане с цените на жилищата?

Ще поскъпнат ли жилищата след въвеждането на еврото?

Опитът на държави като Словения, Словакия и Хърватия показва, че в първите месеци след въвеждането на еврото може да има известно „закръгляне“ на цените нагоре. Това обаче обикновено е ограничено във времето и институциите следят стриктно за злоупотреби чрез механизма на двойното изписване.

Важно е да подчертаем, че валутата сама по себе си не е основният двигател на имотните цени. Те зависят в далеч по-голяма степен от фактори като икономически растеж, доходи на населението, демографски тенденции и предлагане на ново строителство. Еврозоната ще бъде рамка за стабилност, но няма да е единственият фактор.

Какво се променя за чуждестранните инвеститори в имоти?

Най-голямата полза за пазара на имоти ще бъде отпадането на валутния риск. Сделките вече няма да са зависими от конвертиране между лев и евро, което ще направи България по-атрактивна и предвидима за международни инвеститори.

Очакваме именно това да бъде ключовият ефект – повишен интерес от чуждестранни капитали, особено в големите градове и курортни зони. В по-широк план, членството в еврозоната ще се възприема като знак за макроикономическа стабилност, а това има пряко отражение върху доверието на пазарните играчи.

Има ли рискове за купувачите с ипотечен кредит?

За домакинствата, които купуват жилище с ипотека, също има добри новини. Лихвените проценти у нас и в момента са близки до тези в еврозоната, но присъединяването към ЕЦБ ще осигури по-голяма предвидимост и прозрачност. Заемите ще бъдат оценявани и управлявани при същите правила, които важат за целия европейски пазар. Това не означава автоматично по-ниски лихви, но означава повече стабилност и по-малко изненади – фактор, който е особено ценен за младите семейства и инвеститорите в дългосрочни имоти.

Какви са очакванията за ваканционните имоти в България?

Едно от местата, където ефектът вероятно ще се усети най-бързо, са ваканционните имоти – по Черноморието и в зимните курорти. За чуждестранните купувачи отпадането на нуждата от валутен обмен и риска от колебания в курса е сериозно предимство.

Очакваме именно тук да има най-осезаемо оживление – повече сделки, по-висок интерес от граждани на страни от еврозоната и по-голяма конкурентоспособност на България спрямо съседни пазари като Гърция и Турция.

Какво представлява преходният период към еврото?

От август 2025 г. цените започнаха да се изписват в две валути. Това ще бъде време на адаптация за домакинствата и бизнеса, но и важен период за изграждане на доверие. През януари 2026 г. левът и еврото ще се използват паралелно за месец, след което всички разплащания ще преминат само в евро.

Ключов момент е, че всички договори, депозити и кредити в левове ще бъдат автоматично преизчислени по фиксирания курс, без риск за потребителите. Това ще даде сигурност, че финансовите ангажименти няма да се променят.

Какви са цените на имотите в София, Варна и Пловдив през 2025 г.?

Цени на имотите в София:
    • Към юни 2025 г. средната цена на апартамент в София е около €2020/м², като в предпочитаните райони тя нараства до €3 000–4 000/м² 
    •  Годишен растеж от 14–16 %.

Цени на имотите във Варна:
    • В морската столица средната цена на квадратен метър се движи между €1 550 и €2 500/м², като това е вторият по нива на цените град след София
    • Към първата половина на 2025 г. средно се търгува на стойност €1 552/м², а средната цена на апартамент — €217 000.
    • Очакванията сочат годишен ръст от 14–16 %, с доходност от наеми между 5.1–5.8 %, а при краткосрочни наеми — до 12 % 

Цени на имотите в Пловдив:
    • Цените в Пловдив са осезаемо по-ниски – в рамките €1 150–1 328/м², с годишен ръст от 6–7 %
    • Друг източник посочва приблизително €1 212/м², а средна цена на имот от €211 000, при това Пловдив е най-бързо движещият се пазар сред регионалните центрове
    • Отчита се, че стойностите са с 30–40 % по-ниски от тези в София, а доходността от наеми (особено за студентски жилища) може да достигне 6–8 %

Обобщена таблица на средни цени (≈ средно за 2025)

Какво казват експертите от Imodeal.bg за пазарната ситуация?

Imodeal.bg регулярно наблюдава и анализира динамиката на сделките именно в София, най-големият и най-динамичен имотен пазар в България, където компанията основно работи. Тук цените традиционно са най-високи, ликвидността е най-голяма, а ръстът остава стабилен дори в периоди на икономическа несигурност. 

Като специализирана в така наречените „проблемни имоти“, Imodeal.bg отчита, че именно в София се срещат най-сложните казуси – наследствени спорове, необслужвани ипотеки, тежести, стари договори в левове, които с въвеждането на еврото ще изискват още по-детайлни проверки и прецизни преизчисления.

Как се променя пазарът на имоти с проблемна история в София?

Очакваме пазарът в столицата да стане още по-привлекателен за международни инвеститори, благодарение на отпадането на валутния риск. Краткосрочно е възможно леко закръгляне на цените нагоре, но дългосрочно най-важни ще останат фактори, като доходите на населението и предлагането на качествено ново строителство. Преходът към еврото ще направи сделките по-прозрачни и ще улесни чуждестранните купувачи. Но същевременно при „проблемните имоти“ – със стари договори в левове, ипотеки или съдебни спорове – сложността може да се увеличи. Именно тук опитът на Imodeal.bg е ключов: компанията поема сложните случаи, намира решения и връща тези имоти на пазара като изчистени от тежести, ликвидни и достъпни.

Какво следва за пазара?

От гледна точка на Imodeal.bg, въвеждането на еврото трябва да се разглежда като стратегическа възможност за българския имотен пазар. Очакваме:
    • краткосрочно оживление, особено във ваканционния сегмент;
    • по-голям интерес от международни инвеститори;
    • по-голяма предвидимост и стабилност за ипотечните кредити;
    • леко и плавно увеличение на лихвите по ипотечните кредити, които слабо и постепенно ще доведат до намаляване търсенето на имоти
    • засилване на сигурността  на сделките и на доверието към пазара.

Нашият екип има ежедневен досег не само с класически сделки, но и с имоти със специфични казуси – т.нар. „проблемни имоти“: наследствени спорове, ипотеки, тежести или непълна документация. Именно там въвеждането на еврото може да постави допълнителни предизвикателства – например при стари договори, кредити в левове или при нужда от по-ясно структуриране на финансовата част на сделките.

Imodeal следи отблизо поведението на купувачите и продавачите още от момента на обявяването на датата за приемане на еврото. Забелязваме засилен интерес  и от инвеститори, които търсят сигурност и предвидимост – два фактора, които именно еврозоната подсилва. Забелязва се и по-висока активност от страна на продавачите, което също допринася за вдигане на пазара на продажбите.

Еврото ще направи сделките по-сигурни, ипотеките по-предвидими, а България по-атрактивна за международни инвеститори. Значително увеличение на цените се наблюдава от началото на 2025 г., което очакваме да продължи до края на годината, след което се очаква да последва краткосрочно спиране на ръста на цените.

Един от ключовите въпроси, които ще влияят върху имотния пазар през следващите години, са ипотечните кредити. В момента лихвите по ипотеките в България остават едни от най-ниските в Европа – фактор, който поддържа интереса към покупка на жилищa. Очакванията обаче са, че с приемането на еврото лихвените проценти постепенно ще се повишат, тъй като ще се хармонизират с общите изисквания и политики на Европейската централна банка. Това означава, че за купувачите, планиращи финансиране чрез кредит, настоящият период до въвеждането на еврото е особено благоприятен. Разбира се, съществува и риск при необслужване на кредити поради обстоятелства - смяна на работно място, намаляване на доходи и др., собственикът да достигне до състояние на загуба на имота. В този случай Imodeal има решение, като изкупува имота и погасява задълженията. 

От страна на пазара Imodeal.bg вече наблюдава повишена активност сред продавачите – нараства броят на офертите, а конкуренцията между тях оживява сделките. Тази динамика създава усещане за „събуждане“ на пазара и допринася за вдигане на цените. В София, където Imodeal.bg работи ежедневно със сделки и проблемни имоти, тази тенденция е особено отчетлива – все повече собственици излизат на пазара, опитвайки се да се възползват от настоящата вълна на интерес.

Като инвестиционна компания, която ежедневно работи с продавачи и купувачи, Imodeal ще продължи да следи тенденциите и да предоставя експертни анализи и практични съвети. Защото добрата информираност е ключът към успешната сделка – независимо дали говорим за покупка на първи дом, ваканционно жилище или инвестиционен имот.

Често задавани въпроси

1. Ще се повишат ли цените на имотите в България след въвеждането на еврото?

Да, в краткосрочен план се очаква леко увеличение на цените, особено при ваканционните имоти, но дългосрочното развитие зависи от доходите, строителството и търсенето.

2. Как ще се отрази еврото на ипотечните кредити?

Влизането в еврозоната ще доведе до повече прозрачност и предвидимост при кредитирането, макар че не гарантира автоматично по-ниски лихви.

3. Какво се случва с имоти с просрочени ипотеки или тежести?

Тези имоти ще изискват по-прецизна документация и преизчисления. Imodeal предлага решения чрез изкупуване и изчистване на такива проблемни имоти.

4. Ще станат ли имотите в България по-привлекателни за чуждестранни инвеститори?

Да, отпадането на валутния риск и членството в еврозоната повишават доверието и сигурността за международни купувачи.