Офис площите с най-голям дял в инвестиционните сделки с бизнес имоти у нас за миналата година  

Инвестиционни сделки с бизнес имоти на обща стойност 190 млн. евро са приключени в България през 2023 г. Най-голям дял – малко над 50% от този обем, се падат на офис площите, следвани от хотелите и търговските площи, показват данните на консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton. 

Данните на компанията показват, че следващите по активност са сегментите на хотелите и търговските площи, съответно с 18% и 17% от общия обем. След голямата портфолио сделка на CTP през 2022 г., през изминалите 12 месеца логистичните и индустриални имоти отбелязаха по-скромни обеми. Спецификата на този пазар обаче е, че се купуват основно добре работещи и модерни сгради, по-рядко имоти с добра локация, но с нужда от сериозни инвестиции. За 2023 г.  обемът на този сегмент е 6% от общия. 

“Инвестиционният пазар се вписва изцяло в тенденциите от предходните години – и като обем, и като типове сделки. Наблюдаваме отчетлив превес на българските купувачи, в същото време – основно трансакции с подценени активи или такива с потенциал за добавена стойност“, обобщи Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton. 

Офис площи 

Обемът на наемните сделки за офис площи в София достигна 181.7 хил. квадратни метра, което връща пазара към нивата от предкризисните 2018-2019 г. Спецификата е, че тогава голяма част от сделките бяха за разширения, отдаване на площи в строеж и с навлизащи на пазара наематели, докато през последните две години наблюдаваме висок дял на подновяванията на договори.  

С под 15 000 кв. м новозавършени сгради в столицата, 2023 г. е една от рекордно слабите като нови офис проекти в историята на офис пазара. Това от една страна доведе до почти нулев дял на отдаването на площи в строеж. От друга страна задържа нивата на свободни площи около 15.5-16.5% - относително високи, но стабилни на фона на оптимизирането на площи в IT и BPO сектора. През последното тримесечие на 2023 г. данните на Cushman&Wakefield Forton показват 15.6% свободни площи клас А и Б на софийския пазар.  

“През последната година наблюдаваме отчетливо разделение в търсенето на офис площи –все повече наематели се ориентират към качествени, модерни и технологични сгради, макар и на по-висока цена. Това се отразява на нивата на заетост и наеми, както в отделни проекти, така и в различните офис зони. Определено вече можем да говорим за пазар на две скорости“, коментира Йоанна Димитрова, зам.-мениджър „Офис площи“ в Cushman&Wakefield Forton. 

Според нея свиването на IT и BPO сектора в глобален план ще изправи офис пазара пред известни предизвикателства. В същото време обаче наблюдаваме раздвижване в други сегменти, като продължаващо разрастване на гъвкавите офис площи и захранване на офис пазара с наематели, които първоначално са били клиенти на коуъркингите.  

В областта на гъвкавите офис площи бързото развитие на пазара продължава, основно в сегмента на бизнес сградите. Големите оператори на пазара вече се утвърждават и голяма част от договорите са за навлизането им в офис сгради по големите булеварди и в покрайнините на София. Към края на 2023 г. в София оперират близо 64 000 кв. м гъвкави офиси, като очакванията са през 2024 г. да бъдат отворени над 13 000 нови квадрата.   

По отношение на наемните нива 2023 г. отбеляза видим ръст, главно покрай покачващите се нива на инфлация и оформянето на атрактивни офис зони с почти нулева незаетост в София. Търсените наеми за първокласни офис площи в центъра на София достигнаха 17 евро/кв. м към края на 2023 г. Предвид силно ограниченото предлагане в тази част на града прогнозите са за продължаващо плавно покачване. В търсените офис зони по големите булеварди офертните наемни нива на първокласни площи се движат около 13-16 евро/кв. м, докато тези за по-нисък клас площи са в рамките на 9-11 евро/кв. м.  

Търговски площи 

Ритейл парковете бяха ключов двигател на пазара на търговски площи през 2023 година, регистрирайки изключително голяма активност. За периода бяха изградени и въведени в експлоатация 18 обекта с обща площ от 174 000 кв. м – ръст от 130% спрямо предходната 2022 година, показват данните на Cushman&Wakefield Forton. 

„Представянето на ритейл парковете през 2023 година беше стабилно, като тази тенденция ще остане валидна и за 2024 г. Очаква се изграждането на допълнителни 100 000 кв. м отдаваеми площи. На този фон, търговските центрове се намират във високо плато на жизнения си цикъл. Тук не очакваме да има съществена промяна през предстоящите месеци”, коментира Георги Муховски, зам.-мениджър на отдел “Търговски площи” в Cushman&Wakefield Forton. 

През 2023 г. в страната са отворили общо 220 000 кв. м нови магазини в шопинг центрове и ритейл паркове. От тях около 80% са концентрирани в ритейл парковете. В началото на тази година в строеж са нови 5 ритейл парка с обща площ 77 000 кв. м, а други 20 000 кв. м са разширения на частично отворили съоръжения. В процес на планиране са още 7 парка с площ 95 000 кв. м.  

Според наблюденията на компанията основните участници на пазара на търговски площи през 2023 г. са дискаунт веригите и супермаркетите.  

След леко покачване през второто тримесечие, наемните нива на главните търговски улици в големите градове се стабилизираха и останаха непроменени до края на годината. Бул. Витоша в София приключи 2023 година с наемни нива около 54 евро/кв. м, спрямо 53 евро/кв. м преди година. При търговските центрове, годината започна и завърши с леко повишаване на наемните нива. В основните търговски центрове в София нивата достигнаха 37 евро/кв. м спрямо 35 евро преди година. При ритейл парковете, в началото на годината бе отчетено леко покачване, което бе последвано от стабилизация в следващите три тримесечия. Стабилните наемни нива в този сегмент се дължат на засиленото предлагане на нови търговски площи. Нивото на наемите в ритейл парковете към края на 2023-та година е около 11 евро/кв. м спрямо 10.50 евро преди година. Съществен ръст на наемите не се очаква.  

Индустриални площи 

София завършва 2023 г. с общ обем от 2 млн. кв. м модерни складови и логистични площи. Периодът бе белязан от известно раздвижване – през последните 12 месеца са завършени 268 000 кв. м нови площи, докато за цялата 2022 г. общата площ на всички нови проекти е едва 122 000 кв. м.  

По данни на Cushman&Wakefield Forton основната концентрация на нови обекти e в зоните на Божурище на запад и Елин Пелин в посока изток.  

„Проектите в рамките на Околовръстния път също регистрират умерено раздвижване през 2023 г. Там за първи път от години насам има наличие на нови бази за отдаване под наем и свободни площи ”, коментира Жоро Ангелов,  мениджър „Индустриални и логистични площи” в Cushman&Wakefield Forton. 

По предварителни данни на Cushman&Wakefield Forton в строеж в София са проекти с обща площ от 293 хил. кв. м, от които за отдаване под наем са едва 16%. От компанията очакват площите в процес на изграждане, както и планираните такива, да продължат да се увеличават.  

През 2023 г. бяха завършени CTP Sofia West 1 и 2, CTP Sofia East 1, разширението на логистичния център на "Лидл" в Равно поле, разширението на логистичния център на Jysk в Божурище. Компаниите от секторите бързооборотни стоки и търговските вериги са най-активни на пазара като наематели и инвеститори в площи. Други активни бизнес сектори са логистика, дистрибуция, куриери и онлайн магазини. 

В резултат на ограниченото предлагане, свободните площи ще продължат да намаляват. За последните 5 години техният дял варира между 2% и 4% от общия обем, като през 2024 г. те ще бъдат сведени до 1-2%. Наблюдава се нарастване на търсенето, което ще усвои наличните площи в новите паркове, разработени на спекулативен принцип.  

Индексацията на цените и липсата на предлагане доведе до покачване на наемните нива. Цените на новопостроени първокласни складови площи в рамките на Околовръстния път на София се очаква да бъдат в диапазона 5.40-5.90 евро/кв. м. За имоти извън Околовръстното шосе нивата ще варират между 4.9 и 5.40 евро/кв. м., посочват още от Cushman&Wakefield Forton.