Растат наемите и разходите за поддръжка на бизнес имоти в София

Със 76 009 кв. м наети офис площи пазарът в София регистрира активност, сравнима с времето преди пандемията, показват данните за четвъртото тримесечие на 2022 г. на консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton. Общото усвояване за годината достигна 186 655 кв. м.

„Въпреки че изглежда оптимистичен, този обем се формира предимно от подновявания и премествания, с минимален нетен ефект за пазара“, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.

„Оптимизацията на площите се очерта като трайна тенденция през последните години, тъй като много компании продължиха да използват офисите си с намален капацитет поради наложения хибриден модел на работа“, допълва Явор Костов.

През 2022 г. пазарът на офис площи в София e движен предимно от наематели с изтичащи договори, които подновяват наемите си или се преместват на нова локация. Нетното ново усвояване остава умерено с годишен обем от 48 683 кв. м.

Инвестицията в нови площи отбеляза видим спад през 2022 г. Завършените офиси намаляват до 55 514 кв. м през годината, тъй като много проекти бяха отложени във времето. Това обаче ще даде повече време на наличните офис площи да бъдат усвоени и се очаква да запази стабилен процента на свободните площи. Към края на 2022 г. техният дял в София е около 16%.

Площите в процес на изграждане в София вече са под 200 000 кв. м, въпреки че през есента стартира нова фаза от голям офис проект. Конкуренцията не успя да натисне цените надолу и за първи път след Covid-19 те отбелязаха покачване, което се обуславя от покачването на строителните разходи и изисквания към офис пространствата.

Високият инфлационен натиск доведе до повишаване на наемите на офисите клас А и Б в столицата и големите градове. Към края на 2022 г. първокласните площи в централната част на София се предлагаха на цени от 15,5-16 евро/кв. м, а офисите по основните булеварди вече се договарят на 14-15 евро/кв. м, посочиха от Cushman&Wakefield Forton. Тежестта за наемателите се увеличи и заради повишените такси за поддръжка. В София те варират в диапазона 3,5-4 евро/кв. м.

Офис пазарите в големите градове също отбелязаха ръст на наемите през последните месеци на 2022 г., като офертните цени се повишиха с около 10%.

Индустриални и логистични площи

Последното тримесечие на 2022 г. отчете значителен спад на общия обем свободни логистични площи в столицата, като делът на незаетите пространства спадна под 1% от общото предлагане. Обемът на наетите площи и на завършените за собствено ползване в София за периода възлиза на 104 000 кв. м.

От една страна, активността на търговските и логистични компании и нарастващото усвояване доведе до изчерпване на незаетите площи. От друга, тази тенденция бе продиктувана и от бързо покачилите се строителни разходи, които ограничиха активността на предприемачите и предлагането в сегмента под наем.

„Изминалата година може да бъде определена като сходна на 2021 г. по отношение на активността на пазара. Наблюдаваме структурни промени при веригите на доставка и силно развитие на електронната търговия. Това доведе до засилено търсене на площи за складиране и бе основен двигател за растеж на сектора“, казва Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални и логистични площи” в Cushman&Wakefield Forton.

През последното тримесечие бяха завършени два нови обекта с обща площ 13 000 кв. м. Към края на годината общо 319 898 кв. м логистични, складови и производствени площи са в строеж, като около 40% от пазара са проекти за отдаване под наем. Все повече наематели разчитат на т.нар. строителство по поръчка, което отговарят на техните индивидуални нужди и изисквания.

Есента на 2022 г. регистрира продължаващо увеличение на наемните нива в резултат на несигурната икономическа обстановка и покачващите се строителни и оперативни разходи. Първокласните логистични площи над 10 000 кв. м в София се отдават на цена 4,75 евро/кв. м, а малките и средни помещения се увеличиха до 5 евро/кв. м през четвъртото тримесечие от 4,6 евро/кв. м през предходното.

Търговски площи

Изминалата 2022 г. беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента, особено при ритейл парковете. Фактори като нарастването на приходите и възстановяването на посещаемостта на търговските центрове допринесоха за възвръщането на сегмента на нивата отпреди кризата. През годината бяха открити над 100 000 кв. м нови ритейл паркове, което е почти три пъти над площите, открити през 2021 г. Към този момент опериращите ритейл паркове у нас възлиза на малко над 300 000 кв. м.

Търговските центрове не отчитат особено раздвижване, като тези в София регистрират лек спад на незаетите площи в рамките на последното тримесечие - до 5.6%.

„Продължаваме да наблюдаваме активно разрастване на дискаунт веригите в цялата страна. През годината на пазара навлязоха и нови брандове в сегмента на бюджетния или среден клас дрехи и обувки, основно такива с присъствие или текуща експанзия в региона ”, коментира Красимир Петров, мениджър Управление на имоти и активи в Cushman&Wakefield Forton.

И в този сегмент наемните нива отбелязват умерен ръст, като наемите в търговските центрове се запазват стабилни – 35 евро/кв.м., с тенденция за леко увеличение през първото тримесечие на 2023 г. Наемите на магазини, разположени на централни търговски улици, както и тези в ритейл парковете нараснаха с 5%, отразявайки инфлацията и свързаното с нея увеличение на разходите на наемодателите.