През последните години изискванията на наемателите на високия клас офис площи в България претърпяват съществена трансформация. Тя е водена основно от утвърждаването на хибридния модел на работа, промените в корпоративната култура и нарастващия фокус върху устойчивостта. На първо място компаниите оптимизират значително използваната площ. „Ако преди пандемията стандартът беше едно работно място на служител, днес все по-често се наблюдава съотношение от

едно работно място

за двама и повече служители“,

коментира за „Мениджър“ Николай Неов, директор „Офис площи“ в българския консултант за бизнес имоти MBL. „Това води до намаляване на наеманите площи, но не и до компромис с качеството – напротив, търсенето се концентрира в по-висок клас сгради с по-добра локация, удобства и технически характеристики“, добавя той.

Николай Неов, директор „Офис площи“ в българския консултант за бизнес имоти MBL

Според него дизайнът еволюира от традиционните open-space решения към по-гъвкави и разнообразни среди – с акцент върху зони за колаборация, неформални срещи, социални пространства и т.нар. experience-driven офиси. Офисът все по-малко се възприема като място за индивидуална работа и все повече като среда за екипно взаимодействие, култура и ангажираност на служителите.

Друг ключов фактор е нарастващото значение на ESG критериите. Наемателите обръщат все по-сериозно внимание на енергийната ефективност, въглеродния отпечатък, качеството на вътрешната среда и сертификациите на сградите (LEED, BREEAM и др.). В този контекст се увеличава и интересът към т.нар. green leases, при които наемодател и наемател споделят ангажименти, свързани с устойчивото управление на сградата – от енергопотребление до управление на отпадъците. „Това води до по-ясна поляризация на пазара, при която първокласните офис сгради запазват висока заетост, докато по-остарелите активи срещат все по-големи предизвикателства“, смята Неов.

На фона на тази динамика в търсенето пазарът на офис площи в София приключва второто тримесечие на 2026 г. в състояние на предпазлив баланс – умерена активност, но стабилни наеми и без признаци за ценови отстъпки. Данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton сочат, че инвестиционният сегмент остава активен: обемът на офис сделките нараства леко до 40 млн. евро през второто тримесечие (от 38,7 млн. евро през Q1). Най-голямата сделка за периода е придобиването на Kambanite Green Offices от местната технологична компания E-Card за около 17 млн. евро, отбелязват от CW Forton.

„Нямаме ясни данни, които да показват рязко нарастване на интереса към офис площи от чуждестранни компании, които навлизат за първи път на българския пазар вследствие членството в еврозоната. Едва около

10% от усвоените площи

са от компании, нови за пазара,

докато основният обем от сделките е от подновявания на договори, релокации и разширения на вече установени наематели“, коментира за „Мениджър“ Николай Георгиев, управител на отдел „Оценяване и консултантски услуги“ в консултантската компания Colliers. Той припомня, че през 2025 г. 7 нови офис сгради получиха разрешение за ползване, като добавиха 44,000 кв. м офисни площи към пазара, докато до края на 2026 г. анализаторът очаква още 11 офис сгради с общо 121 000 кв. м.

Николай Георгиев, управител на отдел „Оценяване и консултантски услуги“ в консултантската компания Colliers

„Първичните доходности остават стабилни на ниво 7,25%, което очертава условия за продължаваща, макар и умерена, инвестиционна активност до края на годината“, коментира за „Мениджър“ Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в CW Forton. Анализите на компанията показват, че края на юни общият офис фонд достига 2,36 млн. кв. м, от които 275 000 кв. м са незаети. В процес на изграждане са около 203 000 кв. м. От тях близо 85 000 кв. м в 13 проекта се очаква да бъдат завършени до края на 2026 г. „Това представлява

най-високият обем

ново предлагане

за последните пет години“, отбелязва Йоанна Димитрова.

Въпреки рекордното предлагане наблюдателите не очакват съществено увеличение на свободните офис площи през следващата година. „Основната причина е, че обемът на новото предлагане остава ограничен спрямо размера на пазара. Нашата прогноза е до края на 2026 г. да бъдат завършени около 70 хил. кв. м нови офис площи, от които приблизително 40 хил. кв. м ще излязат на свободния пазар, а останалите около 30 хил. кв. м вече са отдадени. Дори в хипотетичния сценарий всички тези 40 хил. кв. м да останат незаети – което е малко вероятно – ефектът върху общото ниво на вакантност би бил ограничен“, смята Николай Неов от MBL. През 2027 г. от MBL очакват завършването на приблизително 90 хил. кв. м, като около половината от тях ще бъдат въведени в експлоатация едва в края на годината. За 2028 г. планираният обем е още по-ограничен – под 50 хил. кв. м, като част от тези площи също вече са предварително договорени.

„В Colliers вече отчитаме ръст на офертните наеми за клас А офиси до диапазона 14–17 евро/кв. м месечно, като тенденцията е най-силно изразена при новите и висококачествени проекти, където се срещат и по-високи цени. Най-сериозен потенциал за поскъпване имат новите сгради с модерни технически характеристики, зелени сертификати и добра транспортна достъпност“, прогнозира Николай Георгиев. Наблюденията на CW Forton показват, че средните наемни цени на първокласните пространства се запазват на 20 евро/кв. м за поредно тримесечие.

Гледайки в перспектива, състоянието на водеща европейска икономика като Германия, неминуемо ще окаже влияние върху страните от ЦИЕ, но

обявеното поетапно затваряне

на инженерния център на Bosch

в София Тех Парк не се очаква да има ефект върху офис пазара. „Процесът е разсрочен и компанията запазва присъствие в страната чрез други бизнес направления“, припомня Йоанна Димитрова. „Затварянето на центъра е в резултат на корпоративни решения и в никакъв случай не е продиктувано от причини, свързани с икономическата ситуация в България. Успоредно с това през годината наблюдавахме откриването на нови центрове и навлизането на нови компании в страната, което балансира пазара“, добавя тя. Според Николай Георгиев преструктурирането на дейността на отделна компания не следва да се приема като индикатор за отслабване на пазара на висок клас офиси. „Данните на Colliers показват, че през първата половина на 2026 г. офис пазарът в София остава активен с над 73 000 кв. м усвоени площи, като за същия период през 2025 г. те са 88 300 кв. м. В същото време значителна част от сделките са свързани с подновяване на договори, разширяване на дейността и преместване към по-качествени клас А сгради, което потвърждава устойчивото търсене на модерни офис пространства“, добавя той.

Всички анализатори в сектора се съгласяват, че София остава безспорният център

както на предлагането, така и

на търсенето на висок клас офис площи.

Сред водещите проекти са Avalon Tower, M Plaza (фаза 2), M Tower, I Tower Offices и FPI Levski Monument, посочват от CW Forton. В Пловдив и Варна продължава изграждането на нови първокласни офис проекти, които са в различен етап на завършеност и със сигурност ще привлекат сериозен интерес от потенциални наематели. „От страна на инвеститорите също има интерес към тези пазари в Пловдив и Варна, но той остава селективен и предпазлив. Новите проекти обикновено са с по-малък мащаб и често предварително обезпечени с наематели, което показва, че пазарът извън столицата не е достатъчно дълбок, за да поеме спекулативно строителство в по-голям обем“, добавя Николай Неов от MBL. „Въпреки че големи регионални градове като Пловдив, Варна и Бургас привличат интерес от компании в производството, логистиката и аутсорсинг сектора, офис пазарите им остават значително по-малки и не генерират достатъчен обем, за да променят доминиращата позиция на София. В краткосрочен план се очаква основните инвестиции и нови проекти в офис сегмента да продължат да бъдат концентрирани предимно в столицата“, добавя Николай Георгиев от Colliers.

Един от най-големите рискове пред офис площите в развитите пазари в Европа е ускореното им морално остаряване. Според доклад на Cushman & Wakefield над 170 млн. кв. м офис площи в 16 водещи европейски града са

 застрашени от функционално остаряване

до 2030 г.,

ако не бъдат репозиционирани. Това се отнася за около 80% от всички офиси в Западна Европа и 40% от площите в Източна и Централна Европа. Ето защо в Европа ставаме свидетели на висока активност по трансформиране на сгради и преосмислянето на оригиналната им функция, а по данни на Европейската федерация на строителната индустрия, FIEC, проектите по реновиране и адаптация на съществуващи сгради представляват вече над 50% от цялата строителна активност в ЕС. Тенденцията по отношение на такива проекти в България е все още плаха, тъй като голяма част от офисите тук са изградени сравнително скоро.

Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в CW Forton

„За сравнение в Полша и редица други държави в Европа конвертирането на функционалности е много по-разпространено. Същевременно в България по-скоро наблюдаваме нарастващ дял на смесени по предназначение проекти, в които офис компонентът намалява за сметка на жилищния, а не буквално преобразуване на съществуващи офис сгради“, обяснява Йоанна Димитрова. „Отделни примери за репозициониране на по-стари бизнес паркове вече се появяват, но масова тенденция засега няма“, добавя тя.