Парадигмата на недвижимите имоти в Испания за 2026 година

През ноември цените на жилищата в Испания се повишиха с 13,4% в сравнение със същия месец на предходната година. Според CIS (Испанския център за социологически изследвания) това е основната грижа за испанците и се очаква да продължи да расте през следващата година, с увеличение между 7,8% и 9%. Основният фактор за тези обстоятелства остава пазарният дисбаланс между търсенето и предлагането, ситуация, която може да се влоши, ако се сбъдне една от прогнозите, направени за 2026 г.: по-евтини ипотеки, пише elEconomista.es.

За Фелипе Реузе, главен изпълнителен директор на Property Partners, брокерска фирма за недвижими имоти, пазарната тенденция от януари нататък ще следва същия път, както през последните години: „След години на корекция, прогнозите показват, че ограниченото предлагане на жилища и нарастващите цени, заедно с предвидимото намаляване на лихвените проценти по ипотеките, ще продължат да оформят пазара.“

Реузе обаче идентифицира няколко нововъзникващи тенденции, които биха могли да разтърсят сектора, като например „затягане на законодателството по отношение на определените зони на стрес и възхода на устойчивото жилищно строителство“. Въпреки това, ако има един ключов фактор, който би могъл да промени пейзажа, това е тенденцията в недвижимите имоти да преобразуват други видове активи за жилищно ползване.

Ефектът на доминото: по-високи продажни цени, по-високи наеми

Според Singular Bank, цената на жилищата за продажба ще продължи да се покачва през цялата 2026 г., достигайки ръст от 9%. И въпреки че други фирми в сектора прогнозират по-малко увеличение, като Pisos.com, която прогнозира 7,8%, истината е, че не се очаква спад. Това се обяснява „със структурен дисбаланс между търсенето и предлагането, с благоприятни икономически очаквания и с постоянното търсене на имоти, особено в градските и крайбрежните райони“, според Фелипе Реузе.

По подобен начин Pisos.com също прогнозира 6,8% увеличение на цените на наемите. Тази ситуация произтича и от разликата между търсенето и предлагането, високите цени и икономическите ограничения, които тласкат много домакинства към пазара на наеми; ефект на доминото, който в крайна сметка също повишава цените на наемите.

В този контекст и предвид нарастващото търсене, преустройството на офиси, търговски площи и други активи се очертава като временно жилищно решение, което се превръща и в консолидирана инвестиционна стратегия в Испания. Очаква се тази тенденция да се засили и според CBRE Испания само през първото тримесечие на 2025 г. са инициирани повече преустройства на над 137 000 квадратни метра, като до 60% от тях са предназначени за жилищно ползване. Ето защо, според Реузе, това явление се очертава като отговор на недостига на ново предлагане, нарастващото търсене на жилища и необходимостта от оптимизиране на съществуващия сграден фонд.

Друг ключов стълб на прогнозите за 2026 г. е възходът на специализираното строителство, което се фокусира върху устойчивостта, ефективността и търсенето на по-специфични видове жилища, като например съвместни жилищни пространства или домове, построени с екологични и енергийно ефективни критерии. Към това се добавя натискът върху традиционните жилища и увеличеното търсене на жилища под наем и достъпни или гъвкави жилища, което предполага, че предприемачите и инвеститорите ще търсят диференцирани ниши, допълнително подхранвайки този бум. Само между 2020 и 2023 г. потреблението на енергия в испанските домове е спаднало с 10% и се очаква до 2030 г. голяма част от испанския жилищен фонд да има енергиен клас по-висок от E.

С колко ще паднат ипотеките?

Несъмнено недостигът на предлагане е основната причина за жилищния проблем, който се счита за „недостатъчен за задоволяване на реалното търсене“, според CaixaBank Research. Същата организация подчертава и бавния темп на ново строителство, отбелязвайки, че само няколко седмици преди края на 2025 г. са одобрени само 132 000 строителни разрешителни за нови жилища. Тази цифра представлява 13% увеличение спрямо предходната година, но остава недостатъчна, за да покрие дефицита, натрупан от 2021 г. насам. Ето защо, според главния изпълнителен директор на Property Partners, „това ограничено предлагане, с ефекта на доминото си, ще продължи да покачва цените и да оказва натиск върху достъпа до жилище“.

Този контекст доведе до трудности при достъпа до жилища, което обаче може да се промени през 2026 г. Комбинацията от високо търсене, икономическа стабилност и динамично кредитиране може да доведе до относително по-благоприятни условия за ипотечно кредитиране, особено предвид прогнозираната низходяща тенденция на лихвения процент Euribor. В своя доклад „Панел от прогнози за испанската икономика“ Funcas посочва, че индикаторът за ипотеките ще остане около 2% поне до 2027 г., като се уточнява, че той ще бъде 1,9% на 1 януари и 1,85% през декември 2026 г. ЕЦБ, от своя страна, го оценява на 1,90% за 2026 г. и 2,10% за 2027 г. Това предполага, че ипотеките биха могли да станат по-достъпни за тези, които теглят заеми през 2026 г., или за тези, които трябва да преразгледат съществуващите си ипотеки.