Бизнес перспектива: Икономистът Георги Ангелов за рисковете и последиците от надуването на имотния балон

Увеличението на ипотечните заеми у нас с над 38 на сто за година изкривява нормалните пазарни механизми и може да доведе до сериозни последици, прогнозира пред "Мениджър нюз"  Георги Ангелов, старши икономист в Институт Отворено общество.

- Г-н Ангелов, колко близо сме до  имотен балон у нас?

- Да, рисковете се увеличават заради прекалено високия и ускоряващ се темп на растеж на жилищните кредити. През януари са отпуснати нови ипотечни кредити за 635.4 милиона лева. От тях 205 млн.лв. са рефинансиране, т.е. нетно новите ипотечни кредити са 430 млн.лв. Увеличението на годишна база е над 38%. Това несъразмерно изливане на пари в имотния пазар изкривява нормалните пазарни механизми, което никога не завършва добре.

- Няколко пъти предупредихте, че при негативен развой ще бъдат засегнати други сектори. Кои ще са те и какви ще са ефектите?

- Ние преживяхме спукване на имотен балон преди 15 години - тогава също балонът беше напомпан от огромен растеж на жилищните кредити. След спукването на балона дълги години банките имаха проблеми с лоши кредити, както в строителството, така и в жилищните кредити. Съответно, банките вдигнаха рязко лихвите, спряха да отпускат кредити и жилищният пазар замря за дълъг период от време. Имахме срив не само в сектор недвижими имоти, но и във всички свързани сектори като строителство, мебели, дограма и т.н. по веригата. Стотици хиляди работни места изчезнаха, което разбира се, има тежък социален ефект, но също така негативно засяга потреблението и съответно ефектът се пренася в цялата икономика. Отделно, че високите лихви сами по себе си тежаха както на домакинствата, така и на бизнеса.

- Защо толкова дълго закъсняват мерките за противодействие на кредитната експанзия?

- БНБ през последните години на няколко пъти очакваше, че ще има икономическа рецесия, която ще охлади кредитирането и имотния пазар - такива очаквания имаше и при пандемията, и в началото на войната в Украйна, и дори миналата година (БНБ прогнозира стагнация за 2023 г., едва 0.1% растеж). Но тези очаквания на БНБ не се сбъднаха, икономиката далеч надмина песимистичните очаквания. Рецесия нямаше и съответно нямаше такъв външен фактор, който да охлади кредитирането. Така че закъснението на мерките се дължи на твърде песимистичните икономически прогнози.

- БНБ вдигна основната лихва за март на 3,80%. Това достатъчно ли е да се охлади ръста на кредитирането?

- Не, основната лихва в България няма никакво влияние върху пазара - тя служи само за данъчни цели (на база на основната лихва се определя наказателната лихва при закъсняло заплащане на данъци). БНБ е във валутен борд и не влияе върху пазарните лихви. Но БНБ има други инструменти, с които може да влияе върху банките - например капиталови изисквания и буфери, както и макропруденциални инструменти на ниво длъжник. Чрез тях БНБ може да ограничи спекулациите на имотния пазар и да предотврати прекалено задлъжняване от домакинствата.

Министерството на финансите също може да изиграе роля - в България традиционно има два инвестиционни инструмента, това са банкови депозити и недвижими имоти. В момента банковите депозити не носят реален доход и затова има насочване на такъв интерес към пазара на недвижими имоти. Но в други страни Министерството на финансите емитира държавни ценни книжа за граждани и създава ликвиден пазар на такива инструменти - което се явява инвестиционна алтернатива с нисък риск и висока доходност. Румъния, Белгия и много други страни емитираха такива ДЦК за граждани. Това може да се направи и в България като първа стъпка към развитие на капиталов пазар, който да осигурява повече алтернативи за инвестиции.