Жилищният пазар в София загърби кризата

Имотното оживление от 2015 г. продължи и през 2016 г. и вече може да се каже, че се превръща в истински бум.

„Ниските лихви по депозитите и отличните условия по ипотечните кредити, в комбинация със силния имотен пазар, повишаващи се цени на имотите в София и силен наемен пазар са стимул за вложение в имот в София”, коментира пазарните тенденции Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES. 

„Резултатите от положителното въздействие на тази комбинация от фактори вече са видими - трайно нарастване на обема продажби на имоти в столицата и масово стартиращо ново строителство, което следва да отговори на бързо нарасналото търсене. Едва половин година след като за първи път от 2011 г. насам средната цена премина границата от 800 евро/кв.м., тя достигна следваща психологическа граница от 900 евро/кв.м. през второто тримесечие, а темпът на нарастване продължи и през третото тримесечие, като вече се балансира и започва да се забавя”, допълва Стойкова.

Средни цени

По данни на BULGARIAN PROPERTIES през 3-тото тримесечие на 2016 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 930 евро/кв.м. при 900 евро/кв.м. за предходното тримесечие. Нарастването на цените през третото тримесечие е с 3,3% на тримесечна база и със 17% спрямо година по-рано. 

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат още, че средната крайна цена на закупените апартаменти в София за периода юли-септември е 94 400 евро при 87 100 евро през второто тримесечие на годината и 79 800 евро в началото на 2016. Това показва, че и бюджетите, които купувачите отделят за покупка, непрекъснато нарастват. Големите жилища и жилищата във високия сегмент се радват на все по-голямо търсене. 

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данни на Агенцията по вписванията сочат, че през третото тримесечие на 2016 г. темпът на нарастване на продажбите в столицата се е ускорил. Вписаните продажби на имоти са се повишили с 9,5% на годишна база при ръст на продажбите с 5,3% през второто тримесечие. 

Вписани са 6 073 продажби при 5 063 за същия период на 2015 г. Общо за деветмесечието нарастването на продажбите в София е със 7,2% спрямо същия период на миналата година. 

Тук следва да се отбележи, че реалният ръст на продажбите е доста по-голям поради множеството сделки с имоти в сгради в процес на строителство, които ще бъдат вписани при прехвърляне на собствеността на по-късен етап. 

Ново строителство

Реализираните продажби на жилища ново строителство продължават да съставляват около 50% от общия обем продажби в София, а цените на които се предлагат, са по-високи от тези на имотите на вторичен пазар средно с около 80-100 евро на кв.м.

Купувачите са силно ориентирани към имоти ново строителство, като голяма част от покупките са „на зелено” или в ранен етап на строителство. 

Новото строителство в София преживява бурно развитие с бърза реализация на много от проектите още в начален етап на строителството, но трябва да се има предвид, че повишеното предлагане постепенно ще балансира пазара. 

Купувачите са отлично информирани относно предлагането и проектите, които са обявени на над пазарни цени трудно срещат интерес, особено ако са в начален етап на строителство. По-високи цени могат да се постигат само при напреднало строителство, особено завършено с Акт 16, но като цяло трябва да се подхожда гъвкаво към ценообразуването и да няма свръхочаквания от страна на строителните предприемачи и инвеститори. 

Параметри на закупените жилища

Двустайните и тристайните апартаменти съставляват съответно 37% и 34% от реализираните продажби през изминалите месеци. Делът на апартаментите с 3 и повече спални нараства на 20% от общите продажби, което отразява стремежа на купувачите към покупка на по-просторни и съвременни жилища. Повечето от тях са в новостроящи се сгради, които са все още в ранен етап на реализация и дават възможност за обединяване на апартаменти с цел постигане на по-голяма жилищна площ с повече помещения според нуждите на купувачите. 

Средната площ на закупените жилища през изминалите месеци е 85 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж, а тухлените сгради имат тотално превъзходство през изминалите месеци. Отстъпките от офертните цени са минимални - в рамките на 1-2%.

Среден престой на имотите на пазара

През последните 6 месеца се забелязва тенденция на удължаване на престоя на имотите на пазара, която се дължи на по-бавната реализация на имотите на вторичен пазар поради силната конкуренция от страна на новото строителство.

В началото на годината за кратко се скъси изключително много срокът за продажба на жилищата и достигна до 60 дни, но след това нарасна предлагането на сгради ново строителство и това постави имотите на вторичен пазар под силен натиск, в резултат на което много от тях останаха на пазара през цялото лято и есента. 

Към момента средният срок за реализация на имот в София е 150 дни, което е доста дълъг период и показва, че има прекомерен оптимизъм в офертните цени на имотите и те трябва да бъдат определяни внимателно с оглед на текущите тенденции, за да може да се постига продажба на имота в разумен срок.

Търсене по квартали

Кв. „Кръстова вада” и районите по протежението на бул. „Черни връх” и около мол Paradise продължават да привличат особено голям интерес, който е допълнително подпомогнат от откриването на новата метростанция. Развитието на този район е достатъчно видимо и той вече се установи като един от най-предпочитаните райони в София поради комбинация от наличие на метро, близост до Южния парк, търговски център с магазини и удобства за живущите. 

Друг район около Южния парк, който е изключително атрактивен за купувачите, е квартал Гоце Делчев - наличието на голямо търсене и ограниченото предлагане в този район доведе до продажби на по-високи от средните за София цени - над 1000 евро/кв.м.

Кв. „Манастирски ливади” в последните месеци също привлича голям интерес от страна на купувачите. Постепенно се изчиства лошия имидж на квартала на презастроен и без инфраструктура, тъй като предходната вълна ново строителство вече е абсорбирана, инфраструктурата и цялостният облик на квартала постепенно се подобрява. Наред с това започна нова вълна ново строителство, голяма част от което вече е в напреднал етап на строителство и е на цени от около 800 евро/кв.м., които са привлекателни и достъпни за купувачите и особено за тези, които търсят по-просторни жилища. 

Квартал „Витоша” е друг квартал с преобладаващо ново строителство, който през последните месеци започва да привлича все по-голям интерес. Цените на имотите (от около 750 евро/кв.м. за ново строителство) и близостта до основни пътни артерии и сравнително бързото придвижване до централните градски части са сред основните причини за това. Към тези тенденции можем да добавим и Студентски град, в който има ясно обособени зони с развиващо се ново строителство на изгодни цени, което също представлява интерес за купувачите, особено за младите семейства. 

Лозенец и Център продължават да държат лидерството по най-високи цени на жилищата – средната покупна цена през изминалите месеци там е между 1 200 и 1 500 евро/кв.м. Към тях можем да добавим и традиционно скъпите и предпочитани квартали Иван Вазов и Изток, в които цените на имотите са на сходни нива.

Обобщение и перспективи

Очакванията ни са до края на годината пазарът в София да се запази динамичен и обемите на продажби да продължат да нарастват. Това са най-силните месеци за имотния пазар, в които се реализират много от отложените по-рано планове за покупка, посочват от BULGARIAN PROPERTIES.

През следващата година ще нарасне предлагането на завършени сгради, тъй като голяма част от стартиралите проекти вече са близо до завършване, но наличните в тях жилища ще бъдат малко и с компромиси, тъй като най-хубавите жилища са закупени още на зелено.

През 2016 г. станахме свидетели на едно бързо разгръщане на позитивните тенденции на имотния пазар в София, каквото не сме виждали от годините на предходния възходящ цикъл на пазара. Пазарът беше под натиск в периода 2010-2015 г., който не позволяваше на позитивните процеси да се проявят осезаемо, за да може да се оттласнем от дъното и макар цените и обемите продажби да започнаха да нарастват още през 2014 г., винаги оставаше съмнение доколко тези тенденции са устойчиви. 

2016 г. показа, че не само че са устойчиви, но и че са в голяма степен подценени и че има много голям заряд в пазара, който вече не може да бъде задържан и процесите протичат много по-бързо от очакваното, за да се компенсират годините на стагнация.