Падащите лихвени проценти предлагат малко убежище от имотната буря

Световните пазари на недвижими имоти, разтърсени от най-силното покачване на лихвените проценти от едно поколение насам, ще получат малко облекчение от постепенното намаляване на разходите по заемите, като надеждата за връщане на свободните пари, които подхраниха бума, е малка, предаде Ройтерс.

Многомилиардната индустрия, която процъфтяваше през десетилетието след световната финансова криза, когато цената на парите беше сведена до нула, е една от най-големите жертви, тъй като централните банки увеличиха разходите по заемите. Сега централните банки - от Европейската централна банка и Английската централна банка до Швейцария и Швеция - намаляват лихвените проценти, което прави заемите по-евтини, а Федералният резерв на САЩ ще ги последва.

Ръководителите и банкерите от сектора обаче не виждат бързо решение за една индустрия, изградена в момент, когато най-ниските лихвени проценти доведоха до вливането на трилиони в недвижими имоти - пари, които секторът сега губи, тъй като облигациите и обикновените спестовни сметки възвръщат своята привлекателност. „Все още не сме излезли от гората“, казва Андрю Анджели, глобален ръководител на отдела за проучвания на недвижими имоти в швейцарската застрахователна компания Zurich Insurance, като твърди, че е малко вероятно секторът да се възстанови бързо.

Последните две години на повишение на лихвите взеха десетки жертви, включително групата за недвижими имоти Signa, която притежаваше трофейни сгради в Германия, оставяйки след себе си следа от полуразрушени жилища и празни небостъргачи.

По данни на консултантската компания Falkensteg от началото на 2022 г. броят на несъстоятелността на недвижими имоти в Германия се увеличава и през първите шест месеца на тази година достига над 1100. Британският строителен сектор е с най-много фалити от всички браншове за две поредни години - около 4300 за 12-те месеца до юни 2024 г.

Болката е остра за офисите, засегнати от нарастващите разходи по заемите и надомната работа, но въздействието се разпространява и върху огромния пазар на жилища, който потъна в Германия и се задъхва във Великобритания.

„Никога през живота си не съм работил толкова усилено и имам чувството, че нямам какво да покажа“, казва Брайън Уокър, президент на базираната в Питсбърг компания за недвижими имоти NAI Burns Scalo.

„Някои ще кажат, че вероятно сме на дъното на пазара на офиси, но не знам как може да се каже това“, каза Уокър. „Започвате да виждате много ключове за офис сгради, които просто се връщат в банката.“

Корнелиус Рийзе, главен изпълнителен директор на DZ Bank, един от най-големите кредитори на недвижими имоти в Германия, заяви, че по-високите лихви ще отнемат три години, за да си пробият път през системата. „Почти на две трети от пътя сме във фазата, в която могат да се появят изненади“, каза той.

Икономическото забавяне в много страни, включително Германия и Китай, засилва тревогата.

Огромни дългове 

Фирмата за инвестиции в недвижими имоти JLL изчислява, че през тази и следващата година ще трябва да бъде изплатен дълг за търговски имоти на обща стойност 2,1 трилиона долара. През първите шест месеца на тази година кредитополучателите са осигурили сделки за рефинансиране за покриване на почти една трета от тази сума, но през следващата година може да има недостиг от 570 млрд. долара, заяви JLL.

Много американски инвеститори върнаха ключовете на офис сгради на кредиторите, както Brookfield Asset Management направи с нюйоркската сграда „Брил“ - забележителност, прочута от певци като Нийл Даймънд, които са започнали кариерата си като автори на песни там. Brookfield не отговори веднага на запитването за коментар.

Някои малки банки, които са влезли в бизнеса с недвижими имоти по време на бума, сега са застрашени.Ребел Коул, професор по финанси в университета „Флорида Атлантик“, е идентифицирал 62 по-малки банки в САЩ с прекомерно големи заеми за недвижими имоти. Коул идентифицира малък брой кредитори, които са застрашени от фалит, тъй като имат инвестиции в до голяма степен парализирания сектор на недвижимите имоти, като същевременно разчитат на финансиране от големи депозити, които могат да бъдат изтеглени в един момент.

„Има огромен брой падежи... на заеми, които ще бъдат изплатени през следващата година“, каза Дейвид Авирам, съосновател на Maverick Real Estate Partners, инвеститор от Ню Йорк.

Това оказва натиск върху банките да се освободят от заемите, като се опитат да ги продадат, но някои от тях, на които бяха предложени едва 40% от номиналната стойност на дълга, отложиха подобни сделки, като вместо това паркираха развалените кредити в книгите си, каза Авирам.

Продажбата на сгради не е по-лесна. По-рано тази година ликвидатор на компанията свали около 160 млн. паунда (209,89 млн. долара), или 60%, от предишната покупна цена на офис кула в лондонския квартал Канари Уорф, съобщи запознат източник, но въпреки това продажбата се провали.

Някои смятат, че банките отричат. Европейските регулатори подозират, че те може би прикриват лошото състояние на заемите за сектора, като игнорират спада на цените.

Изчакването обаче може да задълбочи проблема. Между сградите на търсени места и тези, които са в немилост, зейва все по-голяма пропаст.

В Лос Анджелис търговският район Century City около студията Fox се развива добре, докато големи части от центъра на града са „пълна катастрофа“, с много сгради, които се рушат, и много незаети площи, казва Джефри Уилямс, инвеститор в Schroders Capital, базиран в Ню Йорк. В Швеция, която е една от най-засегнатите от кризата в сектора на недвижимите имоти, намаляването на лихвите все пак дава надежда.

„По-хубаво е, ако... вярвате, че ще има ниски капиталови разходи и цените на имотите вероятно ще се повишат“, каза Лейв Синес, главен изпълнителен директор на SBB, една от най-големите проблемни групи. „Настроението ... сега е съвсем различно.“