Швеция - нулевият пациент на новата криза с недвижимите имоти

Бумът който недвижимите имоти преживяха в световен мащаб, е на път да приключи. Някои от пазарите, които са постигнали по-високи оценки през последните години, започват да усещат силно новата реалност, доминирана от много по-високи лихвени проценти и отслабваща икономическа активност. Към днешна дата Швеция е най-добрият пример за този рязък завой, разкри наскоро агенция Bloomberg, цитирана от elEconomista.es. Спадът на цените на жилищата в Швеция се ускори през октомври и скандинавската страна, засегната от най-големия спад на имотите от три десетилетия, показва какво може да се случи в много други развити икономики, с последващото въздействие върху глобалната икономика, пише изданието. 

Швеция е една от страните, които определят темпото на това, което изглежда е нова глобална жилищна криза, подхранвана от нарастващата инфлация и мерките на централните банки за ограничаване на повишаването на цените. Корекцията на пазара на недвижими имоти в Швеция е ясно предупреждение за останалите развити икономики, твърди Bloomberg. Швеция може да бъде първото паднало парче от доминото, но не и единственото. Няколко индикатора вече разкриват рязко забавяне на различни пазари на недвижими имоти по света, което може да е прелюдия към глобална корекция на жилищата. 

В скандинавската страна цените на жилищата са паднали с 12% от пика, достигнат по-рано тази година, според индекса HOX, съставен от Valueguard. Това е най-големият спад на пазара на имоти в Швеция от финансовата криза от 1990 г. Цените падат в продължение на седем поредни месеца, тъй като домакинствата са подложени на натиск от нарастващите разходи за живот. През последните три месеца спадът е 5,9%, като само през октомври е 3%. 

Прогнозите не са обнадеждаващи. Тези на шведската централна банка Riksbank предвиждат спад на цените до 18% от пика, регистриран миналия март. Тези на държавния ипотечен кредитор SBAB го определят на 20%. Най-голямата банка в Северния регион, финландската Nordea Bank AB, наскоро коригира икономическите си прогнози, за да отрази по-рязък спад на цените на жилищата отколкото очакваното по-рано. Сега Nordea вярва, че цените ще паднат с 20% от пика, срещу предишната прогноза от 15%. 

Спадът е необичаен в страна, в която миналите корекции са били повърхностни и краткотрайни, а много млади купувачи на жилища никога не са преживявали спад на жилищния пазар. Освен в Швеция, спадове с до 20% се очакват в страни като САЩ, Обединеното кралство и Нова Зеландия. за сравнение цените на жилищата в Канада са спаднали с 10% от пика. 

Бумът от последните години, продукт на исторически ниски лихвени проценти и много висока норма на спестявания, изстреля нагоре цените на жилищата в дългосрочен план, показват индексите, управлявани от UBS. Ако през следващата година настъпи рецесия, главният икономист на Moody Analytics Марк М. Занди смята, че цените на жилищата на "значително надценени" пазари може да паднат с 15% до 20%. 

Скандинавските страни изглеждат особено изложени на корекция на пазара на недвижими имоти предвид високата задлъжнялост на техните семейства и високия дял на дълга с променливи лихви. Шведските домакинства са петите с най-високо съотношение на дълг към разполагаем нетен доход, достигайки това съотношение от 205%, в сравнение със 101% в Испания например. Шведските домакинства може да пострадат повече от повишаването на лихвените проценти, особено тези, на които част от задълженията им са обвързани с променливи лихви (какъвто е случаят с много ипотеки). 

От Oxford Economics предупредиха в един от последните си доклади за пазара на недвижими имоти, че Швеция е една от най-уязвимите страни поради натрупването на дисбаланси от 2007 г. насам. 

"Увеличения от 25 процентни пункта (на дълга) или повече от четвъртото тримесечие на 2007 г. се наблюдават в Австралия, Канада, Франция, Южна Корея, Швеция, Швейцария и Норвегия. В повечето от тези случаи дългът вече е бил висок през 2007 г. но сега е по-голям", се посочва в доклада на Oxford Economics. 

Високият дял на домакинствата с ипотеки с променлива лихва (44% в Швеция според Европейската ипотечна федерация) поставя страната в доста сложна ситуация. "Държавите и териториите, които вероятно ще бъдат най-засегнати, са пазарите, които отбелязаха най-голямо увеличение на цените по време на пандемията и където отношенията цена-доход и цена-наем са се раздалечили", обясняват от агенцията за недвижими имоти Knight Frank. 

В шведския случай цените на жилищата паднаха с 3,8%, докато цените на апартаментите паднаха с 1,6%. Еднофамилните къщи са особено уязвими, тъй като цените на електроенергията скочиха. Доклад, публикуван от организацията за недвижими имоти Maklarstatistik показва, че спадът на цените е два пъти по-голям в южната част на страната, която страда от дефицит на електроенергия и високи тарифи, отколкото в далечния север, който се радва на голямо количество водноелектрическа енергия. 

"Не очакваме цените да се стабилизират скоро. Предлагането на жилища се увеличи с 49% на годишна база, докато обемът на транзакциите намаля с 28% на годишна база през октомври. Освен това очакванията за цените на жилищата и доверието на потребителите остават на много ниски нива", казва Густав Хелгесон, макро стратег в Nordea Bank AB. 

"Темпът на спада на жилищния пазар трябва да бъде повод за безпокойство за Riksbank. Шведската централна банка очаква цените на жилищата да паднат с 18% от пика, но очаква цените да падат по много по-организиран начин", добавя Хелгесон. Riksbank вече изненада в края на септември с историческо увеличение на лихвите от 100 базисни пункта. Сега референтната лихва е 1,75%. 

От Nordic Credit Rating обясняват, че спадът на цените не се основава само на пазарна корекция в резултат на увеличенията през последните три години, но и на промяна в очакванията за жилищните разходи. Смятаме, че ще отнеме време на домакинствата и пазара да се приспособят към ново равновесие, добавят оттам.  

"Продължаващите увеличения на лихвените проценти, съчетани с несигурността относно инфлацията и разходите за енергия, вероятно ще продължат да тласкат цените надолу за известно време. Следователно очакваме цените да продължат да падат през втората половина на 2022 г. и вярваме, че ще трябва да изчакаме до 2023 г., за да се стабилизират цените", казват в заключение икономистите от Nordic Credit Rating.