Най-важното число при инвестирането в имоти

В България всеки разбира от имоти, най-малкото защото над 80% от българите притежаваме собствени жилища, а и поне веднъж в живота си сме купували апартамент или къща. Често влагаме доста емоции в този процес и ако при избора на дом, това е напълно нормално, то при инвестиционните имоти е добре да слушаме повече разума си и какво ни казват числата. В тази статия ще ви представя най-важното число, което трябва да знаем когато си купуваме недвижим имот, независимо дали е за собствени нужди или искаме да го отдаваме под наем.

Доходи от наем и капиталова печалба

Все повече хора у нас имат възможност да закупят жилищен имот за инвестиция, а не е малък и делът на тези, които са получили такива от своите родители, баби, дядовци или други роднини. Собствениците на недвижими имоти в областните центрове и по-големите градове в България имат възможност да ги отдадат под наем и да получават регулярни доходи всеки месец. Много често те забравят, че има още един начин, по който могат да спечелят от апартамента си и това е т.нар. „капиталова печалба“. Тя идва от покачването на цената на имота с времето. Дори да нямаме намерение да продаваме, е добре да знаем каква е настоящата пазарна цена на имота, който притежаваме и съответно колко е капиталовата печалба (или загуба) от него.

Какъв наем взимаш?

Ако попитаме случаен наемодател „Какъв наем взимаш от твоите наематели?“, най-вероятно ще получим отговор от типа „550 лева на месец“, „300 евро“, „Като на приятели“ или друг подобен. Това много трудно може да ни ориентира дали той е висок, нисък или около пазарните нива. Дори да сравним наема с този на съседен имот, който има подобни характеристики, пак няма да имаме цялата картинка.

Тук на помощ ни идва един коефициент, който се нарича коефициент на капитализация (Capitalization rate или само Cap rate). Той определя годишната доходност от имоти и има две разновидности:

Брутна доходност от наем = Месечен наем х 12 / Цена на имота х 100 (за да го превърнем в процент)

Например, при месечен наем от 250 евро и цена на имота от 65,000 евро, брутната ни доходност от този имот ще е около 4.6% (3,000 евро годишен наем / 65,000 евро цена на имота х 100), което не е толкова добре, защото този доход е брутен и от него трябва да извадим доста разходи.

По тази причина е по-добре да изчислим нетната доходност от наем. Формулата е следната:

Нетна доходност от наем = Нетен оперативен приход / Цена на имота х 100

Нетен оперативен приход (Net Operating Income или NOI)

Всеки бизнес (а рентиерството е точно това), освен приходи, си има и разходи. По тази причина е добре да изчислим реалния нетен годишен приход от нашия имот. От наема трябва да извадим следните разходи:

Празни месеци (или т.нар. ютилизация на имота). Хубаво е нашият имот да е непрекъснато зает с наематели, но на практика това е много трудно да се получи. За София трябва да си предвидим поне половин месец на година, в който апартаментът ни ще е празен и няма да получаваме доходи от него. В други градове този период е един месец на всеки 12. От нас зависи колко бързо ще се организираме, за да намерим други наематели.

Данъци. На първо място, това са данъците върху недвижимите имоти, които се заплащат на съответната община. Те се определят на база на данъчната им оценка и са в пълен размер, а когато е основно жилище, данъкът се намалява с 50%. Да не забравяме и такса „битови отпадъци“, която в някои общини изобщо не е ниска.

Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица, полученият наем се облага с 10% на годишна база след като се приспаднат 10% нормативно признати разходи. В горния пример, данъкът ни ще е върху 5,281 лева (5,867 лева годишен наем намален с 587 лева разходи без документ) и ще е в размер на 528 лева на година.

Поправки и ремонти. Това е разход, който повечето наемодатели не планират. Те забравят, че колкото и добросъвестни да са наемателите на тяхното жилище, то се амортизира доста по-бързо от това, което използват за собствени нужди. Това налага подмяна на мебели и техника (ако се отдават под наем с обзавеждане) поне веднъж на 7-8 години. Текущите поправки също трябва да ги включим в сметката и не говоря за изгоряла крушка, а за течове, запушени мивки, влага, развалени уреди и много други. Самото жилище също се нуждае от основен ремонт поне веднъж на 10 години. Аз бих заложил минимум 0.5% на година от стойността на имота за този разход. При цена от 65,000 евро на апартамента, това прави по 650 евро (около 1,270 лева) годишно.

Имуществена застраховка. Това е друг разход, който често се пренебрегва когато отдаваме имот под наем, а за мен той е задължителен. Застраховката на имота ще покрие не само тотална щета в случай на природни бедствия или човешки дейности, но и частични повреди по жилището. Има компании, които предлагат дори загуба на наем в следствие на някои от покритите рискове. Добре е в полицата да включим и риска „Гражданска отговорност към трети лица“ в случай, че наемателите ни наводнят или повредят по друг начин чуждо имущество.

Други разходи по поддръжката на имота и отдаването му под наем. Брокерски комисионни, такси за поддръжка, ремонт на покрива на сградата, нова входна врата на блока или други разходи също трябва да ги извадим от приходите ни от наем, освен ако не се плащат от наемателите ни.

Разходи за лихви по ипотечен кредит. В оригиналната формула за чистата доходност от наем на имот не се включват лихвите, ако сме изтеглили ипотечен кредит, за да го финансираме. Въпреки това, за да е максимално реалистична изчислената доходност, бих извадил разходите за лихви и банковите такси (без да включвам в тези разходи плащанията по главницата).

Пазарна цена на имота. В знаменателя на посочената формула стои пазарната цена на имота. Ако той е наскоро придобит, към нея трябва да включим всички първоначални разходи за нотариални такси, брокерски комисионни, ремонт и обзавеждане. Когато имотът е наш от повече време, сайтовете за обяви ще ни ориентират каква е текущата му пазарна цена. Много е важно да вземем нея при изчисляването на доходността от наем, а не покупната цена.

В горния пример с брутна доходност от 4.6% на година, когато извадим всички разходи по поддръжка и владеене на имота, може да получим и чиста доходност под 3%. В такъв случай, тя ще е доста по-ниска от други алтернативни инвестиции и трудно ще покрива дори инфлацията.

На текущия пазар, трябва да се стремим поне към 6.5% - 7% брутна доходност и поне 4% - 5% чиста годишна доходност. Когато към нея прибавим капиталовата печалба от поне още толкова, се получава нелоша годишна печалба от 8% - 10%. Ако го постигнем, ще си върнем инвестицията между 10 и 12.5 години (делим 100 на нетната годишна доходност и получаваме времето за връщане на първоначалната сума).

Коефициентът на капитализация на един недвижим имот е най-важното число, което трябва да знаем за него, независимо дали го купуваме за собствени нужди, за да го отдаваме под наем или искаме да разберем каква доходност ще ни носи в сравнение с други инвестиции. Струва си да отделим 10-ина минути, за да го изчислим. Успех!