Да инвестираме ли в земя?

Сред многото крилати фрази, които Марк Твен е произнесъл, е и инвестиционният съвет да купуваме земя, защото „вече не я правят“. Земеделската земя е в ограничено количество и търсенето й ще нараства заедно с населението и нуждата от храни по света.

Според Световната банка, към 2050 г. търсенето на зърно ще се увеличи с 40%, а на месо със 76% (при база 2007 г.). С допълнителните два милиарда души до средата на века, нуждата от обработваема земя ще нарасне чувствително, а така и цената й.  

Значи да се втурнем към банките, да изтеглим депозитите и да ги превърнем в ниви и ливади? Не е толкова просто. Има някои важни специфики на пазара на земеделска земя, които намаляват привлекателността й като инвестиционен обект.

Първо, има огромна разлика кой купува земята – инвеститор или фермер. За да може инвеститор да печели от земя, той трябва да я дава под наем. Ако арендаторът е един в целия регион – каквато е практиката на много места в България, той може да определи по-ниска от справедливата рента и така инвестицията да се обезсмисли.

Второ, при инвестициите в земя съществува политически риск. Много страни, сред тях и Италия, през 20. век са провеждали аграрни реформи за сметка на едрите земевладелци. Независимо дали сте привърженик на абсолютните права на собственост или вярвате, че земята е по-специално благо, трябва да предвидите възможността за експроприация.

Този риск съществува и в огледална форма: едрите арендатори се опитват да намалят размера на рентите, позовавайки се на благовидни мотиви. У нас имаше подобни сигнали преди няколко години и не е чудно в момент на политическа несигурност големите зърнопроизводители да опитат да наложат интересите си със закон.

Също така, пазарът на земеделска продукция е твърде нестабилен. Правим си сметката, че цените на храните ще растат, но има и други сценарии. Историческият опит показва, че във време на войни цената на зърното се срива, тъй като международната търговия спира. Изчислено е, че ако хората намалят двойно изхвърлянето на храна (от 24% на 12%), ще се осигури препитание за 1 млрд. души – ето ти мотив земята да поевтинее. А някоя технологична иновация като нови сортове или вертикални зеленчукови градини в градовете може да промени изцяло търсенето на ниви.

Продуктивността, а оттам и стойността на земята винаги зависи от природните фактори. В не чак толкова далечно минало Добруджа – житницата на България, е била полупустиня заради валежна сянка от Карпатите. Промяната в климата променя и стойността на земята.

Изредихме четири-пет червени лампи, а те са още повече, включително бъдещият размер на европейските и националните субсидии. Тогава, да кажем ли, че привлекателността на земята е силно преувеличена, ако пак перифразираме Марк Твен?

Нещата са отново по-сложни. Земята е отлична инвестиция, но при определени условия. Има земя и земя. В Германия през 2017 г. по официални данни декар земя в Бавария е струвал средно 6000 евро, а в Саксония – 1100 евро. Същото е в България: в Добруджа декар сега струва 2500 лв. и повече, а в страната средно 872 лв. По-високата цена отразява не само плодородието на почвите, но и земеделската инфраструктура: много арендатори се конкурират помежду си и предлагат прилични ренти, което насърчава инвестициите.

В сравнение с повечето страни в ЕС, земята във Франция е значително по-евтина, средно 600 евро на дка (2000 евро/дка за плодородните пшенични ниви на юг). Но във Франция се развива фермерско земеделие, повечето стопани са собственици на земята си и размерът на рентите е по-нисък и от българския. В Италия средната цена е 4000 евро/дка, но там земята се ползва предимно за трайни насаждения и са развити напоителните съоръжения.   

Надали притежанието на земя, която не обработваш, ще те направи бързо богат: ако чакаш само на ренти, при сегашните цени ще са нужни поне 25 години, само за да възстановиш инвестицията си. В същото време, въпросът за изхранването на планетата е напълно реален. Може да се случи така, че само след 5 години ще се чудим как не сме забелязали каква безценна пазарна стойност крие в себе си земята.

Изводът е, че за хора и организации, за които доходността не е от непосредствено значение, земята е уместен начин за диверсификация на инвестициите. Те следва да подбират региони с повече арендатори и по възможност ниви с направени подобрения (трайни насаждения, напоителни съоръжения). Във всички случаи, закупуването на 100 дка е далеч по-далновиден ход от алтернативата на петия инвестиционен апартамент.