Глад за качествени имоти в София

През последните месеци в София се наблюдава нова тенденция на жилищния пазар – изчерпване на качествените оферти и реалистично ценообразуваните имоти.Това  сочат наблюдения на агенцията Bulgarian Properties. Така, на практика се оказва, че през последните месеци продавачи и купувачи отново започнаха да се разминават по отношение на цената на имота. Прекалено големи очаквания има и у едните, и у другите,  коментират анализаторите.

Наблюдавайки положителния тренд на пазара на градски имоти през последната година-две и фактът, че офертите за качествени имоти намаляват поради тяхното изчерпване, продавачите започнаха да стават твърде оптимистично настроени към цената, която могат да получат. В същото време купувачите нямат готовност да купуват имоти на всяка цена, а и доста от тях все още са на мнение, че пазарът е в криза. Този дисбаланс в очакванията на продавачи и купувачи пренасочва интереса все повече към новото строителство и новите проекти на пазара, посочват от Bulgarian Properties.

Според анализаторите моментът е много добър за мащабно навлизане на строителните предприемачи с нови проекти за жилищно строителство на апартаменти и комплекси от къщи. Несъмнено този процес протича с пълна сила, за което говори и статистиката за значителния ръст на издадените нови строителни разрешения. Именно новите проекти са факторът, който ще балансира пазара на градски имоти и ще спомогне търсенето да намери съответното предлагане на качествени имоти при цени, които купувачите са готови да заплатят.

Ръст на продажбите

Изчисленията на Bulgarian Properties на база данните на Агенцията по вписванията сочат, че продажбите в столицата са нараснали с рекордните 31% на годишна база през първото тримесечие на 2015 г. Вписаните продажби на имоти в София през първо тримесечие на 2015 г. са 4 805 при 3 668 за същия период на 2014 г. Такъв брой продажби не е регистриран в нито едно първо тримесечие в годините след началото на кризата (вижте графиката).

Това е и най-големият измерен през последните години ръст на продажбите в София и е пряко следствие от оживлението на пазара през последните месеци на 2014 г., тъй като много от сключените тогава сделки са изповядани и вписани именно през първите месеци на 2015 г. 

Средни цени

Данните на Bulgarian Properties показват, че през 1-вото тримесечие средната цена на продадените апартаменти в София e 771 евро/кв.м. при 764 евро/кв.м. за 4-тото тримесечие на 2014 и 730 евро/кв.м. за първото тримесечие на 2014 г. Средната офертна цена е 880 евро/кв.м. при 860 евро/кв.м. за 2014 г.  Вижда се ясно, че и при офертните, и при реалните цени на сключените сделки тенденцията е за нарастване на средните стойности с между 2 и 5%, което е в рамките на очакваното след силното второ полугодие на 2014 г.

Отстъпките от офертните цени намаляват и за първите месеци на годината са средно между 2 и 3% при 4-6% за 2014 г.

През изминалите месеци наблюдаваме изключителна активизация на ниския сегмент и силно търсене на имоти до 50 000 – 55 000 евро, към които купувачите се ориентираха, както за жилищни нужди, така и за вложение и инвестиция. Тези имоти към момента са изключително ликвидни и сделките с нискобюджетни жилища се сключват често дори в рамките на няколко дни. 

Параметри на закупените жилища

С почти равен дял, но все пак с лек превес са закупените двустайни апартаменти – 45% са двустайни, а 40% са тристайни. Останалите продажби се разпределят между гарсониери, многостайни апартаменти и къщи. Средната площ на закупените апартаменти е 74 кв.м.

Най-много продажби има в квартали като Младост, Витоша, Манастирски ливади и Бояна, но като цяло се наблюдава активност във всички квартали на София. Все по-често купувачите тръгват с желание да закупят в даден район, който впоследствие променят на друг при намиране на имот, който пасва на изискванията им.

70% от закупените жилища са тухлени, а жилищата в панелни и ЕПК сгради са равно предпочитани и съставляват по 15% от осъществените сделки за първите месеци на годината. 50% от жилищата са с ТЕЦ. 

Престой на имотите на пазара

През изминалите месеци се очерта тенденция за скъсяване на срока при продажбата на имоти в София. Средният престой на продадените през първото тримесечие имоти по данни на BULGARIAN PROPERTIES e 80 дни, при 91 и 96 дни съответно за 4-то и 3-то тримесечие на 2014 г. Ето и как се изменя средният срок за реализацията на имот в София през изминалите години по данни на BULGARIAN PROPERTIES:

• 2014 г. – 104 дни – около 3.5 месеца
• 2013 г. – 97 дни – малко над 3 месеца
• 2012 г. – 121 дни – около 4 месеца

На базата на тези данни можем да направим извод, че реалистичният срок за продажбата на имот, когато е правилно ценообразуван, е 3 до 4 месеца. За постигане на продажба в такъв срок от решаващо значение е офертната цена, която трябва да е съобразена с индивидуалните характеристики на имота и цените на конкурентните оферирани на пазара имоти. Някои от най-важните характеристики, които следва да се вземат предвид при формирането на офертната цена на имота са: местоположение, площ на имота, тип строителство, година на строителство, на кой етаж се намира имотът, изложение, както и състоянието на общите части на блока.