Как приключи бумът на имотите в Германия

Беше бурна година за един виден немски строителен предприемач: усилията му да продаде мезонета си на върха на убежище от нацистката епоха закъсаха и само преди седмици фирмата му подаде молба за несъстоятелност. Един-два удара за предприемача Щефан Хьоглмайер и неговата компания Euroboden отразяват трудностите на сектора на имотите в най-голямата икономика в Европа, тъй като той претърпява най-лошия си спад от десетилетия.

Години наред ниските лихвени проценти подхранваха глобален бум, повишавайки интереса към имотите в Германия, смятани за сигурни и стабилни като страната. Рязкото покачване на ставките и рязко нарастващите разходи за енергия и сгради сложиха край на този бум. Това доведе до несъстоятелност на поредица от предприемачи, замрази сделки и понижи цените, което накара индустрията да се обърне за помощ към канцлера Олаф Шолц, пишат Том Симс и Джон О'Донъл в статия за Ройтерс. 

"Насочваме се към стената с главоломна скорост. Първите предприемачи паднаха и други ще ги последват", каза Тилман Петерс, адвокат по несъстоятелност във FalkenSteg.

Състоянието на предприемачите, включително Euroboden, се промени през 2022 г., когато Европейската централна банка започна да увеличава лихвите, което затруднява вземането на заеми и намирането на купувачи за проекти.

В изявление на ръководството на Euroboden се казва, че пазарната среда за компанията се е "влошила значително".

Състоянието на сектора на имотите в Германия, най-големият пазар за инвестиции в имоти в Европа извън Великобритания, е критично, съставлявайки приблизително една пета от продукцията и осигурявайки едно на всеки 10 работни места. Новото строителство през първата половина на годината е почти наполовина спрямо последните две години.

През 2010 г., в първите дни на продължилия години бум, Хьоглмайер купи от правителството полуразрушен надземен бункер в луксозен мюнхенски квартал, за да го преустрои в луксозни апартаменти. Той и неговият партньор Оскар Лоя, звезда от конкурса за песен на Евровизия, взеха за себе си триетажния мезонет, обзаведен с музикална зала и златни стени в тоалетната.

През последвалото десетилетие Euroboden завършва проекти с известни архитекти, генерира десетки милиони евро печалба, набира милиони от инвеститори и разширява дейността си в Берлин и извън него.

Пентхаусът стана корицата на немския Architectural Digest, а двойката беше домакин на "бункерни акустични сесии", с видеоклипове, публикувани на страницата на Лоя във Facebook.

Оскар Лоя, който притежава дялове в две дъщерни дружества на Euroboden, също пееше серенади на персонала на партито по повод 20-годишнината на компанията през 2019 г. 

Бумът на имотите приключи внезапно миналата година, когато скоростта на повишаване на лихвените проценти хвана мнозина в сектора неподготвени.

Euroboden издаде предупреждение за печалбата си през октомври. В края на миналата година Хьоглмайер пусна своя пентхаус на пазара, а Euroboden затвори офиса си във Франкфурт.

В края на юли Euroboden свика среща, за да поиска от инвеститорите да преструктурират 92 милиона евро (100 милиона долара) в облигации, но след като те се отказаха от новите условия, компанията отмени срещата дни по-късно и подаде молба за несъстоятелност.

"Беше сравнително ясно, че притежателите на облигации няма да приемат предложението", каза Даниел Бауер, шеф на асоциацията на капиталовите инвеститори SdK, която представлява близо 800 инвеститори на Euroboden с 11 милиона евро в облигации.

Лицето, което наблюдава несъстоятелността, Оливър Шартл, заяви, че случаят е относително сложен и в ранна фаза.

През цялото време Euroboden обвинява пандемията, войната в Украйна, инфлацията и лихвените проценти – същата токсична смес, която причини проблеми на цялата индустрия.

Хьоглмайер отказа да бъде интервюиран за тази история, като каза, че има нужда от уединение, за да се съсредоточи върху бизнеса, докато Лоя не отговори на искания за коментар, пише Ройтерс.

Euroboden не е изолиран случай. Няколко други германски строителни предприемачи подадоха молба за несъстоятелност през последните месеци.

Базираната в Дюселдорф Gerch с проекти за 4 милиарда евро е най-голямата жертва в Германия досега.

Специалистите в областта на недвижимите имоти се опасяват, че спадът в Германия може да се окаже по-дълбок от срива през 90-те години на миналия век след удара върху имотите в Източна Германия след падането на Берлинската стена.

"Увеличаването на разходите за сгради, преместването от работата далеч от офиса и нарастващите лихвени проценти означават, че ще видим много повече предприемачи да се изчерпват. Повечето хора не са виждали тази криза. Сега е изненадващо колко бързо се развива", каза Кристоф Ниринг, който председателства обединяващия орган за администратори по несъстоятелност VID.

Кредиторите също реагираха бавно.

През 2020 г., когато пазарът на имоти се разгорещи, Бундесбанк предупреди за рисковете банките в страната, за които имотите представляват около 70% от всички вътрешни заеми. През август отново предупреди, че имотите остават надценени, въпреки скорошните спадове, като обаче изрази надежда, че ниската безработица означава, че повечето кредитополучатели могат да продължат да изплащат заемите.

Германия и Швеция са най-тежко засегнатите в континентална Европа от глобалната криза на имотите, която погълна строителите на жилища в Китай, от Evergrande до Country Garden.

Бункерът на Хьоглмайер първоначално е издигнат в началото на 40-те години на миналия век, за да предпазва жителите от съюзническите бомби. След войната близките терени са служили като лагери за затворени нацисти и след това за бежанци, а местните фризьори и хотели са поискали разрешение да публикуват рекламите си върху надупчената му от куршуми фасада.

От 2005 г. Германия е продала около 320 бункера.

Пентхаусът от 380 квадратни метра (4090 квадратни фута), който заема от петия до седмия етаж и включва тераса на покрива, първоначално е обявен за малко под 13 милиона евро. Цената падна до 11 милиона по-рано тази година, но все още е един от най-скъпите апартаменти в Германия.

"При интерес", пише в обявата, "някои от мебелите и лампите могат да бъдат закупени".