Докато секторът на жилищното строителство процъфтява, данните показват, че все по-голяма част от населението се затруднява да си осигури дом на достъпна цена. И тази тенденция далеч не е нещо изключително за България, а обхваща целия Европейски съюз. През последните 10 години цените на жилищата в ЕС са се повишили средно с над 60%, а на наемите с повече от 20%, показва проучване на Евростат, което обхваща данни до края на 2024 г. Разбира се, страна по страна се забелязват много големи отклонения. Например във Финландия цените на жилищата почти не отчитат разлика през разглеждания 10-годишен период, докато във Франция те са се повишили с 26%, в България, Португалия, Хърватия и Полша са нараснали с над 100%, а в Унгария – с цели 210%. При наемите повишенията за разглеждания 10-годишен период са по-умерени, като във Франция нарастването е с 7%, у нас у нас – с 35%, в Полша – над 60%, а в Унгария – близо 90%. Изводът, който обаче важи за почти всички държави от ЕС, е, че

несиметрично по-бързото нарастване

на цените за придобиване на жилища,

спрямо наемите означава, че купуването на първо жилище в страните от ЕС - особено за младите хора в началото на техния професионален път – става все по-трудно.

Това личи и в данните за средната възраст, при която европейците напускат дома на родителите си. За последните 10 години тази средна възраст е в застой и е около 26 години. Тази възраст отбелязва повишаване не само в южни страни, като Гърция, Испания и Словения, като тенденцията децата да остават все повече време при родителите си е регистрирана и в Белгия, Швеция, Дания и Ирландия, където не може да се твърди, че има такава културна особеност. Съответно, за да оптимизират прогресивно нарастващите разходи за наем или ипотека, все по-често се регистрира, че населението на страните от ЕС живее в условия на „пренаселеност“, термин, който Евростат определя в зависимост от това дали жилището разполага с достатъчен брой стаи според състава на домакинството. При хората с доходи под средните делът на живеещите в „пренаселеност“ се увеличава през последните 10 години в страни с традиционно висок стандарт на живот, като Германия, Белгия, Испания, Финландия, Франция и Нидерландия. В България се отбелязва намаление, но трябва да се отчете, че при нас този дял към края на 2025 г. е 40%, което е много над средното за ЕС от 29%. А затруднената достъпност на жилищата в ЕС се посочва като един от основните косвени причинители за демографската криза в блока и прогресивното застаряване на населението. Отчита се, че все по-неравния достъп до първо жилище е нарушение на социалния договор и превръща пазара на жилища от средство за социална стабилност в източник на задълбочаващо се неравенство.

За да реагира на тези тенденции, които се забелязват от няколко години, но станаха особено видими след ковид, Европейската комисия предприе няколко стратегически стъпки, като най-значимата към момента е разписването на подробен План за достъпни жилища, който беше представен през декември 2025 г. и бе одобрен от Европейския парламент през март 2026 г. Той се основава  на 4 стълба:

Увеличаване на жилищното предлагане, което да включва инициативи на ЕС, като Европейската стратегия за жилищно строителство. Те ще насърчават използването на съвременни строителни материали и методи, както и дигитализация с цел повишаване на ресурсната ефективност. Пакет за опростяване на регулациите в жилищния сектор ще намали административната тежест, ще ускори процедурите по издаване на разрешителни и обновяване и ще подобри разходната ефективност.

Мобилизиране на инвестиции, като Европейската комисия планира да създаде паневропейска инвестиционна платформа съвместно с Европейската инвестиционна банка, националните банки за развитие и други финансови институции, за да привлече публичен и частен капитал. Преработените правила за държавна помощ ще позволят по-бърза и по-опростена подкрепа за проекти за социални и достъпни жилища, отключвайки дългосрочни инвестиции.

Осигуряване на незабавна подкрепа и провеждане на реформи, които включват законодателна инициатива относно краткосрочните наеми. Тя ще помогне за облекчаване на напрежението на жилищния пазар, като балансира ползите от туризма с достъпността на жилища за постоянно пребиваващите. Комисията си поставя за цел да се справи със спекулациите на жилищния пазар и да насърчи държавите членки да реформират устройственото планиране, социалното жилищно настаняване и данъчните рамки с цел увеличаване на предлагането. Скоро приключва общественото обсъждане за Закона за достъпни жилища, който трябва да включва регулаторни мерки.

Защита на най-засегнатите, чрез която планът поставя акцент върху специализирани програми за млади хора, студенти, ключови работници и домакинства с ниски доходи. Той призовава за инвестиции в студентски и социални жилища, както и за мерки за предотвратяване и справяне с бездомността. Бе учреден нов орган – Европейски алианс за жилищата, който да подпомогне изпълнението на плана, който ще заработи през третото тримесечие на 2026 г.

Финансирането за реализиране на Плана ще дойде по различни програми и процедури, като според резолюцията на Европейския парламент недостигът на достъпни жилища възлиза на 57 млрд. евро на година, които Еврокомисията и страните членки трябва да осигурят.

Що се отнася конкретно за България – тук се наблюдават две отчетливи тенденции – на първо място цените на жилищата са сред най-бързо повишаващите се в сравнение с цяла Европа. От друга – въпреки първата особеност, тук процентът на хората със собствено жилище продължава да е сред най-високите за ЕС. Според данните средният дял от разполагаемия доход, който отива за жилище в България се е понижил през последните 10 години – от 23% през 2015 г. до 19% през 2024 г. Това се обяснява с два основни фактора – по-бързото нарастване на доходите у нас и високия процент на собствени жилища, които предполагат по-ниски разходи по това перо.

Така че очакванията за ефекта, който ще има реализирането през следващите години на Плана за достъпни жилища, могат да са свързани най-вече с други два основни проблема на пазара на жилища у нас.  На първо място това са

енергийните разходи

за поддръжка на жилищата

у нас, които са сред най-високите спрямо общата стойност на домовете, най-вече поради значителния все още дял на сградите, строени през социализма, които все още са с много ниска ефективност. Тези значителни разходи също се разглеждат като част от проблема с достъпността до самостоятелно жилище. В тази насока ще се търси реализиране на традиционните вече и доста успешни програми за саниране на многофамилни жилища. Другият основен проблем произтича от регулацията и силно облекчения режим за притежаване на много жилища у нас. Той позволява на състоятелни лица да „обръщат“ част от спестяванията си в апартаменти, които много често обаче стоят извън пазара на имоти и така натискат цените, както при сделките, така и при наемите нагоре. Според данни на НСИ става въпрос за поне 30% от жилищния фонд в страната, които не се използват активно. Въвеждането на мерки, които да извадят тези жилища на пазара, ще е един от най-ефективните и бързи начини за регулиране на цените на имотите у нас.  

 Както винаги при подобна мащабна програма добрите намерения на Европейската комисия са под риск да бъдат използвани недобросъвестно. Един от основните пропуски е липсата на еднородно за целия ЕС определение на достъпно жилище и кой би трябвало да има право на такова. Също така ако въпросните жилища не са защитени със сигурни дългосрочни договори, те бързо могат да се превърнат в обект за препродажба и реализиране на печалба. Облекчаването на някои изисквания пред строителството пък крие рискове от нарушаване на екологични и други стандарти. Освен това изискванията на ЕС за ново строителство са то да бъде възможно най-енергийно ефективно, което обаче означава, че трябва да се използват по-скъпи материали, повишаващи цената. Но дори и частично обръщане на негативните тенденции в сферата на „първите жилища“ може да покрие цената от тези съществуващи рискове.