Пандемията от Covid-19 и принудителната изолация сякаш бяха толкова отдавна, но ефектите им обаче остават и до днес. Според проучването WFH Research, провеждано ежемесечно съвместно с MIT, University of Chicago и още няколко реномирани научни института, абсолютният рекорд на работещите от къщи е отчетен през юни 2020 г. Toгава 61% от платеното работно време е извън офиса. След това работодателите започват да настояват служителите им да се върнат в бизнес сградите, а работата от къщи да губи своя относителен дял. Но данните сочат, че спадът на дела работни дни, които се извършват от къщи, е достигнал плато още през юли 2022 г. От тогава до сега в продължение на 20 поредни месеца устойчиво между 27% и 30% от платеното работно време е отработено извън традиционния офис. При това този дял продължава да бъде значително по-голям в сравнение с преди пандемията, когато той беше едва 7%.

Няма връщане назад

Ползите за служителите са очевидни – те не трябва да пътуват до офиса и имат гъвкавост, що се отнася до работното си време. Работата от къщи има много плюсове и за работодателите – така те разширяват броя потенциални служители, които могат да наемат, като включват такива, които не живеят в близост, могат да предложат по-ниско заплащане и не на последно място – чувствително съкращават разходите си за изграждане, наем и поддръжка на офиси. Според оценка на инвестиционната банка Goldman Sachs от февруари 2024 г. свободните офис сгради представляват 13,5% от наличните площи, което е най-високото ниво от 2000 г. насам. Освен това прогнозата им е, че през следващите 10 години този дял може да достигне 18%, тъй като много от компаниите свиват търсенето на офиси, след като настоящите им дългосрочни договори изтекат. „Живеем в нова реалност, що се отнася до работните пространства, и няма връщане назад. Който не иска да приеме този факт, ще претърпи сериозни загуби“, коментира Скот Реклър, изпълнителен директор на RXR Realty, компания, която притежава и управлява 93 сгради в Ню Йорк на обща стойност над 20 млрд. долара.

Възможности за нов живот

Тази трайна тенденция наред с голямото търсене на жилища поставя на преден план логичния въпрос защо да не преустроим офис сградите в жилищни такива? Според проф. Стийн ван Нюарбург, преподавател по недвижими имоти и финанси в Colombia University, около 15% от свободните офис сгради имат характеристики, които позволяват да бъдат трансформирани в жилища. В няколко американски града властите дори предлагат данъчни облекчения на компаниите, които предприемат подобна стъпка, за да ги стимулират да извадят повече предлагане на пазара. Въпреки това допълнителните разходи за проектиране и изпълнение на трансформацията са значителни, което означава, че за да има икономическа полза от цялото това усилие, цената на жилищата няма да е ниска или средна, а по-скоро ще е във високия сегмент, предупреждава проф. Нюарбург. Това е и причината подобни трансформации да са по-скоро изключение. Анализът на Goldman Sachs показва, че годишно средно 0,5% от офис площите се трансформират в жилища. Прогнозата на инвестиционната банка е, че този дял може да нарасне до 0,7% годишно в рамките на следващите 4 години, тоест много ограничен дял. Всички тези фактори водят до едно и също заключение – че делът на свободните площи в една значителна част от офис сградите ще се увеличава трайно през следващите години.

Дял на платеното работно време, изработено извън офис. Източник: WFH Research

Картината в Европа

Тази зависимост е най-лесно да се проследи в САЩ, тъй като там има най-много и най-достоверни данни за пазара на офис площи. Но подобна е картината и в Европа. Според доклад на глобалната компания за анализи на работните условия Leesman цели 74% от служителите във Великобритания планират да бъдат в офиса 2 или по-малко дни седмично. Като особено знаково се възприе новината от средата на 2023 г., че най-голямата европейска банка HSBC ще напусне емблематичния си 45-етажен небостъргач, проектиран от Норман Фостър, който използва за централа в Лондон от 20 години. Финансовата корпорация ще се премести в сграда в центъра на града, която има близо 2 пъти по-малко застроена площ.

В Германия през последното тримесечие на 2023 г. цените на офис площите се сринаха с 13% на годишна база, показа редовният доклад на Асоциацията на германските банки от сектора на имотното кредитиране. Това е най-големият спад в цените в сегмента от 2004 г. насам. Това се случва, въпреки че възвращаемостта на инвестициите в офис площи се е увеличила средно със 17,5% на годишна база основно заради ниската база от предходната година.

Подобни сигнали има и във Франция. Бизнес градчето La Défense на 3 км от края на Париж, което със своите 72 офис сгради за 180 хил. души е най-големият подобен квартал в Европа, от няколко месеца целенасочено привлича представители на академичната общност, за да запълни освободените пространства. Към края на 2023 г. над 70 хил. студенти използват сградите за провеждане на занятия, като в голямата си част бившите офиси са наети от частни университети от провинцията, които искат да имат свои представителства в Париж.

Ситуацията в България

У нас свободните офис площи се оценяват на 16% от Cushman & Wakefield Forton и на 14% от Avision Young. И двете анализаторски компании отчитат рекордно ниския обем завършени нови офис площи. През цялата минала година са влезели в експлоатация под 15 хил. кв. м нови офиси, като Forton очакват през 2024 г. да бъдат завършени още по-малко – около 13 хил. кв. м. Въпреки тенденциите наемите на офис площите в централните градски части поскъпват до 17 евро на кв. м поради ограниченото предлагане, докато по-евтините варианти се движат между 9 и 15 евро на кв. м.

На работа сред борове и елхи

Стандартните офис пространства демонстрират умора – не на материала, а на концепцията да бъдат в центъра на градовете, – заобиколени от хиляди потенциални разсейващи фактори. В постпандемичния свят инвеститорите експериментират с нови концепции – например за изнесен офис високо в планината, където даден екип може да се оттегли за седмица-две и ударно да работи до завършването на конкретен проект. Това е част от визията на Матиас Цайтлер, германски IT специалист и инвеститор, който в началото на 2024 г. продаде собствеността си в успешния проект за дигитални номади Coworking Bansko с три офис локации в едноименния ски курорт на българската компания Networking Premium. Преди това през лятото на 2023 г. Цайтлер придоби внушителната сграда с над 16 хил. кв. м застроена площ на бившия соцхотел „Рила“ в местността Семково и активно работи по привличането на съдружници, с които да обнови мястото. Към момента вече 70 купувачи от 30  държави са купили близо половината от всички 230 апартамента в сградата и е започната реновация с цел хотелът да отговаря на всички изисквания за нормална отдалечена работа на екипи. В необичайната структура на проекта всички собственици на апартаменти вземат решенията заедно чрез онлайн платформа. Официалното откриване на проекта Coliving Semkovo е планиран за зимата на 2024 г.