Резултатите от изследванията на офис пазара в София показват, че ситуацията в първата половина на 2025 г. е по-добра от същия период на миналата година. Броят и обемът на договорите за наем са повече, запълняемостта на офис сградите е по-висока като наемни договори, но и като присъствие на хора в офис пространствата, строителната активност е малко по-голяма и инвестиционният интерес е значително повишен. Това посочва Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield | Forton.

От гледна точка на

търсенето

в първата половина на 2025 г. са отчетени 94 наемни договора за 88 000 кв. м офис площи в традиционни офис сгради (не се включват наемни договори в апартаменти или други нестандартни обекти). Това представлява растеж от 36% при договорите и съответно 26% при площта в сравнение с първата половина на 2024 г. Отчетени са повече разширения и повече новонавлизащи компании като договори и площи. На този фон може да се каже, че „оптимизацията“ на работното пространството е в точка „Други“ в дневния ред на ръководителите на компании в София.

Най-активно офисни площи търсят предприятия от сферата на информационните технологии, финансовите, професионалните, административните и здравните услуги. Това са традиционните икономически дейности, които движат пазара в София. В сравнение с миналата година търсенето е малко по-силно сред IT фирмите и малко по-слабо сред тези от професионалните и административните услуги (поради навлизането на AI, както и намаляващи и променящи се бизнес заявки). Прави впечатление, че през последните месеци площи се търсят и от фирми в образованието, промишлеността, добивната индустрия и други сектори на икономиката.

Заетостта на офис сградите

се подобрява. Забелязва се постепенно изместване на фирмената дейност от домашните офиси обратно към административните сгради. Това се дължи на ребалансиране на фирмените политики за работа от къщи към увеличение на времето в офисите. Обемът на свободните площи в края на юни 2025 г. се свива до 300 000 кв. м спрямо 345 000 кв. м преди година. Коефициентът на свободните площи към момента възлиза на 12.9% в сравнение с 15.3% в средата на 2024 г.

„Понижението на дела на свободните офиси в София е валидно за всички подсегменти, но най-осезаем е спадът в централната градска част. Той се усеща по-слабо в широкия център, а по протежението на главните пътни артерии все още наблюдаваме над средните нива на свободни офиси“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield | Forton.

Отстоянието от центъра на града в голяма степен определя нивото на

коефициента на свободните площи.

Той е най-нисък в централната административна зона и най-висок в периферните локации по Околовръстния път. Изменението спрямо средата на миналата година по райони е аналогично. Най-силен спад на вакантността се регистрира в централната градска част – от 12% до малко над 6%. Следват широкият център и основните булеварди и със спад от 13% на 10% и съответно от 16% на 13%. Най-скромна е промяната в периферните локации, където вакантността се е свила от 16% на 15%.

Допълнително данните за коефициента на свободните площи показват, че той е под средната стойност в сградите от клас А (11.6%) и над средната стойност в сградите от клас Б (15.4%). Понижението спрямо миналата година в сградите от клас А е по-бързо (с два пункта) спрямо сградите от клас Б (с един пункт). Това е в тон с общата тенденция на пазара фирмите да мигрират към по-висок клас офис сгради.

Завършените офис площи

през първото полугодие са относително скромни, макар и повече в сравнение със същия период на миналата година. Това са три проекта с общ обем от 20 000 кв. м. Площите в строеж възлизат на 200 000 кв. м и са с около 10% повече спрямо средата на 2024 г.

Инвеститорите са много предпазливи

по отношение на нови офис проекти. Това е отчасти поради наличието на немалко свободни площи на пазара, но и поради несигурността, породена от промените в световната търговия и влиянието им върху икономиките на страните от ЕС.

За разлика от бъдещите проекти съществуващите офис сгради не предизвикват безпокойство у инвеститорите. В първите шест месеца на 2025 г. в София поне четири офис сгради с обща площ от 60 000 кв. м смениха собствениците си. Това са сграда 15 в Бизнес Парк София, офис сграда Ригана, ФеърПлей Бизнес Хъб и Бизнес Център Оскар. Средствата за придобиването на тези обекти се оценяват на почти 110 млн. евро. За сравнение през същия период на 2024 г. има две скромни сделки за около 5 000 кв. м на стойност под 10 млн. евро.

Местният капитал остава активен, като намира комфорт в офисния сектор и сектора на търговски площи за разлика от пазарите в ЦИЕ, където международните инвеститори са много предпазливи при инвестициите в офис сгради. С приемането на еврото се очаква подобрен инвестиционен интерес на пазара на офис площи. Интересът на международните инвеститори би се катализирал от атрактивни условия за съфинансиране от страна на банките. Интерес ще представляват сгради с висока запълняемост от високия клас със сертификати за устойчивост, както и добър микс от наематели. Качеството на наемателите и техните договори ще са от решаващо значение.

Друга трайна тенденция на пазара е продължаващото

разширяване на сегмента на споделените офиси.

Към средата на 2025 г. този бизнес формат обхваща близо 81 000 кв. м офис площи и почти 9500 работни станции. Това представлява растеж на площта от 17% и растеж на работните станции от 16% на годишна база. В последно време наблюдаваме концентрация на такива проекти около големите офис хъбове в столицата.

Растежът на споделените офиси е естествен отговор на търсенето за по-голяма гъвкавост, възможности за бързо разширяване или намаляване на ползваните площи, както и липсата на разходи от страна на наемателите във връзка с преустройство на офис пространството, мебели и поддръжката на зали за срещи, кухни и др. Същевременно различен тип дейности и събития, организирани от операторите на гъвкавите офиси, се възприемат много добре от служителите на наемателите в тези офиси и помагат за задържане на персонала и по-лесното му интегриране.

До края на годината и през следващата очакваме стабилният интерес към качествени офис площи да се запази, особено в премиум сегмента и в добре позиционираните локации. Въпреки известната икономическа несигурност на международните пазари, бизнес нагласите в София остават позитивни. Ако не настъпят нови сътресения в глобалната икономика, вакантността вероятно ще продължи да намалява, макар и с по-умерени темпове.

Ритейл

„Проучванията на пазара в България на модерни търговски площи (молове и ритейл паркове) показват, че през първата половина на 2025 г. търсенето на площи е активно, международни търговци проявяват интерес към страната, запълняемостта на търговските комплекси е висока, а строителната активност е значителна“, коментира Костов.

През първата половина на 2025 г. са отчетени 130 новооткрити търговски обекта с обща площ от 62 000 кв. м в молове и ритейл паркове. Броят на магазините е с 26% повече спрямо средата на миналата година, а площта е почти същата. В моловете новооткритите обекти са с 55% повече (79), а тяхната площ е с 66% по-голяма (24 362 кв. м). В сегмента на ритейл парковете броят на новите обекти е практически без промяна (51), а площта е с 23% по-малка (38 093 кв. м) спрямо средата на 2024 г.

Източник: Cushman & Wakefield | Forton

Най-активни през полугодието са търговците от категориите мода, разнообразни продукти, хранителни стоки, електроника и здраве и красота. На тях се падат 52% от новооткритите магазини и 73% от заетата площ. Голям принос за водещата позиция на модните брандове за периода имат HalfPrice (три обекта с площ 6200 кв. м), Sinsay (пет обекта с площ 4700 кв. м) и TEODOR (три обекта с площ 1200 кв. м).

Четири международни търговци навлязоха на българския пазар в първата половина на годината. В Paradise Center и Serdika Center обекти откриха португалската марка Salsa Jeans, английската Office Shoes, испанската Tous и румънската Anna Cori. Прави впечатление, че търговците от съседна Румъния следят внимателно процесите у нас. През първото полугодие на миналата година на пазара навлязоха общо три марки, две от които румънски – Lensa и Yokko.

Коефициентът на свободните площи в сегмента на ритейл парковете е малко под 2%. В сегмента на моловете делът е малко над 2% в столицата и малко над 5% в останалата част от страната.

В периода януари – юни 2025 г. беше завършено строителството на 44 000 кв. м търговски площи, с 13% по-малко на годишна база. Тази площ включва откриването на ритейл парк Раковски, разширението на XOPark София и довършителни работи в XOPark Пловдив, Parkmaxx Пловдив, ритейл парк Русе и други. Така търговската площ в сегмента достигна 621 000 кв. м, разпределени в 61 комплекса в страната. Търговската площ в сегмента на моловете остана непроменена на 811 000 кв. м.

Към средата на годината

общата наситеност на пазара у нас с търговски площи

се повишава до 222 кв. м на 1000 души, което е с 31% под средната стойност за региона на Централна и Източна Европа (ЦИЕ). В сегмента на търговските паркове обаче изоставането не е така голямо. Средната наситеност у нас достига 96 кв. м на 1000 души, което е едва с 8% под средното за ЦИЕ. Интересен факт е, че наситеността у нас е значително по-висока от тази в Полша (79 кв. м на 1000 души) и съпоставима с Румъния (98 кв. м на 1000 души).

Макар завършените площи да са по-малко,

строителната активност през 2025 г.

не е. Към края на юни се работи по 14 търговски парка с обща площ от 159 000 кв. м, с 49% повече, отколкото преди година. Търговски комплекси и нови площи се изграждат както в големите градове като София, Пловдив и Бургас, така и в по-малките населени места като Габрово, Враца и Козлодуй, Монтана, Кюстендил и Свиленград. Освен това други 14 проекта с площ от 175 000 кв. м са в различни етапи на планиране. Те предвиждат търговски комплекси в София, Варна, Враца, Разград, както и Асеновград, Гоце Делчев, Свищов, Нова Загора, Пещера, Балчик. В краткосрочен план до края на 2025 г. обемът на търговските паркове е много вероятно да надхвърли 700 000 кв. м.

Поради бързото развитие на пазара на модерни търговски площи в страната и конкретно сегмента на ритейл парковете инвеститорите влагат средства основно в проекти за изграждане на нови комплекси. Това обяснява защо на

инвестиционния пазар

през последните две години не са регистрирани сделки по придобиване на функциониращи ритейл паркове. Тази тенденция се илюстрира добре от джойнт венчър сътрудничеството между специализирания в ритейл белгийски инвестиционен фонд Mitiska REIM и българската компания Park Lane Developments. Двете дружества имат намерение да изградят десет търговски парка.

„Инвестициите в ритейл парковете запазват висока динамика и сегментът уверено се доближава до обемите на моловете. До края на 2026 г. се очаква те дори да надминат моловете по площ. Причината е, от една страна, гъвкавият формат, а от друга – по-ниските оперативни разходи и възможността да се позиционират в по-малки градове, където моловете не са устойчив модел”, коментира Костов.