Пазарът на имоти се балансира

Изминалата 2017 г. се характеризира като година на бавен, но стабилен възход на имотния пазар в България, все по-ниски нива на лихвените проценти и по-висока стабилност на макроикономическите показатели в страната. Това показва анализ на Arco Real Estate. Спрямо статистическите данни на Агенция по вписванията на седмична база са се извършвали прехвърляния средно на 5100 имота на територията на страната.

Жилищни имоти

Последните данни на европейската статистическа служба Евростат, които са за второто тримесечие на 2017 г. (за третото ще бъдат публикувани в средата на януари 2018 г.), показват, че България е на пето място по годишно повишение на ценовите нива с 8,6%. Лидер е Чехия с 13,3%, следвана от  Ирландия с 10,6%, Литва с 10,2% и Латвия с 9,6%.

Според консултантската компания Knight Frank през третото тримесечие на 2017 г. България е на 16-то място по ръст на цените на жилищата от 55 наблюдавани от компанията пазари по света.

Брокери и експерти обаче посочват, че фундаментите на пазара този път са стабилни. При този икономически растеж – очакван около 4% за 2017 г., е нормално да растат и отделните сектори на икономиката.

С постепенното увеличаване на предлагането в големите градове, където се съсредоточава и търсенето, заради ускоряването на новото строителство се очаква и балансиране на пазара. Така ръстът на броя продажби на практика вече изпреварва темповете на ръст на цените, сочат нашите анализи на местния имотен пазар.

Този ръст обаче все още не се отразява в данните на Агенцията по вписванията, която през третото тримесечие на 2017 г. отчете забавяне на сделките. Причината – от една страна летният сезон, а от друга – преобладаващият брой сделки „на зелено“, които се вписват едва след издаването на Акт 16 на сградите. Много от тези жилища вече имат разрешение за ползване, но някои собственици още не са вписали покупките си.

Лихвите по кредитите за покупка на жилище паднаха под 4% за заемите в лева и са около 4,5% за заемите в евро.

На годишна база на отделни пазари ръстът на ипотечното кредитиране достига и над 30%, показват сезонно изгладените данни на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на 2017 г.

По-осезаема промяна в паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ) се очаква в края на 2018 г., т.е. от 2019 г. лихвените нива в Европа би трябвало да започнат плавно да растат, включително и в България. В никакъв случай обаче не се очакват резки увеличения, а при първоначалното вдигане на основните лихви най-вероятно банките ще поемат част от тежестта, както се случи в САЩ при първото увеличение на ставките. 

Търсене

Броят на постъпилите в Arco Real Estate запитвания за покупка на имот отчита ръст от 8,42% за последното 3-месечие на 2017 г., спрямо периода юли-септември на същата година и 17,5% спад спрямо аналогичния период на 2016 г. Интересът към къщи на територията на Столицата прогресивно се повишава и към датата на настоящия анализ представлява 23,6% от общото търсене на жилища за периода, като данните бележат ръст от 3,12% спрямо предходния 3-месечен период. Водещо остава търсенето на апартамент за покупка – около 84% от нашите клиенти се разделят между различните видове апартаменти.

 Анализът от регистрираното в Агенцията търсене показва, че в края на 2017 г. най-предпочитаните за покупка апартаменти са 2-стайните с 41 % от общото търсене и средна цена от 62 300 Евро, а 3-стайните жилища откликват на нуждите на 33% от купувачите и са със средна цена от около 103 300 Евро, като за сравнение по същото време през 2016 г. сме регистрирали по-висок интерес към 3-стайни жилища, а именно около 45% от общото търсене и 2-стайни жилища, които са били крайна цел на около 32% от нашите клиенти. Като резултат клиентите се спират предимно на обекти за покупка с площ 70-100 кв.м. с крайна продажна от 75 000 – 115 000 Евро.

Предпочитанията, които търсят жилище в столицата най-грубо могат да се разделят в следните 3 групи:

1. Висок интерес за покупка: Редута, Гео Милев, Оборище, Дианабад, Слатина – средно 31,03% от клиентите на Аrco Real Estate търсят жилище в тези квартали

2. Среден интерес за покупка: Банишора, Витоша, Младост 2, Бояна, Център, Студентски град, Зона Б-19, Малинова долина, Лагера  – средно около 27,20%

3. Нисък интерес за покупка: В.з. Косанин дол, Гоце Делчев, Дървеница, Лозенец, Младост 1, Овча Купел, Стрелбище, Сухата река, Хаджи Димитър, Дружба 1, Кръстова Вада, Левски Г, Надежда 1 - средно за около 23%

Прави силно впечатление, че през 2017 г. се завръща тенденцията на доверие в инвеститорите и подобно на периода преди 2007-2008 г. отново основна част от сделките с жилищни имоти се извършват преди въвеждането на сградата в експлоатация (Акт 16). Към края на годината около 90% от сключените сделки са „на зелено“, а едва около 10% от купувачите изчакват финализирането на сградата преди да направят постъпления за покупка.

Междувременно българското председателството на ЕС доведе до скок на наемите на лукс жилищата в центъра на София и до повишаване на цялостния интереса към България. Още от средата на 2017 г. предстоящото събитие се отрази стимулиращо на пазара на имоти и много хора започнаха да инвестират в жилища с цел отдаването им под наем, основно в центъра на Столицата и околните престижни квартали, намиращи се близо до НДК.

Предлагане

Предлагането на жилищни имоти на територията на град София за третото 3-месечие на 2017 г. отчита спад от 23,24% спрямо аналогичния период  на 2016 г. Около 5,09% от продавачите предлагат къщи, а основната група продавачи - 92,37% - апартаменти, останалите жилищни имоти (ателие, мезонет, етаж от къща) представляват около 2,54% от общото предлагане.

Най-голямо предлагане за периода се отчита при 3-стайните жилища (46,83%), като общо за Столицата средната им офертна цена е 993 Е/кв.м. (спад от 11,9% спрямо предходния 3-месечен период на 2017 г.), следвани от 2-стайните апартаменти (39,95%) и средна офертна цена от 1032 Е/кв.м. (ръст от 6,51%).

В дъното на класацията остават многостайните (7,99%) със средна офертна цена от 1023 Е/кв.м. (спад от 4,75%) и едностайните (около 4,68% от общото предлагане) и средна цена на предлагане от 891 Е/кв.м.(спад от 4,6%).

Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в район Овча купел (10,98%) със средна офертна цена от 829 Е/кв.м., следван от кв. Кръстова вада (9,37%) – 1062Е/кв.м.; кв. кв. Павлово (8,27%) – 841 Е/кв.м.; Манастирски ливади – Изток (6,89%) – 757 Е/кв.м.; кв. Дървеница (5,79% - 975 Е/кв.м.) и кв. Дружба 2 (5,79% - 949 Е/кв.м.).

Търговски и офис площи

Изминалата 2017 г, е знакова в сегмента, поради огромния обем на сделките с бизнес  площи, който се оценява на рекордните около 1 млрд. евро. Това превърна бизнес имотите в безапелационен лидер на пазара на сливания и придобивания в сектора у нас.

Най-голям интерес сред инвеститорите предизвикаха търговските центрове, собствениците на някои от които от доста време чакат удобен момент да излязат от българския пазар. Моловете привлякоха вниманието на южноафрикански публични фондове, които са съгласни да поемат по-висок риск с влизането на българския пазар.

Това обаче не е непременно недостатък на пазара на бизнес имоти. Присъствието им привлече вниманието и на други големи инвеститори с не толкова високорисков профил и очакванията на консултантите на пазара са интересът да прелее и към другите сегменти – офиси и индустриални имоти.

Знакови сделки са продажбата на големите търговски центрове – Serdika Center (207 млн. евро) и  Paradise Center (252,9 млн. евро), които възлизат на над 400 млн. Евро, а това са рекорди нива на инвестициите в търговските площи у нас (по-високи и от 2008 г., когато бяха продадени The Moll и City Center Sofia за около 345 млн. Евро) . Междувременно няма стартирало строителство на нови Молове, което в комбинация с високата концентрация на наематели води до повишение на търсенето и респективно на наемните цени.

Главната движеща сила на пазара остават големите компании от развиващия се бранш на Аутсорсинг индустрията, най - вече в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Тази тенденция до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като оживлението е по - скоро във високия клас А офиси.  Финансовият и фармацевтичния сектори също са активни, като се стремят основно да консолидират офис пространството си.

Характеристики и тенденции на офис пазара

През третото тримесечие няколко големи офисни проекта получиха разрешение за ползване, като добавиха общо 65 500 кв. м отдаваема площ на пазара.

На наемния пазар отдаването на площи в строеж и разширенията запазват най-голям дял от сделките, а IT и фармацевтичните компании остават най-активни. След лекия ръст тази година наемите на първокласни офиси запазиха нивата от 13.5 евро/кв. м, но тенденцията е към плавен ръст в краткосрочен план. Делът на свободните площи варира между 9,2 и 9,6% в различните тримесечия, като се очаква леко покачване с нарастването на предлагането.  

Високото търсене на качествени офиси и подобрените нагласи сред инвеститорите в бизнес имоти, особено след сделките с търговски центрове, спомогна за високия интерес към сектора. За качествените офис сгради с характеристики на инвестиционни активи очакваното ниво на доходност се запазва около 8%.

Основни притегателни точки на бизнеса остават главните булеварди, в частност бул. Цариградско шосе, както и офис сградите в близост до големите търговски центрове и Бизнес Парк София. Търси се лесен достъп с градски транспорт (за предпочитане близост на метро), големи зони за паркиране, близост до хранителни вериги и други удобства.

Новото попълнение в централната зона е City Tower, четвъртата фаза на Expo 2000, завършена в района на бул. „Никола Вапцаров“, а BSR Building 2 отвори в района на бул. „Шипченски проход“.

С проектите, които се очаква да бъдат реализирани през последното тримесечие, предлагането през 2017 ще нарасне с над 100 000 кв. м. Общото количество офис площи клас А и Б към септември е 1.7 млн. кв. м. Към момента в строеж или реконструкция са 305 000 кв. м офиси клас А и Б, което е предпоставка за стабилно предлагане през следващите години.

Ценови нива на офис площи и заетост

Наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 12 - 13 евро /м2 за CBD, 15 евро/м2 - широк център и 8-10 евро/м2 - Крайградски зони. Клас Б сгради следват също тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като се регистрира лек спад и нивата са в диапазона от 6,00 до 9,00 евро/м2 в зависимост от местоположението на сградата. Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на предишните си нива между 15 до 18 евро/м2.

Ваканционни имоти – Българско Черноморие

България остава сред 15-те най-желани дестинации за покупка на втори дом и през октомври, показва редовната класация на портала TheMoveChannel.com. Страната ни заема 11-то място, като се изкачва с две позиции спрямо септември с дял от 1,44% от всички реализирани в портала запитвания.

За периода януари-октомври 2017 г. общите приходи от международен туризъм надхвърлят 6,3 млрд. лв. Ръстът спрямо периода януари-октомври 2016 г. е 9,2%. През периода януари-ноември 2017 г. общият брой посещения на чуждестранни туристи в България е 8 425 620. Техният брой е с 7,3% повече спрямо периода януари-ноември 2016 г. Увеличение има при посещенията с цел почивка и ваканция, като са реализирани 5 293 492 посещения и ръст от 7,3%. Посещенията с цел гостуване са 611 254, като те намаляват с -4,2%. Посещенията с цел бизнес са 1 451 531, като те сe увеличават с 9,9%. Посещенията с други туристически цели са 1 069 343. Посещенията с цел почивка и ваканция формират 62,83% от всички туристически посещения. Това сочат данните на Министерство на туризма и социалната политика.

Тези данни затвърждават прогнозите за повишен интерес към местните ваканционни селища и възможности за отдих. Респективно се забелязва и по-засилен интерес към покупка на недвижими имоти по нашето Черноморие.

Основна движеща сила на пазара с ваканционни имоти остават руските граждани, като в края на 2017 г. можем да кажем, че интереса за покупка на жилище на българите почти се изравнява с тях (средно около 36% от купувачите са руснаци, а около 33-34% са българи). Това показва, че стабилизацията на макроикономическите показатели в страната води до повишен местен интерес за инвестиция във второ жилище, което би могло да генерира пасивен приход на своя собственик.

Прогноза за 2018 г.

В предвид множеството новоизграждащи се жилищни сгради в София, все така изгодните условия по ипотечните кредити и засиленият интерес от страна на инвеститори и купувачи се очаква 2018 г. да е година на затвърждаване на тенденциите за възходящ пазар от 2017 г., макар и с доста по-бавен и умерен темп (от около 5-6% на годишна база). Това създава предпоставки за по-балансиран пазар, минимализирайки рисковете от криза, каквато преживяхме в края на 2008 г.