Хотел под наем, хотел с живот

"Когато къщата е готова, трябва да й придадем живот и дух”, обича да казва Антоанета Игнатова. Тя е генерален мениджър на компания, която от 12 години управлява хотели - "Александрия клуб хотелс", част от „Александрия груп". Сигурно се досещате, че има нещо друго предвид, а именно - хотели. Защото ги приема като домове, където гостите са спокойни и сигурни, усмихват се, уютно им е и се чувстват щастливи.

Все повече инвеститори по курортите осъзнават колко е важно сградите да се изпълнят с живот. Иначе като бетон, желязо, тухли те не са истински ценни. Независимо колко луксозно са изпълнени. Доказаха го десетките празни или полупразни сгради по Черноморието и зимните курорти. Защото е по-важно някой да е наясно какво да прави с този лукс и с удобствата и как да привлече туристите към него. Иначе те остават неизползвани, не носят нито доход за собственика си, нито удоволствие за гостите, нито принос за сектора.

Ето защо особено след края на този летен сезон се засили тенденцията собственици и случайни инвеститори да се оттеглят от бизнеса с хотелите и да го поверяват на професионалисти. "Това е естествен етап от развитието на пазара ни. Първо, някои инвеститори се опитват сами да развиват обектите си, но като видят, че не могат, се обръщат към специалисти. Ако си добър строител, не значи непременно, че ще си добър хотелиер", посочва Ирена Перфанова, председател на представителството на Международната федерация за недвижими имоти ФИАБЦИ у нас.

"Забелязва се оттегляне на инвеститори, които заложиха само на прекрасни архитектури, но подценяването на човешкия фактор доведе до лошо управление и резултати", са впечатленията на Антоанета Игнатова.

„Спал съм милион пъти в хотел, значи ще мога да управлявам и собствен” – такъв е принципът на „случайните” инвеститори, които покрай основния си бизнес понатрупаха пари и ги вложиха в хотели. Този бизнес може и да не е най-сложният, но за да си успешен, изисква специфични познания и голяма ангажираност. А когато е страничен за инвеститора, е бреме, не носи приходи, а само загуби - изтъква и Петър Желев, изпълнителен директор на „MПM хотелс”. – Рано или късно този бизнесмен е изправен пред дилемата или да се отдаде на хотелиерството и да загърби другия си бизнес, или да се довери на специалистите. Разумните избират втория вариант.”

"Всичко зависи от проекта. Някои инвеститори назначават или наемат професионален мениджър, който управлява срещу процент от приходите. Той може да е физическо или юридическо лице", обяснява Добромир Ганев, управител на компания за имоти "Форос" и зам.-председател на Националното сдружение "Недвижими имоти". Има и инвеститори, които искат сами да управляват хотела си. За целта се обграждат със специалисти, понякога учредяват и отделно дружество, което да се занимава именно с мениджмънта. Има няколко примера за успешни български хотелиери. Някои от тях имат комплекси, други са изградили цели миникурорти.

„Другият вариант е хотелът да се отдаде под наем на професионална компания или на туроператор. Има проекти, които още при изграждането са замислени като продукт, който ще се развива от определена компания мениджър, а сградата се прави по нейни стандарти и изисквания”, обяснява Добромир Ганев. От „МПМ хотелс“ (компанията менажира 3 хотелски комплекса в Банско и 4 в Слънчев бряг) дават такъв пример с проект в Слънчев бряг. Инвеститорът ги потърсил още при изграждането и те контролирали всички дейности чак до откриването. Така оптимизирали процесите по проектиране, оборудване и обзавеждане. От фирмата допълват, че по принцип се работи с твърд наем или с договор за генерален мениджмънт - инвеститорът изготвя планов бюджет за всяка година, а компанията се ангажира да го изпълни, като извършва всички дейности и взема решенията.

Третият вариант е хотелът да се продаде, след като е готов. Този случай е по-слабо разпространен. Напоследък офертите растат, но сделките са рядкост. Независимо от формата на менажирането на хотели дейността най-общо включва поддръжката и стопанисването на обекта, задължение за осигуряване на заетост, което да носи приходи, поддръжане на добър имидж, определяне на маркетинговите стратегии, цените и др.

А как точно да бъде менажиран конкретен обект, е въпрос на задълбочен финансов и маркетингов анализ преди вземането на решение, обяснява Антоанета Игнатова от "Александрия клуб хотелс". Нейната компания управлява собствени хотели, взети под наем, както и в комбинирани форми на сътрудничество. Предимството е, че в групата има туроператор с 20-годишен опит. Четири от хотелите на компанията са по Южното Черноморие. Три от тях - в Царево, Лозенец и Приморско, са нейна собственост. Менажира и втори хотел в Приморско, взет под наем. Управлява и един хотел на гръцкия остров Закинтос съвместно с местни партньори. Така според специалистите е възможно да се упражнява цялостен контрол върху услугата - от намирането на клиента, продажба на почивката до получаването на качествена услуга в хотела.

Преди няколко години немският туроператор ТУИ инвестира в комплекс в Царево. "Идеята ни бе да го превърнем в апартаментен комплекс със селфкетъринг, но тази услуга вече не се търси и затова го преобразувахме в тип олинклузив", разказва Валентин Йосифов, представител ТУИ у нас и на „Травел Партнър България“.

Други големи световни вериги, изцяло специализирани в управлението на хотели, присъстват у нас и успешно развиват обектите на наши и чужди инвеститори. Обикновено са лесно разпознаваеми – марките присъстват в имената на хотелите. Доминират представителите от Испания. Пример за това е "Сол Мелия". Компанията е сред най-големите чужди хотелски оператори в света. В България управлява няколко хотела по Черноморието, включително в Златни пясъци и в Несебър. У нас присъства и друга испанска верига – "Иберостар" - менажира хотел в Слънчев бряг. Испанската РИУ управлява хотелски комплекси в Обзор и Слънчев бряг. Извън морските курорти е представена край Правец. Допреди няколко години и "Кемпински" се беше нагърбил с управлението на обект на морето – в курорта Златни пясъци, но се оттегли и продължи да се занимава с хотела си в Банско, както и с най-"стария" си обект - едноименния софийски хотел.

През последните години се появяват и български вериги за управление на хотели.

Независимо от формата и мениджъра няколко са основните предимства от управлението. Хотелът става бизнес, какъвто всъщност е. Започва да носи по-добри финансови приходи. Създава се име и разпознаваема марка, което е бавен процес и изисква усилия и постоянство. Намаляват се разходите, повишава се заетостта. Вдига се и качеството на услугата. Гостите остават доволни и се връщат, привличат се нови. Дава се шанс и на персонала - той вижда възможност за развитие и израстване в стабилна компания.