Липсата на информация и фалшивите обяви – основните проблеми пред имотния пазар

Липсата на информация за пазара на имоти и идеите за регулиране на брокерската професия в България бяха основните теми, разисквани на дискусионния панел „Информация и регулация“ по време на 4-тата годишна конференция за строителство и инвестиции, която се провежда днес в Sofia Event Center.

Начало на дискусията даде модераторът Добромир Ганев – real estate консултант, ментор и обучител, който попита с каква информация всъщност разполагаме на пазара и доколко тя е достатъчна.

Добромир Ганев / Снимка: Христо Христов

„Въпросът за информацията е изключително важен, защото той има отношение със всички участници, свързани с имотния пазар – не само брокерите, продавачите и купувачите, но и банките и настоящите и бъдещите участници“, каза Георги Павлов, основател на Proptech.bg

„Когато бях изпълнителен директор на „Адрес недвижими имоти“ едно от нещата, които смятах за обществено задължение, беше регулярно да споделяме информацията която имаме за състоянието на пазара. Колкото и да е голяма като организация обаче  „Адрес недвижими имоти“ има поглед върху много малка част от пазара. Много по-важно е това нещо да се върши институционално“, добави той.

По думите му през последните 20 години Агенция по вписванията много изостава в процеса.

„Тя води и търговския регистър. Погледнете каква информация имаме за движенията по една партида на една фирма. Колко лесно търсим всичката информация, която искаме да получим. Информацията за имотния регистър, макар и публичен на думи, стои скрита зад една завеса“, каза той.

Според него дори наименованието „Имотен регистър“ трябва да бъде сменена с нещо по-модерно като например „Имотна база данни“.

„Поне на думи да направим реформа, за да накараме този регистър да бъде отворен чрез модерните средства. Със съвременните средства – компютрите, а и вече с изкуствения интелект, разчитането и подреждането на тази информация е елементарна задача. Ние не се възползваме от това“, заяви още Павлов.

Георги Павлов / Снимка Христо Христов

Ганев отбеляза, че Агенцията по вписванията разполага с добра програма, в която разпределението по видове имоти е изключително добро, но към настоящия момента това не се случва.

След това той постави въпроса как  липсата на достъпна и точна статистическа информация влияе на решенията на клиентите.

 „Ние постоянно сме в социалните мрежи и там сме изложени на абсолютно всякакъв тип влияние, което се отразява на взимането на решения. Ако съм избрал такива източници на информация, които да насочат мисленето ми в една или друга посока, липсата на адекватна информация за цените може да помогне за това да бъда подведен по един или друг начин“, заяви Нейчо Нейчев, собственик, агенция за недвижими имоти Neychev.bg и създател на подкаст "Различният Брокер"

„Да речем, че съм търговец на имоти, който не мисли за благото на клиента, а само за собствената си облага. Аз мога, благодарение на емоции, да наклоня везната в една или друга посока защото знам, че вие не сте наясно кога става сделката. Купувачът не знае кога купуват конкурентите му, а продавачът не знае кога купуват купувачите. Ако съм недобросъвестен, мога да използвам тази информация за облага“, добави той.

Нейчев също отбеляза, че липсва информация за микрорайоните, при които може да има огромни разлики при цените и инфраструктурата въпреки сравнителна близост.

„Никъде не можем да видим това публично. Ние го знаем помежду си, защото имаме сме си създали среда от брокери, които обменяме информация. Никъде не можем да видим публично разликите в цените в микрорайоните".

Нейчо Нейчев / Снимка: Христо Христов

Добромир Ганев отбеляза, липсата на данните за локалността се отразява не само на професионалните брокери, но и на оценителския бранш.

Във връзка с наемните отношения, Ганев попита как липсата на данни се  отразява на процеса на вземане на решения от клиентите и играчите на пазара.

„При покупко-продажбите все пак разполагаме с някаква статистика. В сектора на наемите не разполагаме с такава статистика, още по-малко за сегментиране на пазара по отношение на цените на различните типове имоти като наеми“, коментира Александър Бочев, председател на управителен съвет, "Национално сдружение недвижими имоти"

По думите му, освен че заблуждава бранша, а и потребителите, това води до налагането на редица некоректни и нелоялни практики при обявяването на тези имоти за отдаване под наем.

„Всички сме наясно, че в този сегмент преобладават фалшиви обяви, обяви с невярно съдържание и обяви с прекрасни снимки на нереално ниски цени. Това пречупва нивата на пазара и подава много неясни сигнали към наемателите и наемодателите“, добави той.

Според Бочев ще бъде много трудно да бъдат взети мерки по отношение на това да има точна и вярна статистика за сделките с наеми.

„При сделките с покупко-продажби ако бъдем по-взискателни можем да се обърнем към Агенцията по вписванията, тъй като те имат инструментите и ресурса да обогатят тази база данни. Докато при наемният пазар липсва институция, която да обобщи тези данни“, каза той.

Александър Бочев / Снимка: Христо Христов

Ганев подчерта, че проблемът в случая е законов, тъй като няма изискване за вписване на всички наемни сделки, а само на определени.

На въпрос по какъв начин пречи липсата на информация на стратегическото развитие и вземането на важни решения, Георги Валеьов, директор „Бизнес развитие“, INclusive Недвижими Имоти, отговори, че това влияе най-вече на крайния ефект, а именно предоставянето на максимално добра услуга.

„За предоставянето на максимално добра услуга към продавача, от ключово значение е да знаем ситуацията в определените микрорайони. Всеки пазар е изключително специфичен. От продажните цени на самите имоти до времето, което престоява на пазара, имаме малко информация“, каза той.

Валеьов отбеляза, че през последните 2 до 4 години интензитетът на малки инвеститори на пазара се е увеличил главоломно, така че информацията, която достига до тях, е от огромно значение.

„Полагаме огромни усилия да анализираме данните на база информацията, която имаме. Ако имаме информация за всички аспекти, тогава по много по-лесен начин могат да се създадат професионалисти, които действително да дават по-качествена услуга към самия клиент“, добави той.

Георги Валеьов / Снимка: Христо Христов

Георги Павлов даде пример за щатския пазар, където има изобилие от информация.

„В САЩ под квартал разбират пространството между четири улици. Грубо казано кварталът е място, където хората имат една обща за боклук. За всеки един се знае всичко – как са гласували хората, на каква възраст са, какви доходи имат, какви имущества имат. Сделки с имоти, цени – това е банално. Знае се за ниво на образование и престъпност“, обясни той.

„Ние не мечтаем за такива неща,  ние искаме някакви дребни неща, които вече ги има като информация. Искам на имотният регистър да се отворят прозорците и да можем да надничаме отвън и да преписваме“, добави Павлов.

Що се отнася до влиянието на медиите върху пазара, Нейчо Нейчев, заяви, че в социалните мрежи има прекалено много шум.

„В социалните мрежи виждам два типа хора. Едните са прекалено шумни и шумът, който създават, е насочен към лично облагодетелстване. Вторият тип е насочен към ограмотяване на другите, така че да могат да направят дългосрочно добър резултат на пазара на имоти“, добави той.

Нейчев подчерта, че не би ползва социалните мрежи като достоверен източник на информация за пазара на имоти.

Причини

Добромир Ганев върна вниманието към липсата на информация и попита на какво се дължи тя – недоглеждане, недостатъчно финансиране, човешки ресурс или други причини.

„Всички тези причини са налице по отношение на институциите, които трябва да предоставят тази информация. Според мен обаче основният проблем е в подаваните изходни данни. Именно тази информация е с невярно съдържание“, коментира Александър Бочев.

„Преди години се направи опит за създаване на ценови индекси в „Национално сдружение недвижими имоти“. Това не беше кой колко успешно, тъй като не е обединявало данни от целия бранш. Ако съществува една единна браншова организация, тя би могла да опита с общи усилия да създаде предпоставки за получаване на по-достоверни изходни данни и съответно предоставяне на по-достоверна информация  – както на бранша, така и на потребителите“, добави той.

Регулация

Добромир Ганев обърна внимание и на регулацията брокерската професия в България, като в парламента вече има два проекта в тази сфера.

„Основните виждания са две. Има един проект, който е свързан със създаването на професионална камара, с малко повече подробности в самия текст. Другата визия е свързана с по-активното участие на държавата и държавните органи като контролни такива“, обясни той.

Георги Павлов заяви, че относно регулацията има две фундаментални различния в мисленото – програма максимум и програма минимум.

„Програма максимум е да направим закон мечта. Генерално, това е създаването на комунизма – всички са доволни, всички са щастливи. Аз тъй като съм травмиран от това минало съм привърженик на програмата минимум. Нещата трябва да се изпълняват стъпка по стъпка – кои проблеми са най-наболели“, каза той.

За него най-належалите проблеми са тези с фалшивите обяви и с липсата на публична информация.

„Ако решим някои настоящи проблеми. Това ще покаже какъв е начинът за движение напред“, добави Павлов.

Според Александър Бочев браншът вече е узрял да направи голяма стъпка, тъй като в момента има нужда от такава.

„В последните няколко месеца проведохме редица срещи с участието както на представители на „Национално сдружение недвижими имоти“, така и с другите две браншови организации, където до голяма степен изчистихме текстовете, които биха могли да залегнат в един такъв закон. Всички разбираме нуждата от единен регистър и минимални образователни изисквания към упражняването на тази професия“, обясни той.

„Постигнахме обединени около идеята, че трябва да има писмени договори, застраховка професионална отговорност и клиентски сметки, за да се чувстват те сигурни. Обединихме се около това, че този законопроект трябва да се бори с некоректните и нелоялни практики на пазара“, добави Бочев.

На въпроса кое е по-устойчиво и добро дългосрочно за бранша – участие на държавата или участие на бранша в регулацията, Нейчо Нейчев каза, че и в двете формации има плюсове и минуси.

„Въпросът е кой от двата варианта ще направи така, че средата не е благоприятна за развитие на вируси. Ако в една среда имаме условия за развитие на вируси, ние ще имаме проблеми, независимо лекарствата, които имаме“, каза той

„Прекалено малко внимание се обръща на адресиране на проблема – средата е благоприятна да навлизат хора, които искат да мамят останалите. Нека адресираме правилно проблемите, а след това да изберем дали ще бъдат с малки стъпки или огромни скокове; дали държавата ще го регулира или ние“, добави Нечев.

Георги Валеьов, смята, че основните проблеми, които всеки човек и организация валидират – започвайки от фалшивата информация или такава, която не стига по полезен начин, разклащат цялата система.

„Всички се обединяваме, че това е нещо, което трябва да бъде решено. Трябва да атакуваме тези практики за фалшивите обяви и некоректна информация. Второто нещо е да можем да защитим потребителя чрез система за системно подписване на договори между агенции и клиенти. Това са важните неща, които трябва да се решат“, добави той.

***

Основни партньори: KONSTRUKTIVE, Home2U
С подкрепата на: Photomate , Grohe, Colonnade, New Estates, Unique Estates, BLD
Институционални партньори: Българска стопанска камара, НСНИ, Френско-българска търговска и индустриална камара, Изпълнителна агенция за насърчаване на малките и средни предприятия, Българска асоциация по водите, Национална асоциация на строителните предприемачи, Камара на строителите в България
Медийни партньори: БНТ, BTV,  dir.bg, Stroitelbg, Вестник Строител