Жилищният пазар между ръста, качеството и новата градска среда

След години на ускорен ръст и рекордни цени, жилищният пазар в България навлиза в етап на по-високи очаквания към качеството, градската среда и устойчивата стойност на проектите. Как се променя поведението на купувачите, има ли риск от корекция и кои фактори ще определят пазара през следващите години?

По тези теми говори Левон Хампарцумян, заместник-председател, "Български форум на бизнес лидерите". 

През 2026 г. променя ли се търсенето и как да се строи повече без да пада качеството на средата? 

Търсенето е, може би, близко до пика, ако не и малко понамаляво. Това, което обаче ще виждаме в следващото развитие на този пазар всъщност ще бъде, че хората, освен качеството и локацията на самото жилище, ще търсят и качеството на урбанизацията около това жилище. Достъпно, със спокойствие и достатъчно пространство.

Kупувачите трябва да знаят, че хората, които им продават жилище, най-вероятно няма да живеят в тази сграда. Те живеят някъде на по-хубаво, по-спокойно и по-добро место.

И от тази гледна точка мисля, че новите поколения купувачи са по-взискателни. Още повече цените станаха достатъчно високи, за да може човек да си позволи да бъде взискателен.

И там вече гледат много други неща. Няма да бъде просто толкова квадратни метри, в които влизат стълбища, тераси и всякакви други неща.

Можем да очакваме по-голяма диференциация на пазара. Тоест, проектите, които са не много качествено замислени и изпълнени, ще започнат да губят цена. И в тази посока ще видим допълнителни развития в следващите години.

Пазарът в София ще бъде основно там, където е бил досега, но отново с по-голямо внимание към качеството на средата. Защото да си купиш един прекрасен дом или апартамент и да трябва 40 минути да се чудиш къде да паркираш и как да стигнеш до него, не е добра идея. И мисля, че регулациите на градостройството в това отношение са доста нескопосани и не отговарят на претенциите ни за по-висок европейски стандарт на живота.

Има зле замислени проекти с лоша урбанизация. Особено тези гигантски сгради с много собственици. И в по-развитите страни много често се превръщат в така наречените вертикални гета. Защото когато част от собствениците не са доволни от качеството на живота, независимо от гледките и другите неща, напускат тези, които могат да си позволят да купят нещо по-хубаво на друго място.

И лека-полека процентът на хората, които плащат вноските за поддръжка, пада. Съответно качеството на поддръжката пада. И така в един относително дълъг период сградата става много по-неприятно място за живеене, отколкото е била замислена. И много често такива сгради свършват като социални жилища.

За това също трябва да се внимава и от тези, които правят проектите, но тях най-малко можем да ги обвиняваме, защото техният интерес е да максимизират печалбата. Купувачите и хората, които финансират, трябва да се замислят за тези неща и да сложат съответните коефициенти на риск. 

Поддържат ли се високите цени повече от ликвидност и очакване, отколкото от реална покупателна способност? 

Не. Реална покупателна способност е тази, която хората купуват. Защото всъщност, дори това, което е с кредит, това е заем от техните бъдещи доходи.

Кредитът дава възможност да ускорим подобрението на стандарта си на живот в случая. Стига обаче да сме уверени, че ще можем да обслужим този кредит. Така че от тази гледна точка нямаме изкривяване на пазара.

Обаче ако някой е бил свръхоптимистичен, взел е кредит на ръба на възможностите си, рискът при влошаване на някакви условия на пазара, персонални, загубена работа и т.н, може да създаде набор от проблеми. Така че там е въпрос на комбинация. Аз мисля, че с мерките, които БНБ взима, с капиталовите буфери и самите банки, вече започва да има една идея по-голяма предпазливост в оценката на риска на клиентите.

Как еврозоната ще промени поведението на купувачите?

Еврозоната не променя купувача, защото цените на жилищата са в евро много отдавна. Всъщност, жилищният пазар влезе в еврозоната още в 2008-2010. Така че от тази гледна точка мисля, че тази корекция, ако има такава, свързана с еврото, тя е направена много отдавна.

Кои фактори днес определят устойчивата стойност на един жилищен проект?

Локация, която обаче да включва и качеството на урбанизацията и на градската среда, са основните фактори, които държат стойността на един имот. И разбира се, вече с по-малко тегло, размерът на имота в колективните собствености, хората, които са събрали, дали са кооперативни един с друг и така нататък, но това са вече по-малки неща.
Основното е качеството не само на самото жилище, но и на градската среда, в която това жилище е изградено. Или крайградската също - защото има примери около София, изключително скъпи имоти, които са с тесни улички, без канализация.

Дългосрочно това са фактори, които биха свалили цените на имотите. Защото, пак казвам, апетитът идва с яденето. Ако се съди по колите, които хората с повече възможности карат, това градостройство много скоро няма да ги задоволи.

Корекцията на пазара ще дойде през цените, сделките или качеството?

О, не, понякога отделно събитие или набор от събития може да предизвика корекции на пазарите. Това никой не може да каже.
Там има и чисто психологически компонент. Не е само да са икономически и финансови показатели. Така че там просто трябва хората, които професионално се занимават с това, включително и купувачите, да си правят сметката, че да имат някакви буфери, да могат да поемат евентуални шокове.

И тогава, да, ще има корекция на пазара, но тя ще се преживее по-лесно, няма да е катастрофална. Т.е. говорим за благоразумие и от всички участници на пазара - и програмистите, и купувачите, и разбира се, финансиращите институции.

Безплатна регистрация за събитието:

5-а годишна конференция за строителство и инвестиции

****************

ГЕНЕРАЛЕН ПАРТНЬОР: Артекс.

С ПОДКРЕПАТА НА: Home2U; PCS; Opel; Photomate.

ИНСТИТУЦИОНАЛНИ ПАРТНЬОРИ: Камара на строителите в България; Българска стопанска камара; Френско-българска търговска и индустриална камара; Confindustria Bulgaria; Изпълнителна агенция за насърчаване на малките и средни предприятия.

МЕДИЙНИ ПАРТНЬОРИ: Българска национална телевизия; Dir.bg.