Готови ли сте да си купите жилище?

Заслушвате ли се в рекламите по телевизията, когато говорят за ипотечни кредити? Четете ли статии за имотния пазар? Роднините и приятелите подмятат ли ви, че вече е време да изтеглите ипотечен кредит и да си купите собствено жилище, а не да живеете под наем или при родителите ви? Сега ли е най-подходящото време да направите това?

 Покупката на собствен дом е хубаво събитие, но това е и сериозен ангажимент и трябва да го обмислим много внимателно. В тази статия ще се опитам да отговоря на въпросите, които терзаят всеки решил да се впусне в това приключение, и ще споделя моя опит.

Сега ли е най-подходящия момент?

По телевизията непрекъснато дават репортажи как цените на жилищата тръгват нагоре, а лихвите по кредитите са рекордно ниски, и ние започваме да се замисляме дали няма да изтървем момента, дали няма да паднат още лихвите и дали това не е поредния имотен и ипотечен балон.

Ще ви разкажа как аз прецених, че е време да си купя собствено жилище. От 2006 до 2010 година живях под наем. През това време, родителите ми непрекъснато ми повтаряха „Време е да си купиш вече собствено жилище. Виж, всичките ти приятели го направиха и вече не дават пари за наем. Ако се наложи, ние ще ти помагаме с вноските по кредита”.

Как да издържиш на подобни „съвети”? Аз им казвах, че още не е дошъл моментът и вноската по кредите ще ме затруднява. А всичките ми приятели си купиха жилища през 2007 и 2008 година (когато беше пика на цените) по съвет на техните брокери, че жилищата ще поскъпват поне още няколко години и сега е момента да се купува. Така, те се „хвърлиха” в огромни ипотечни кредити (70-80,000 евро) с надеждата, че заплатите им ще се увеличават и парите на ръка от шефа ще ги има вечно.

Да, ама не! Дойде края на 2008 година и нещата се промениха. Бонусите и парите на ръка спряха. Цените на жилищата започнаха да падат. Първоначално плавно, а след това с разрастването на кризата и фалита на много строителни предприемачи – доста рязко. През 2009 година вече се замислих за собствено жилище, но бях нов служител във фирмата, а обслужващата ни банка изискваше поне 1 година стаж при настоящия работодател.

Така, в началото на 2010 година реших да направя едно проучване за цените на жилищата. Изненада! Те бяха паднали почти с 50% в сравнение с 2008 година. Намерих свестен брокер и направих няколко огледа. Отне ми около един час да реша кое жилище ще е бъдещия ни дом. Всъщност, избрах това, което беше в най-лошо състояние (да не кажа окаяно). Спрях се на него, защото имаше най-голям потенциал и огромен прозорец на хола (в нюйоркски стил, почти колкото цялата стена), от който се открива много добра гледка. После ми отне около година и половина за ремонтни дейности, но резултата си заслужаваше.

И така, готови ли сте за собствено жилище? Щом четете тази статия – най-вероятно ДА. Прогнозите на брокерите също са във ваша полза – цените на

жилищата сега са около минимума и няма да се променят още поне няколко години. Банките също развързаха малко кесиите си и дават ипотечни кредити при добри условия, като има възможност лихвите да паднат още малко (но никога няма да станат като в Германия, ако това чакате).

Какъв кредит ще ви трябва и може ли да си го позволите?

Когато реших да си купувам жилище, първото нещо, което направих е да видя какъв е максималния ипотечен кредит, които мога да изтегля. Сумата наистина беше огромна за моите разбирания и направо се замаях. Вече си представях голям апартамент с огромна тераса на две спирки от центъра (май това е мечтата на много хора). Не правете това! Първия въпрос, който трябва да си зададем е „Каква сума няма да ме притеснява да отделям на месец при сегашните ми доходи и разходи?”. Помислете малко, не бързайте с отговора.

Нека не си казваме веднага „Ще затегна малко колана и ще си намаля разходите, а заплатата най-вероятно ще расте следващите години”. Идеята е вноската по кредита да не ни притеснява и да може да си позволяваме същия стандарт на живот като досегашния? Не искаме да казваме на нашите приятели „Много искаме да дойдем с вас, но не може да си позволим тази почивка, защото след вноската по кредита не ни остават никакви пари”, нали?!

Каква вноска може да си позволим?

На първо място, нека направим сметка колко получаваме на месец и какви са разходите ни. Така ще преценим каква сума може да отделяме за погасяване на кредита. Да не забравим да включим и всички разходи, свързани с поддръжката на новото ни жилище. След като определим месечната си вноска (добре е тя да не надвишава 30% от дохода ни), нека видим тя на какъв кредит съответства. Много по-малък е от максимално възможния, нали?!

Какво жилище ни трябва?

За начало, бих казал такова, което може да си позволим. Нека не се изхвърляме само заради уникалните мебели или заради това, че е старо (ново) строителство, близо е до работата ни (това са преходни неща). За начало, нека помислим колко да е голямо. Ако сме двама, не ни трябва 4-стаен апартамент, за да има една стая за гости, нали? По-голямото жилище, освен че е с по-висока цена, има и по-скъпа поддръжка за отопление, данъци, месечни такси и други.

След това, нека запишем на един лист кои са задължителните „екстри”, без които не можем. Те могат да бъдат неща като голяма тераса, наличие на централно отопление в сградата, близо до детска градина/училище, да не е на първи и последен етаж, затворен комплекс, изградена инфраструктура и други.

Нека „нарисуваме” в съзнанието си един типичен ден в новото жилище – на кой етаж сме, какви са съседите ни, каква е гледката през прозореца на спалнята, спирката на градския транспорт близо ли е, минаваме ли по кални и недовършени улици. По този начин ще разберем какво жилище ни трябва.

Как да си намерим подходящо жилище?

Идва момента да намерим жилището, което вече си представихме. Начините са общо взето два – или сами да си търсим сред обявите в интернет и в специализираните вестници и списания, или да се доверим на брокер-професионалист. Това, че попаднах на добър брокер не означава, че всички са такива. Например, брокерката на продавачите не можеше да се нарече професионалист. За малко да развали сделката, защото тенденциозно настройваше собствениците на имота един срещу друг, като накрая им взе по-висока комисионна от договорената.

Ако изберем да се доверим на брокер (което е и моята препоръка), уговаряме си среща с него и му разказваме какво точно търсим. Той ще ви ориентира какво се предлага на пазара и на какви цени. Ако сумата, която сме определили не е достатъчна, за да закупим желаното жилище, ще трябва да се откажем от част от „екстрите”. Накрая, да наблегнем на нашия брокер да ни се обажда и да уговаря огледи само на жилища, които отговарят на нашите изисквания. Така ще предотвратим губенето на време и безсмислено разглеждане на неподходящи имоти.

Когато се спрем на жилището, което се доближава най-много до нашите очаквания (винаги има компромиси), нека помолим наш приятел или професионалист в строителството, да го погледне. Учудващо е колко много (скрити за нас) неща може да види един човек, който разбира от груб строеж, довършителни работи, ВиК и ел. инсталации. Непонятно е за мен, че повечето хора не правят това елементарно нещо, преди да дадат шестцифрена сума в лева, която трябва да изплащат през голяма част от съзнателния си живот.

Когато си купуваме част от етажна собственост като апартамент (а дори и къща), нека отделим половин час, за да поговорим с бъдещите ни съседи. Знам, че гаранция няма и те могат са се сменят по всяко време, но едно малко проучване няма да ни навреди. Няма да ви разказвам какви проблеми си имаха мои близки с една многодетна ромска фамилия над тях.

На зелено или готово жилище?

Поради малкото предлагане на добри жилища в хубави райони (главно в София и останалите големи градове), започнаха отново да се предлагат за продажба много имоти, които са в строеж, или т.нар. „на зелено“. Ако сме си избрали този вариант, е хубаво да проучим много внимателно кой е инвеститор и кой е строител на нашето жилище. Те трябва да имат поне няколко построени обекта от същия вид и всичко да е минало добре при строежа, продажбата и последващата експлоатация на имотите. За това може да поразпитате хората, които вече са си купили от тях.

Другото, за което да гледаме при тези сделки е чисто правната страна на нещата. Ако не разбираме от тази материя, е хубаво да си наемем юрист, който може да провери дали всички документи са изрядни, защото има много случаи на измамени купувачи. Моят съвет е най-голямата част от плащането да е на акт 14, т.е. на груб строеж, с които правото на строеж преминава в право на собственост и може да се ипотекира в банка.

Как да си изберем банка?

България има доста банки, които предлагат сходни условия по жилищните кредити, и изборът не е лесен. Ако компанията, в която работим има обслужваща банка и тя ни предлага преференциални условия по ипотечните си кредите – избираме нея. Тук има една уловка, обаче. Нека проучим внимателно условията. При почти всички банки, ако напуснем сегашния си работодател, лихвите и таксите се увеличават драстично.

Когато бях в една от големите банки в България имаха много добри условия по ипотечни кредити за служители. Лихвата беше под 3% на година. Ако напуснеш, обаче, тя ставаше автоматично 10% (т.е. около 2-3% над тази за клиенти). Много колеги още работят в същата банка, не заради добрите условия, а защото изтеглиха огромни ипотечни кредити и вноската им ще се повиши значително, ако напуснат. Така че, нека сме внимателни. Аз ви препоръчвам да се допитате до ваш близък или до финансов консултант при избора на банка. Ще отделите минимални средства, но ще сте спокойни, че няма да има бъдещи изненади.

Следващата стъпка е да направим пазарна оценка на имота, който искаме да купуваме. Банката ще ни предостави списък с лицензирани оценители. Избираме един от тях. Като съвет: оценителите-физически лица са по-склонни да правят компромиси за пазарната цена на имота, отколкото големите фирми. Може да направим оценката и на по-късен етап, но аз ви препоръчвам тя да е преди кандидатстването за кредит. Наистина, ще дадем 200-300 лева, които може и да загубим, ако имотът се продаде междувременно, но нека имаме предвид, че размерът на кредита се определя, освен от нашите доходи и от пазарната оценка на предложеното обезпечение.

С пазарната оценка в ръка отиваме в банката и искаме да ни издадат документ (сертификат, удостоверение или както се казва), с който ни гарантират за някакъв период от време (обикновено 1 месец), че ще ни отпуснат кредит в размер на ХХХ лева или евро за конкретния имот и доходи. Моят съвет е да давате някакво капаро на продавача, само след като имате този документ. Не разчитайте на устни уговорки с банковия служител, колкото и да ви убеждава, че няма да има проблем.

Трябва да предвидим и всички разходи, свързани с покупката на имота и учредяването на ипотеката като нотариални такси, комисионна на брокера (2.5% – 3%), данъци и такси, пазарна оценка и други. Въпреки че, банките често финансират от 70 до 90% от продажната цена на имота (дори 100% с различни кредитни карти и заеми „за ремонт”), моят съвет е поне 40% от сумата да е самоучастие, т.е. наши спестени средства. Така ще може да намалим размера на кредита и съответно срока за погасяване.

Нека помислим също за известна сума, която ще използвате за ремонт и за обзавеждане на новия имот. Колкото и да ни убеждават, че му трябва само един латекс, това не е така. Може да се наложи подмяна на ВиК и ел. инсталациите, както и други ремонти, които е по-добре да се направят в началото, преди да сме купили обзавеждането и техниката. Ако знаех колко пари, време и труд ще ми струва ремонта на апартамента, не знам дали пак щях да го направя. Наистина, сега всичко е по мой вкус (включително зелено-бялата баня, окачените тавани, скритото червено осветление и кухненската част в хола), но усилията бяха доста. Помислете дали искате да го преживеете.

Сделката

Преди да се стигне до нея има много важни стъпки, за които е по-добре да се доверим на професионалист – брокер. Първата от тях е да се сключи предварителен договор. Обикновено в агенциите за недвижими имоти имат образец. Нормално е при неговото сключване да платим за услугите на брокера и да дадем капаро от 10% на продавача.

Следващата стъпка е да се направи пълна проверка на задълженията (парно, ток, вода и други), които се водят на този имот. В моя случай, продавачите имаха около 8 хиляди лева задължения за парно, които трябваше да се погасят с парите от продажбата. Тънък момент, за който трябва да разчитате на брокера, че всичко ще мине гладко.

След това, моят съвет е да изберем добър нотариус, който да проучи внимателно и в детайли имота за наличие на тежести като ипотеки, договори за наем, договори да доглеждане на възрастен роднина и други. Той ще провери и всички предишни сделки за имота и ако има някакъв проблем (като 10 продажби само за 1 година) ще ни каже.

Много хора се доверяват на адвокат при покупка на имот, но според мен, ако няма някаква съвсем заплетена ситуация, няма смисъл от такава консултация. Дори да наемем най-добрия адвокат, ако нотариусът не си е свършил работата качествено – нямаме никаква гаранция, че имота е „чист”.

Стигнахме и до самата сделка. Влизаме всички при нотариуса и той чете изготвения от него нотариален акт. Слушаме внимателно и четем преди да се подпишем, защото ако има дори само една неточност, той е недействителен. След това плащаме на продавача. За да е сигурен той, че ще си получи парите, нотариусът не изпраща нотариалния акт към имотния регистър преди да получи копие от платежното нареждане за превода.

Честито! Вече сте собственик на имота. Ще трябва да изчакаме още малко обаче преди да се нанесем. Ако не е ново строителство и в него все още има вещи на предишния собственик, той има известно време (до 1 месец), в което да си ги прибере. Моят съвет е този срок да е максимално кратък. В случай, че имотът се продава с мебелите, договорете да получите ключа веднага след сделката при нотариуса. След това сменете ключалката и ако предишният собственик иска да си взема някакви неща, това да става само във ваше присъствие.

Финалът

След всички перипетии, най-накрая влизаме в новото ни жилище, което ще превърнем в дом. Обзема ни едно такова странно чувство за „нещо свое”, че дори не забелязваме падналата мазилка, мръсните тапети и течащия кран в банята. Веднага започваме да кроим планове – диванът ще е там, банята ще е лилава, хладилникът ще е инокс… Ще мине още известно време докато може да наречем този апартамент или къща „наш дом“ и да казваме „прибирам се у нас” (на мен ми отне около една година), но резултатът ще си струва, повярвайте ми.