Доходност от наем и начини сами да я повишим

Жилищни имоти

Към момента в София доходността от наем на жилища ( двустайни и тристайни) е около 5%, в Пловдив – 6%, за Варна - 4%, за Бургас – 5%

Рентабилността от тази инвестиция рядко надвишава 5%.

Предимства:

- Лесно отдаване под наем. Дори и офертите на предлаганите имоти на даден пазар под наем да се увеличат, има лостове, с които да си помогнем като намаляване на цената, гъвкава политика, относно условията за наем.

- По-богат избор при покупка.

Недостатъци:

- процентът на рентабилността на тези активи обикновено е по-нисък, в сравнение с останалите. Дори имотът да е с идеална локация и неговият наем да е съобразен с нея, то и покупната му цена ще е по-висока, което ще рефлектира върху доходността. По същия начин, в периферни райони, цените на апартаментите за покупка може да са по- ниски, но и наемите ще са по- ниски.

Един от начините за значително увеличаване на рентабилността на инвестициите в жилища е придобиването им за сезонни наеми или така наречените краткосрочни наеми. В този случай, освен за инвестиция говорим и за бизнес. Трябва да сме наясно с управлението на наемите на хотелски принцип (график с дни, седмици), изпълнение и планиране на поддръжка, почистване и мониторинг. Задължително е да следим актуалните тенденции в дизайна, за да обзаведем имота удобно и модерно. Рекламата също е от съществено значение - може да направим сайт на имота или да се присъединим към платформи за наемане на подобен тип имоти като booking и air bnb. Всички тези допълнителни нужди изискват допълнителна инвестиция на работа и време, но пък доходността може да достигне до 15, дори 20%.

- изискват време за управление - собственикът е ангажиран непрекъснато по поддръжката и ремонта и на практика по всяко време е на разположение за възникнали проблеми при наемателя.

- основна заплаха от инвестиции в жилища е отдаването под наем на наемател, който не плаща наем. Често да изгониш такъв в краткосрочен план може да бъде предизвикателство.

Търговски помещения

Към момента в София доходността от наем на търговски площи е около 7%, в Пловдив – 10%, за Варна -8%, за Бургас – 9%

Минимална доходност - 5%. Чрез анализ и с известна доза опит, може да се закупи имот, който да носи доходност и над 8%.

Търговските помещения винаги са тясно свързани със състоянието на икономиката. Всъщност те са отражение на това как тя функционира - по-малкото наличност на помещения за отдаване под наем и продажба ще бъде показателно за цялостното икономическо подобрение.

Предимства:

- доходността от наем е най-високата от всички недвижими имоти.

- търговските помещения нямат поддръжка като жилищните имоти - наемателят, който наема имота, ще го обзаведе според бизнеса, който иска да реализира за негова сметка.

- подобно на жилищата, бизнес помещенията имат предимството да асимилират инфлацията през годините и да имат дългосрочна стойност. Следвайки примера на жилищата, колкото и да е скъпо място за бизнес днес, 20 години по-късно то ще бъде още по-скъпо.

- лесно и бързо възстановяване държание на имота, в случай на недобросъвестен наемател.

Недостатъци:

- обикновено е много по-сложно да се отдаде под наем търговско помещение, отколкото жилище. Това е така, защото за търговски помещения е необходимо да се намери наемател, който прави инвестиция за стартиране на бизнес, прави подробен анализ, реформи, подсигурява разрешителни и др.

- оскъдно предлагане - в една сградата има много етажи с жилища, но магазините са само на партерното ниво - на улицата. Това означава, че трябва да търсим повече, докато намерим интересно място за инвестиране.

- възникване на външни обстоятелство, които пряко влияят върху дейността на търговския обект. Да предположим, че Общината организира ремонтни работи в района, или промени правилата за паркиране и др. – това би довело до спад на човекопотока, би ограничило клиентите, а оттам и наемателят да изпита затруднения в изпълнение на задълженията си.

Офиси

Към момента в София доходността от наем на офис площи е около 6 - 7%, в Пловдив – 7%, за Варна - 5%, за Бургас – 6%

Офис площите имат средна възвращаемост от около 6%.

Офис площите са в тясна връзка с икономическите аспекти, точно като търговките имоти, но може да има и особеност на жилище, въпреки че на този етап ние ги обсъждаме само като офис и следователно със строго търговска употреба.

Предимства:

- Добра доходност и липса на пряка връзка между рентабилността и местоположението, тъй като офисите в повечето случаи не изискват добра търговска зона, за да могат да се рентират добре.

- лесно и бързо възстановяване държание на имота, в случай на недобросъвестен наемател.

- добър избор на оферти, от които да избираме при покупка.

Недостатъци:

- Търсенето за наем на офиси е тясно свързано с това как върви икономиката.

- Труден за отдаване под наем вид имот, тъй като, за разлика от търговските помещения, в случая с офисите има по-голямо предлагане, а често жилищни имоти се използват за офис площи също.

- Собствениците могат да бъдат ангажирани с поддръжка на имота - повреди на електрически уреди, инсталации или други подвижни елементи, с които са наети.

Паркинг места и гаражи

Към момента в София доходността от наем на паркинг места и гаражи е между 6 и 8%, в Пловдив – 5%, за Варна – 5 -6%, за Бургас – 5%

Рентабилност от минимум 5%.

Предимства:

- наличните места за паркиране намаляват с течение на времето, или по-скоро това е нещо, което обикновено няма капацитет за разширяване. В градове с повече хора и повече превозни средства, местата за паркиране в много случаи са много трудни за намиране. Ако вземем за пример градове като София или Пловдив, инвестирането в място за паркиране е почти сигурно, че ще започне да се рентира веднага. Търсенето далеч надхвърля предлагането.

- местата за паркиране ще увеличават своята рентабилност с течение на времето поради горните причини.

- малка или почти никаква поддръжка.

- този вид инвестиции не изисква големи капитали за придобиване.

- Поради голямото търсене и липсата на връзка с икономическите цикли, паркинг местата не се влияят от икономиката на страната, колкото други видове активи.

Недостатъци:

- с няколко паркинг места няма да има нужда от голяма ангажираност, но ако говорим за управление на 15, 30 или повече паркинг места, със сигурност ще се наложи да се отдели значително количество от времето за контакт с наемателите, контрол на плащанията и др.

- голяма трудност при намирането на места за паркиране на добра цена и най- вече на добри места.

Нови инвестиционни ниши

Инвеститорите насочват вниманието си и към нови сегменти, които са по-малко изложени на икономическия цикъл и са свързани повече с новите демографски и технологични тенденции - споделен жилища, логистични центрове, домове за възрастни хора или студенти.

§ Анализът на доходността на различните видове имоти по градове е направен на база данни от двата големи имотни портала Imot.bg и Imoti.net.

Ако сте далеч от описаните нива на доходност, препоръчвам следните стъпки, с които да повишите наема си:

1. Стратегически повишете месечния наем.

Въпреки правилното разбиране, че по-добре сигурен наемател, отколкото празен имот, има няколко случая, в които е оправдано да повишим наема. Такива са:

- чувствителни подобрения на имота

- когато наемните нива в района на подобни имоти са по-високи

- когато сте обзавели напълно имота си

2. Сами менажирайте имота си.

Ако притежавате един-два имота, наемането на фирма за управление ще Ви струва около 10% от наема. Истината, е че ако разполагате с телефон, време и не Ви мързи може да се справите и сами.

3. Внимателно проверете кандидат наемателите.

Високият наем би могъл да се окаже безполезен в сравнение със ситуацията, в която може да Ви постави лош наемател. Ако имате възможност, проверете кандидатите за: криминално досие, свидетелство за съдимост, запори, доходи, препоръки.

4. Редовна проверка, поддръжка на имота и контакт с наемателите.

Поддръжката на един имот не е ядрена физика и тук принципа “колкото повече, толкова повече“ важи с пълна сила, а и е добре приет от наемателя. Редовни, съгласувани с наемателя посещения позволяват да проверите изпълняват ли наемателите тяхната част от договора. Ако не остане време за такива, постарайте се поне да се чуете с наемателите!

5. Погрижете се за екстериора и общите части.

Все повече собственици имат отношение към общите части на сградите, в които се намират имотите им. Всички сме виждали прекрасни имоти, които стоят празни, заради окаяното състояние на сградата.

6. Приятно обзавеждане и осветление.

Често прекрасни имоти са подценени по отношение на наема, заради немарливото отношение на собствениците към тях. Огледайте се за овехтелите и неосветени части от имота си!

7. Постарайте се имотът Ви да не стои празен.

Често се случва да мине време, докато намерите и се настанят новите дългосрочни наематели. В промеждутъка може да се огледате за такива, които биха искали да наемат краткосрочно.

8. Предвидете допълнителна такса за домашен любимец и допълнителен наемател.

Повечето собственици имат изисквания за домашни любимци и брой на наемателите. Често се пропуска възможността за допълнителна такса за такива.

9. Предвидете по-висок наем в случаите, когато наемател се нуждае да остане още „няколко месеца“ в имота Ви без договор.

10. Предвидете депозит, който да задържите при предсрочно прекратяване на договора от наемателя.

Това е една от ситуациите, които са извън контрола на собствениците. Предвиждането на такъв депозит може да им позволи да не губят от липса на заетост на имота, докато текат огледите с новите кандидат наематели.