Китайският пазар на недвижими имоти се приближава към преломна точка

 Аанализаторите на UBS станаха последните, които повишиха очакванията, че китайският пазар на недвижими имоти, изпитващ затруднения, е близо до стабилизиране, предаде CNBC.

„След четири или пет години на низходящ цикъл започнахме да виждаме някои относително положителни сигнали“, заяви пред репортери  Джон Лам, ръководител на отдела за недвижими имоти в Азиатско-тихоокеанския регион и Голям Китай в инвестиционната банка UBS. 

„Разбира се, тези сигнали не са общонационални и може да са местни“, каза Лам. „Но в сравнение с миналото те би трябвало да са по-положителни“, допълни той.

Един от показателите е подобряването на продажбите в най-големите градове на Китай.

Продажбите на съществуващи жилища в петте големи китайски града са се повишили с над 30% в сравнение с предишната година на седмична база от сряда насам, според анализ на CNBC на данни, достъпни чрез Wind Information. Тази категория обикновено се нарича „вторични продажби на жилища“ в Китай, за разлика от първичния пазар, който обикновено се състои от новопостроени жилищни сгради.

Сега UBS прогнозира, че цените на жилищата в Китай могат да се стабилизират в началото на 2026 г., по-рано от прогнозирания преди това срок в средата на 2026 г. Очакванията са, че до 2026 г. вторичните сделки могат да достигнат половината от общия брой.

UBS разгледа четири фактора - ниски наличности, нарастваща премия върху цените на земята, нарастващи вторични продажби и увеличаващи се наемни цени - които показаха, че между 2014 и 2015 г. на пазара на недвижими имоти ще настъпи преломна точка. Към февруари 2025 г. само цените на наемите все още не са отбелязали подобрение, заяви фирмата.

През септември китайските политици призоваха за „спиране“ на упадъка на сектора на недвижимите имоти, който представлява по-голямата част от богатството на домакинствата и само няколко години по-рано допринасяше за повече от една четвърт от икономиката. Големи строителни предприемачи като Evergrande не изпълняват задълженията си, а продажбите на имоти са намалели почти наполовина от 2021 г. насам до около 9,7 трлн. юана (1,34 трлн. долара) през миналата година, според S&P Global Ratings.

Китайският пазар на недвижими имоти започна неотдавнашния си спад в края на 2020 г., след като Пекин започна да се противопоставя на високата зависимост на строителните предприемачи от дълга за растеж. Въпреки множеството мерки на централното и местното правителство през последната година и половина, спадът на пазара на недвижими имоти продължава.

Но след като в края на миналата година бяха обявени по-силни стимули, анализаторите започнаха да прогнозират, че дъното може да дойде още в края на тази година.

Още през януари S&P Global Ratings потвърди мнението си, че китайският пазар на недвижими имоти ще се стабилизира към втората половина на 2025 г. Анализаторите очакваха, че „нарастващите вторични продажби“ са водещ индикатор за първичните продажби.

След това, в края на февруари, главният икономист на Macquarie за Китай Лари Ху посочи три „положителни“ сигнала, които биха могли да подкрепят достигането на дъно на цените на жилищата през тази година. Той отбеляза, че в допълнение към политическия тласък нивата на непродадените жилищни запаси са спаднали до най-ниското си ниво от 2011 г. насам, а намаляването на разликата между лихвените проценти по ипотечните кредити и доходността от наеми може да насърчи купувачите на жилища да купуват, а не да наемат.

Ръководителят на отдела за недвижими имоти в Азия на HSBC Мишел Квок заяви през февруари, че има „10 признака“, че китайският пазар на недвижими имоти е достигнал дъното си. Списъкът включваше възстановяване на продажбите на нови жилища, цените на жилищата и участието на чуждестранни инвестиции.

В допълнение към държавните предприятия „чуждестранният капитал започна да инвестира в пазара на недвижими имоти“, се казва в доклада, като се отбелязва, че „двама сингапурски строителни предприемачи/инвестиционни фондове са придобили поземлени обекти в Шанхай на 20 февруари“.

Чуждестранните инвеститори също търсят алтернативни начини за навлизане на пазара на имоти в Китай, след като Пекин обяви, че насърчава изграждането на достъпни жилища под наем.

В края на февруари Invesco обяви, че нейното подразделение за инвестиции в недвижими имоти е създало съвместно предприятие с Ziroom - китайска компания, известна на местно ниво със стандартизираните си апартаменти под наем в модерен стил.

Съвместното предприятие, наречено Izara Holdings, планира първоначално да инвестира 1,2 млрд. юана (около 160 млн. долара) в жилищен комплекс с 1500 стаи под наем в близост до едно от местата за провеждане на Зимните олимпийски игри в Пекин, като планираното откриване е през 2027 г.

Жилищата вероятно ще се отдават под наем на цена около 5000 юана на месец, заяви в интервю Калвин Чоу, ръководител на отдела за Азия и Тихия океан на Invesco Real Estate. Според него финансовите затруднения на строителните предприемачи са създали пазарна празнина и той очаква съвместното предприятие да инвестира в поне още един или два проекта в Китай през тази година.

Базата данни на Ziroom позволява на компанията бързо да оценява регионалните фактори за избор на нови проекти, заяви в изявление главният изпълнителен директор на Ziroom Asset Management Менг Юе, като добави, че предприятието планира евентуално да разшири дейността си в чужбина.

Инвестициите в имоти са намалели от началото на годината

Данните обаче все още отразяват затруднения на пазара на имоти. Според редица официални икономически данни, публикувани в понеделник, инвестициите в недвижими имоти все още са намалели с близо 10% през първите два месеца на годината.

„Секторът на недвижимите имоти е особено обезпокоителен, тъй като основните данни са на отрицателна територия във всички области, като ръстът на новозапочнатите жилища се влоши до -29,6% през януари-февруари от -25,5% през четвъртото тримесечие на 2024 г.“, заяви главният икономист на Nomura за Китай Тин Лу.

„Отдавна сме на мнение, че без реално стабилизиране на сектора на недвижимите имоти няма да има реално възстановяване на китайската икономика“, каза той.

Подобрените вторични продажби също така не са от пряка полза за строителните предприемачи, чиито приходи преди идваха от първичните продажби. Този месец S&P Global Ratings постави Vanke в режим на кредитно наблюдение и понижи рейтинга на Longfor. И двамата разработчици са сред най-големите на пазара.

„Като цяло усилията на Китай в областта на политиката са доста мащабни“, заяви в интервю по-рано този месец Скай Ква, ръководител на отдела за инвестиционно консултиране в Raffles Family Office.

„Ключът в този момент е изпълнението. Възстановяването на сектора зависи от доверието на потребителите“, каза той и добави, че „доверието не се променя за една нощ, доверието трябва да бъде спечелено.“