Мерките за спасяване на имотния сектор в Китай са твърде малки, за да сложат край на кризата

Последната жилищна инициатива на Китай е насочена към вакантните имоти - основна болезнена точка в кризата, която продължава почти три години. Но пакетът от мерки все още е твърде малък, за да разреши проблема, казват анализатори, цитирани от Блумбърг.

Спадът в продажбите на нови жилища в Китай се ускори през последните месеци, като домакинствата все повече предпочитат да купуват на вторичния пазар. Това доведе до увеличаване на запасите от непродадени жилища и празна земя до най-високото ниво от години, обезсърчавайки новото строителство и заплашвайки повече неизпълнения от страна на строителните предприемачи - включително големи държавни фирми.

Пакетът за подкрепа, обявен миналата седмица, включва инструмент от 300 млрд. юана (42 млрд. долара) от Народната банка на Китай, с който ще се финансират банкови заеми за държавните компании, натоварени с изкупуването на завършения, но непродаден жилищен фонд. Икономистите изразиха загриженост както за ограничения размер на мярката спрямо броя непродадени жилища, така и за риска тя да не бъде приложена напълно.

Длъжностни лица казаха, че програмата на централната банка може да стимулира банкови заеми на стойност 500 млрд. юана. Това ще се покрие само с малка част от стойността на свободните апартаменти в Китай, като икономистите я оценяват на няколко трилиона юана.

Размерът на пакета доста под това това, което е необходимо за облекчаване на финансовото напрежение сред строителите, каза Рори Грийн, главен икономист за Китай в TS Lombard.

Програмата, която дава на местните правителства отговорността да превърнат апартаментите в достъпни жилища, получи високопоставена подкрепа от „икономическия цар“ на президента Си Дзинпин в петък. Все пак остават съмнения дали банките ще се възползват пълноценно от улеснението. Участието на търговските кредитори ще „ограничи скоростта и ефикасността на разгръщането на средствата“, каза Грийн.

Предишна програма за кредитиране на Народната банка на Китай за търговски банки, насочена към жилищни проекти под наем, отбеляза ниско ниво на усвояване, като само 2% от средствата бяха използвани. Новата инициатива вече е изпробвана в осем града и работи най-добре в райони с приток на население – условие, което не е изпълнено от всички метрополии.

Програма, насърчаваща местните власти да купуват неизползвана земя от предприемачи, също е изправена пред предизвикателства. Много региони са фискално обтегнати и служители на брифинг миналата седмица предупредиха, че подобни усилия не трябва да увеличават рисковете за дълга на местното правителство.

На регионалните власти ще бъде позволено да използват част от годишната си квота за заемане на облигации от 3,9 трлн. юана за новата инициатива - но голяма част от това вече е предназначено за инфраструктурни проекти.

Не е ясно дали местните власти ще са готови да платят „всичко, близко до това, което предприемачът е платил“ за земята, каза Адам Улф, икономист за нововъзникващи пазари в Absolute Strategy Research. „Ако строителите трябва да признаят загуба на своите поземлени банки, тогава може да се наложи да признаят някои проблеми с платежоспособността, а не само проблеми с паричния поток.“

За да стимулират банковото кредитиране на разработчиците, за да гарантират, че ще завършат съществуващи проекти, служителите удвояват усилията си в така наречения „бял списък“, който идентифицира проекти, заслужаващи подкрепа. Този план, въведен през януари, е довел до достигане на одобрените заеми над 900 млрд. юана, според официални лица.

Но средствата изглежда не достигат до компаниите  за имоти, които набраха по-малко от 600 млрд. юана под формата на заеми за строителни проекти през първите четири месеца на годината, според статистическото бюро на страната. Това е спад от 9% спрямо година по-рано.

Програмата за белия списък е ограничена от стимулите на търговските банки, които се притесняват, че неизпълнението на задълженията на строителните предприемачи ще се отрази на крайните им финансови резултати. Същият проблем важи и за новите мерки, които позволяват на банките да намалят лихвените проценти по ипотечните кредити и изискванията за начална вноска.

Кредиторите вече понижиха лихвите по ипотечните кредити до исторически ниски нива и може да не са склонни да правят допълнителни съкращения.

„Въздействието на тази политика ще бъде ограничено от намалените лихвени маржове на банките“, каза Серена Джоу, старши икономист за Китай в Mizuho Securities Asia Ltd.

Домакинствата също могат да използват по-ниски цени, за да купуват съществуващи имоти, вместо новопостроени, тъй като тези цени са паднали допълнително и доставката не е проблем. Продажбите на съществуващи жилища в Китай изпревариха новите жилища по площ за първи път миналата година, подчертавайки фундаментална промяна в навиците за покупка, което означава по-малко пари за предприемачите.

Намаляването на лихвите по ипотечните кредити за стимулиране на продажбите може да проработи в по-големите градове с по-голямо търсене на жилища, но не и в по-малките, където лихвите вече са намалели значително, каза Хауз Сонг, икономист в Института Полсън, американски мозъчен тръст.

„Новите политики може да стимулират продажбата на имоти за няколко месеца“, добави той. „Но се съмнявам, че е достатъчно, за да се обърне вълната“