Нещо хубаво се случва на пазара на имоти

Инвестиции в земеделска земя бяха тоталният хит на пазара. Бяха, но тенденцията се обърна. Кризата, разтърсила банковата ни система през миналото лято, насочи вниманието и част от свободните пари към други сегменти от царството на имотите. Раздвижването се усети още през есента и набра скорост през зимата. През първото тримесечие на 2015 г. Агенцията по вписванията отчете 31% ръст на сделките с недвижима собственост в София – нещо невиждано от предишния и вече позабравен възход на имотния пазар (2003-2007 г.). „Пролет” настъпи и в други големи градове, като Благоевград (23% повече покупко-продажби), Пловдив (+17%), Плевен (+16%) и Варна (+13%).

Безспорно голяма част от тези ръстове се дължи на еуфорията при жилищния пазар. Но посредници забелязват и постепенно отпушване на инвестициите в бизнес площи. За класика в този жанр се смята покупката на магазин с отлично местоположение (голям пътникопоток), забележима витрина и изряден наемател (за предпочитане с дългогодишен договор).

В момента на пазара на търговски площи се оформят две групи кандидат-купувачи – български бизнесмени, натрупали добри печалби в последните години, и чуждестранни инвеститори, търсещи по-висока доходност спрямо западните пазари.

„От миналата есен качествените имоти сякаш се изпариха от пазара. Продават се главно магазини, които са с неособено добро местоположение и съответно по-малък потенциал за привличане на клиенти. А тези на топлокациите се оферират на нереално високи цени“, посочи Георги Узунов, инвеститор, който развива софтуерен бизнес и от 2-3 години се оглежда за търговско помещение в София. Търсенето му е само за най-престижните зони – пешеходната част на „Витоша”, „Граф Игнатиев” и „Г.С. Раковски” в близост до площад „Славейков”, а очакваната доходност е в рамките на 5-6%. По думите му изтеглянето на оферти има косвена връзка с банковите проблеми.

„Собствениците на тези магазини често са възрастни хора. За тях да получат 1-2 млн. лв. си е проблем, те не са свикнали с толкова пари. Започват да се чудят как да опазят средствата си, гледат какво се случи с някои банки и  ако страхът надделее, просто се отказват да продават”, споделя Узунов.

И ако инвеститорите действат предпазливо, то консултантите винаги са пълни с оптимизъм. Веруюто при тях е: който търси – намира.

„Ако трябва да степенувам интересът към инвестиции в имоти, той изглежда така – жилища, магазини, офиси, терени за строителство. Клиентите се интересуват и от възможността за печалба, в случай че решат да излязат бързо от инвестицията си. Такава опция понякога се разкрива - ако наемът на помещението е подценен и тенденцията е към увеличението му в следващите години”, обясни Страхил Иванов, управител на агенция „Явлена”.

Когато говорим за доходност, границите на реалните и разумни нива бяха очертани от Силяна Черкезова, регионален мениджър на „Адрес”-София:
„Купувачите се опитват да постигнат възвращаемост между 10 и 13 години (бел. ред. – това съответства на годишна доходност между 7,7 и 10%). Офертите на собствениците обаче тръгват от 15-

16 години (6,25-6,66%) и двете страни най-често се срещат на 12-14 г. (7,1-8,3%). Премия над тези нива се плаща само, ако магазинът е с изключително местоположение. Тенденция напоследък е, че се търсят магазини не само в централната част, но и в най-населените квартали на София като „Младост“ и „Люлин“.

След падането на комунизма в столицата се оформиха две търговски зони от висока класа - бул. „Витоша” и ул. „Граф Игнатиев”. С годините обаче профилът им се промени. От булевард на скъпите бутици „Витоша” се превърна в Мека на заведенията. Близо 40 са вече кафенетата, баровете и ресторантите по българския „Шан-з-елизе” в частта между Съдебната палата и бул. „Патриарх Евтимий”, а магазините, които предлагаха обувки от крокодилска кожа, вече ги няма. Висшата мода у нас се премести на тихите и по-удобни за паркиране улици „Съборна”, Леге”, Калоян”. С това се покачи и желанието за инвестиции в тази зона, но магазин за продан излиза изключително рядко.

Затова пък инвеститорите могат да се възползват от други възможности, които им предоставя пазара или по-скоро инфраструктурната програма на Столична община. Да вземем линиите на метрото. Където изникне спирка, е въпрос на време да се появят търговците. Достатъчно е да споменем как станцията на НДК оживи подлеза отпред. Или как метрото промени фасона дори на място с компрометиран имидж като Лъвов мост – малко след откриване на спирката, наоколо се появиха обекти на „Билла” и „Карфур”.

„Пешеходните зони също предоставят възможност на добра печалба. Съветвам инвеститорите да следят внимателно инвестиционната програма в София – например евентуалното затваряне на ул. „Шишман” и част от ул. „Граф Игнатиев” за автомобили би раздвижило пазара на търговски площи така, както се случи с бул. „Витоша”, споделя Страхил Иванов. Той отбеляза и две места в София, които винаги са се радвали на силен интерес от инвеститори, жадуващи да станат рентиери – бившият х-л „Плиска” и Студентски град.

В последните години няколко търговски обекта смениха собственика си. Една от най-интересните сделки беше за помещение (358 кв. м) срещу Спортната палата в София, където през 2007 г. беше открит първият обект на американската верига „Старбъкс“ в България. То бе закупено за 900 000 евро на публичен търг от бившия модел Симона Стоянова, участвала в модни дефилета в Париж, Милано и Ню Йорк. При положение, че средните наеми в района се движат между 20 и 35 евро на кв. м, това означава, че купувачът ще постигне отлична годишна доходност – 8-9%. Особеното в случая е, че имотът бе придобит от частен съдебен изпълнител на цена, за която се смята, че е по-ниска от пазарната.

При друга интересна сделка руски предприемач придоби два съседни търговски обекта на бул. „Княз Александър Дондуков”, на метри от Министерски съвет. Общата им площ е 278 кв. метра, а платената цена – 1,28 млн. евро. При месечен наем от 25-30 евро/кв. м, това прави годишна доходност в рамките на 6,5-8%.

Покупката на офис с цел инвестиция не е толкова популярна, но кандидати не липсват. В последните години няколко сгради в столицата се продават „на парче”, като в повечето случаи купувачите използват помещението за нуждите на своя бизнес.

Доходността при офис площите се доближава до тази при апартаментите. Купувачите очакват 7% годишна доходност спрямо 6% при покупка на жилище с цел инвестиция, каза Силяна Черкезова.
По-различна е ситуацията при големите инвестиционни сделки. Неотдавна в Кан се проведе международното изложение MIPIM. „В предишни години инвеститорите се интересуваха и от възможностите за инвестиции в търговски центрове (retail) в България, но сега фокусът е само и единствено към офис сгради. Инвеститорите виждат потенциал за нарастване на офис наемите, докато при търговските центрове свръхконкуренцията потиска евентуално увеличение в краткосрочен план. Най-активен интерес имаше от американски и британски фондове, както и от източноевропейски инвеститори”, сподели след завръщането си Михаела Лашова, изпълнителен директор на компанията за бизнес имоти „Фортън интернешънъл”.

Съвет - когато се купува имот за инвестиция, най-важна е оценката. Тя трябва да се извърши на база какъв реален наем би се взел за помещението. Много често продавачите „издуват” възможните приходи, за да изглежда доходността по-привлекателна. Но когато инвеститорът придобие имота, може да се окаже, че не си е направил добре сметката и доходността му да падне до стандартен банков депозит.