Събужда ли се Китай от имотния си кошмар?

Китайската икономика премина през сериозен стрес тест през последните шест месеца, тъй като възобновяването на търговската война между Вашинтгон и Пекин опъна нервите както на политиците, така и на инвеститорите. Напрежението около тарифите все още не е приключило. На 29 май Скот Бесент, министърът на финансите на САЩ, заяви, че преговорите са „зациклили“. След това президентът Доналд Тръмп размени обвинения с китайското министерство на търговията за това кой е нарушил споразумението за намаляване на митата, постигнато на 12 май. 

На 4 юни Тръмп написа в социалната платформа Truth Social, че с президента Си Дзинпин е „изключително трудно да се постигне сделка“. И все пак, дори на фона на търговските противоречия, две неща може би успокояват китайския ръководител. Първото е, че засега икономиката на неговата страна изглежда устойчива. Прогнозите за растеж на частния сектор за 2025 г. остават в диапазона от 4-5%. Другото е, че един от най-големите икономически кошмари на Китай изглежда приключва - жестоката криза на имотния пазар, пише The Economist.

Изданието дава пример къща в квартал Чаннинг в Шанхай с традиционна немска архитектура и голяма предна градина, характерна за най-луксозните квартали на града. На 27 май имотът е продаден за изумителните 270 милиона юана (38 милиона долара), създавайки сензация в китайската преса. При 500 000 юана (близо 70 000 долара) на квадратен метър, това е една от най-скъпите жилищни сделки в последно време. Фактът, че богатите китайци са готови да платят такава космическа цена, се тълкува като знак, че дългогодишната криза с имотите в Китай може би най-накрая е към своя край.

Преди срива през 2020 година имотите допринасяха с около 25% от брутния вътрешен продукт на Китай. Сега те представляват под 15%, което показва каква "спирачка" за растежа на БВП е бил сектора през последните години. През 2021 г. 80% от богатството на домакинствата е било вложено в недвижими имоти, като тази цифра е спаднала до около 70% към момента. Стотици предприемачи са фалирали, оставяйки след себе си куп неплатени сметки. Спадът в доверието обяснява и слабото потребителско търсене.

Наближава ли краят на кризата?

Въпреки че пазарът все още пада, за първи път от началото на кризата може да се направи основателна преценка, че краят ѝ е на хоризонта. През първите четири месеца на 2025 г. продажбите на нови жилища по стойност са спаднали с по-малко от 3% спрямо предходната година. За сравнение, през 2024 г. спадът е бил с цели 17%. Сделките ще продължат да намаляват тази година, но умерено, прогнозират анализаторите на рейтинговата агенция S&P Global. 

Един от най-големите проблеми на пазара е, че в Китай бяха построени милиони апартаменти, които така и не бяха продадени. Миналата година цели 80 милиона са били в "спящ режим". Сега в градовете от т. нар. "първо ниво" (Пекин, Шанхай, Гуанджоу и Шънджън) този проблем се облекчава. В края на януари, според имотната платформа CRIC, биха били необходими около дванадесет месеца и половина, за да се продадат натрупаните "запаси" при сегашните темпове на продажби. Това е по-малко от близо 20 месеца през юли 2024 г. и не е далеч от средното ниво от десет месеца в периода 2016-2019 г. в 100-те най-големи града в страната. С други думи, свръхпредлагането започва да изглежда по-малко ужасяващо.

Ренесансът на Шанхай илюстрира тази тенденция. Сделките се увеличават леко всеки месец от февруари до април в сравнение с предходната година, което го прави един от малкото градове, където цените са се покачвали година след година в продължение на месеци. Все още има контрол върху това кой може да купува имоти и колко. Но луксозните жилища започват да се разграбват бързо.

На какво се дължи обръщането на негативния тренд?

Едно от обясненията е свързано просто с течението на времето. Средният срив на жилищния пазар отнема четири години, според проучване на МВФ за сривовете на цените на жилищата от 1970 до 2003 г. Длъжностните лица в Пекин започнаха да "пукат" балона, като затегнаха достъпа на предприемачите до кредитиране в средата на 2020 г., а инвеститорите започнаха да се паникьосват относно платежоспособността на строителите в края на същата година. 

Но правителството е по-решено от всякога да сложи край на имотния спад. Местните власти насърчават покупките на неизползвана земя, а някои раздават субсидии за закупуване на жилища. Планът за обновяване на бедняшките квартали може да създаде търсене на 1 милион жилища. Централната банка свали лихвените проценти през май, намалявайки ипотечните лихви за покупка на нови жилища, засилвайки активността в продажбите на имоти.

Все още има и опасности

Търговската война е пречка за доверието. Цените на жилищата в 70 града, според проучване на Националното статистическо бюро, са намалели с около 2% през април спрямо предходния месец. Продажбите на нови жилища и започването и завършването на жилищни проекти са намалели на месечна база. По-малко градове през април са отбелязали месечно покачване на цените в сравнение с предходния месец. Нещата не се влошават много, но вероятно няма и да се подобрят без повече държавна подкрепа, казва Лари Ху от банката Macquarie.

В Уенжоу, производствен град на югоизточното крайбрежие на Китай, спадът на цените все още е силен. Местните жители казват, че търговската война с Америка допълнително разклаща доверието. По всяка вероятност кризата е приключила в големите и богати градове, като Шанхай, но може да продължи по-дълго в по-малките населени места. 

Цените на новите жилища в градовете от първи ред ще останат непроменени тази година и ще се увеличат с 1% догодина, според S&P. Но в градовете от трети ред и по-надолу те ще паднат с 4% тази година и с 2% догодина. Малките градове са пълни с нежелани домове. 

Изводът е, че Китай вероятно се събужда от имотния си кошмар, но Комунистическата партия трябва да се увери, че не само скъпите имения в Шанхай изглеждат привлекателни.