Пазарите на недвижими имоти в Европа и света преживяват труден период. Спадовете в оценките на активите, които започнаха през втората половина на 2022 г. на много пазари, се разпространиха в по-широк мащаб през 2023 г. Обемът на транзакциите също продължи да намалява през годината, като сключването на сделки често беше парализирано от противопоставянето между потенциалните купувачи и продавачи относно цените.

Източник: ЕЦБ 

Основните проблеми, които стоят пред бизнесите в Европа и през 2024 г., остават движението на лихвените нива, инфлацията, спънатият глобален икономически растеж и киберсигурността. За сектора на недвижимите имоти към тях може да добавим затруднения в осигуряването на ресурси, изискванията за екологична устойчивост и декарбонизация, а и вече не дотам достъпно (ре)финансиране.

Европейският жилищен пазар се сви през 2023 г. след дълъг период на растеж. Цените на жилищата в Европейския съюз се понижиха леко през второто тримесечие на 2023 г. спрямо същото тримесечие на 2022 г. По-значим спад отчетоха по-големите пазари, включително Германия, Дания и Швеция. Една от основните причини за забавянето на пазарите в Европа е цената на ипотечните кредити. Лихвите по тях в еврозоната достигнаха 4% в края на 2023 г. в сравнение с 1,32% в края на 2021 г. В еврозоната най-високи са лихвите по ипотечни кредити в прибалтийските републики. В Латвия те са 5,46%, в Литва – 5,28%, в Естония – 4,99%. Извън еврозоната в момента в страни като Румъния, Полша и Унгария лихвите по ипотеките са между 7,5 и 10%.

Обединеното кралство, Германия и Франция са страните с най-големите ипотечни пазари в Европа, като се има предвид стойността на непогасените заеми. През второто тримесечие на миналата година Обединеното кралство има неизплатени ипотеки на стойност близо 1,9 млрд. евро. Други държави с големи ипотечни пазари са Холандия, Испания, Швеция и Италия – всички надхвърлящи 400 млрд. евро. Един от основните двигатели на ипотечната активност е цената на заема. Ирландия и Германия останаха сред малкото страни със средна лихва под 4%. Малта и България са държавите с най-ниски лихвени проценти по ипотечни кредити в Европа.

Цените на новите жилища варират значително в различните държави, като столиците обикновено реализират много по-високи цени от средните за страната. Не е изненадващо, че най-големите икономики в Европа – Франция, Германия, Швейцария, Обединеното кралство (Великобритания) и Италия, оглавяват класацията на най-скъпите страни за покупка на жилище. Цюрих и Женева са градовете с най-висока цена на квадратен метър жилищна площ – над 15 хил. евро, през 2023 г. Германия е едно от изключенията, където столицата не оглавява класацията за най-скъпи жилища. В Мюнхен цената на квадратен метър на жилище е почти 3000 евро повече от средната в столицата Берлин. Париж е друг силно конкурентен пазар. Цената на квадратен метър във френската столица е с около 5500 евро по-висока от тази във втория най-скъп град Лион. Жилищата в Испания са по-достъпни, като в Барселона – региона с най-високи цени – достигат средна цена от около 5500 евро на квадратен метър.

Най-скъпите градове в Източна Европа са Прага, Гдиня, Москва и Братислава. В тази класация българската столица се нарежда на 88-о място (2540 евро/кв.м) сред 123 европейски града. Варна, Бургас и Пловдив също присъстват в класацията съответно на 111-о, 119-о и 120-о място.

Достъпност на жилищата

Съотношението цена на жилище към наем е показател за доходност на инвестицията в жилище и се изчислява, като номиналните цени на жилищата се разделят на цената на наема. Колкото по-високо е съотношението, толкова по-ниска е достъпността. Спoред данните на ОИСР съотношението цена на жилище/наем показва, че цените на жилищата са нараствали по-бързо от наемите през последните години. В Германия съотношението цена/наем се е увеличило с близо 48% между 2015 и 2023 г. За същия период Турция, Унгария, Люксембург и Чехия са имали най-високото съотношение между цена на жилище и наем в Европа – надхвърля 60%. С най-ниско увеличение на съотношението за периода 2105–2023 г. са Финландия, Италия, Полша и Естония.

Достъпността на жилищния пазар се измерва чрез съотношението цена на жилище към доход на семейството. Румъния, България, Италия и Финландия са с отрицателен ръст за последните девет години сред 32 страни в Европа. С най-висок ръст на съотношението са Люксембург, Португалия, Чехия и Нидерландия.

Притежаваните собствени жилища в Европа варират значително в различните европейски страни. В Австрия, Германия и Швейцария степента на притежаване на жилища е относително ниска, като по-малко от две трети от хората там обитават собствено жилище. В други страни, сред които Исландия, Холандия, Норвегия и Швеция, повече от 50% от хората имат недвижима собственост. Трета група държави – с над 80% на притежавани жилища – са тези от Източна и Южна Европа, сред които Сърбия, Румъния, Северна Македония, Италия и България. Румъния е лидер по степен на притежаване на собствени жилища с 91,3%. Независимо дали става дума за достъпност, или е въпрос на личен избор, наемането на жилище е обичайният вариант в по-големите европейски градове.

Инвестиции и благосъстояние

Жилищата, земята и интелектуалната собственост се класифицират като нефинансови активи и формират важна част от богатството на домакинството. Чрез продажба, рефинансиране или отдаване под наем те могат да служат като допълнителен източник на доходи. През 2020 г. Германия, Франция и Австрия са европейските страни с най-висока стойност на жилищата на глава от населението като нефинансов актив със стойности между 71 хил. и 82 хил. евро на глава от населението.

Данните на MSCI през последните 15 години показват, че обемите на институционални инвестиции в жилищния сектор нарастват с 317%, като по този начин намаляват разликата с инвестициите в офисни площи. Вероятно все по-често в полезрението на големите европейски фондове ще попадат и инвестициите в жилищния сегмент. Според Emerging Trends Europe жилищните подсектори представляват пет от първите 10 най-предпочитани класове активи тази година за големите играчи (жилищни сгради с единици за продажба, студентски общежития, build to rent (BTR) сгради, жилища за краткосрочно отдаване – serviced apartments).

Тенденциите в Европа са сградите в градовете да се планират със смесено предназначение. Covid-19 остави дълбоки белези в индустрията задълго и промени нагласите на клиентите и инвеститорите в Европа. По-прогресивната част от играчите в индустрията започват да мислят за алтернативни подходи за по-ефективна реализация на инвестиционните си проекти. Очакванията са да се предлагат все повече сгради с повече удобства за обитателите, сред които възможност за отдих, ползване на офисни пространства и непосредствена близост на най-необходимите услуги и търговски обекти.

Климатични промени

Климатичните промени също влияят значително на жилищния пазар. Статистиката на Eвропейската комисия показва, че 38% от жилищните сгради в ЕС са построени преди 1970 г. До 2020 г. само 12% от тях са били реновирани по начин, който да посрещне стандартите за нулеви емисии и изменението на климата като цяло. За инвеститорите в недвижими имоти в Европа променящият се климат може да повлияе на техните портфейли по няколко начина, включително нанасяне на физически щети и/или високи разходи за преход към декарбонизация. MSCI Climate Value-at-Risk изчислява, че до 5,5% от MSCI Global Annual Property Index могат да бъдат уязвими на риск от преход, а 3,0% могат да бъдат уязвими на физически риск през следващите десетилетия.

Петте най-големи предизвикателства пред индустрията на недвижими имоти в Европа за следващите година ще бъдат прилагането и преходът към спазване на ESG стандартите, промяната в нагласите и предпочитанията на клиентите, демографските проблеми, достъпността на жилищните пазари, процесът по декарбонизация и въвеждането на нови изисквания за нулеви емисии за новите и съществуващите сгради.