Как да печелим от имот под наем

През последната година пазарът на имоти се съживи в много български градове, и все повече хора искат да вложат свободните си пари в жилища, които да отдават под наем и да получават регулярни месечни доходи от тях. Въпреки че да си рентиер изглежда като лесна работа, това не е точно така и има много подводни камъни, които може да доведат до големи загуби. В тази статия съм описал основните правила, които ще улеснят живота ви и ще направят инвестициите ви в имоти по-печеливши.

Достатъчен ли е един инвестиционен имот?

При инвестицията в имоти може да приложим принципа на Мечо Пух, че „колкото повече, толкова повече“, и това е така заради диверсификацията, т.е. разпределение на риска. Ако имаме само един апартамент, който отдаваме под наем, това е свързано с повишен риск, защото може да стане някаква авария в него (препоръчително е да има застраховка, но дори с нея има период на възстановяване, в който няма да получаваме доходи), да започне строеж в близост (което ще намали потенциалните клиенти) или локацията на имота да стане непривлекателна по някакви други причини (увеличена престъпност, повишен шум, превръщането ѝ в гето и други).

За да станем истински инвеститори в имоти, е добре да имаме поне 3, които са с различно местоположение или имат различен тип наематели. Така, ако нещо се случи с един от тях, останалите ще продължат да ни носят доходи. При 3 и повече имота ще намалим и разходите за тяхната поддръжка, защото ще имаме икономия от мащаба. Например, ако имаме само един апартамент и в него трябва да се оправи спукана тръба, ще трябва да го направим ние или да си наемем човек да го свърши, но той ще ни вземе повече пари, отколкото ако се грижи за повече имоти. А и шансът от повреди в няколко имота е доста по-малък в сравнение със само един.

Кой е най-разпространения мит за отдаването под наем на имоти?

Сигурно поне веднъж сте чували от някой да казва, че ще си купи имот, ще го отдава под наем и ще си живее царски. В неговите представи, той има само едно основно задължение като наемодател – да прибира месечния наем и да го харчи. В други времена, може и това да е представлявало рентиерството, но през 2018 година нещата не стоят точно така. За да може да разчитаме на коректни наематели и бързо да намираме нови при напускане на старите, е нужно да предложим добри условия и качествена поддръжка на имота.

Управлението на един недвижим имот включва дейности като: осигуряване на достъп за огледи, преговори с потенциални наематели, подписване на договор за наем, проверка на сигнали, контрол при ремонти и монтаж на уреди, съдействие при застрахователни събития, инспекция на имота, актуализиране на наема, казуси със съседи и много други.

Да потърсим ли външна помощ за управлението на имота или не?

Основната ни цел при покупката на инвестиционен имот е да печелим от него и да си осигурим допълнителен или основен източник на доходи. Основният въпрос, който е добре да си зададем, когато решим да ставаме наемодатели, е с колко време разполагаме, за да вършим тази дейност. Ако работим на трудов договор с фиксирано работно време, ще е много трудно да съвместяваме двете неща и това ще доведе до стрес и намаляване на очакваните приходи.

Само в градските легенди съществуват наематели, които правят един оглед, подписват договора за наем и след това всеки месец ви преваждат сумата по банков път, без да създават никакви проблеми. Дори да има такива, ние като собственици на актив за стотици хиляди лева, е добре да правим поне веднъж на месец предварително уговорено посещение, за да видим дали имотът е в добър вид и дали има някакви поражения по него.

Ако това ще е ни е основната дейност и имаме поне 2 или 3 имота, може и сами да се справим с управлението им. Така ще максимизираме печалбата си от тях, но това ще стане за сметка на нашето време. Другият вариант е да наемем професионалисти, които да се грижат за поддръжката на нашия имот и да комуникират с наемателите, домоуправителя, различни институции и компании.

Колко ще ни струва управлението на един имот?

Всяка услуга си има цена и ако изберем професионален пропърти мениджър за имотите, които отдаваме под наем, ще трябва за заплатим между 8 и 12% от месечния наем за неговите услуги. Срещу тази цена ще получим цялостно управление на нашия имот от хора с опит в бранша. Те управляват много апартаменти и така разходите им на един от тях са много по-малки, отколкото ако менажират само един. Другото преимущество е, че тези фирми са създали процеси и са унифицирали много от дейностите си. Например, при настъпване на застрахователно събитие, те много добре знаят стъпките, за да получат полагащото се обезщетение, докато ние ще трябва да ги учим тепърва.

Имаме ли необходимия опит да поддържаме един имот?

Дори да приемем, че рентиерството ще ни е основната дейност, имаме ли необходимия опит и умения, за да сме добри в нея? Ако мога да дам някаква препоръка, то е да направим един „тест драйв“, преди да преценим дали може да се справим сами или ще ни трябва професионалист за тази дейност. Когато аз навлизам в нова сфера, наемам хора с опит, от които бързо да се науча, вместо сам „да си чупя главата“. След този първоначален тестов период, преценявам дали да продължа да си плащам или мога да се справя и сам. Пробвал съм и обратния подход – да започна сам и да видя до къде ще ми стигнат силите, а после да се обърна към специалисти. Резултатите винаги са трагични и правя един куп грешки, част от които можеше да ми струват много скъпо.

Това бяха основните въпроси, които трябва да се зададем, ако имаме имот, който отдаваме под наем или искаме да инвестираме в такъв. Разбира се, това е само началото и има още много стъпки докато се превърнем в професионални рентиери с всички ползи и отговорности на тази дейност.