Как ще се отрази извънредното положение на имотите и жилищните кредити?

През последните две седмици получих десетки имейли и обаждания от хора с ипотечни кредити (и такива, които обмислят дали да го направят) с въпроси как ще се отрази сегашната ситуация на техните лични финанси, вноските по заемите, цените на имотите и дали сега е подходящ момент да си купят нов дом. В тази статия ще се опитам да дам отговор на най-важните въпроси по тази тема, които ще са актуални и след като ограничителните мерки се отменят.

Какво да правим, ако имаме проблем с месечните вноски по ипотечния ни кредит?

Все още е много рано да правим каквито и да е прогнози за влиянието на пандемията от коронавирус върху българската икономика, но е ясно, че почти всички сектори ще бъдат засегнати, а десетки (дори стотици) хиляди хора у нас ще останат без работа. Всъщност, това се случва вече. В САЩ само за миналата седмица има близо 3.3 милиона нови безработни, а бюрата по труда в България са се регистрирали близо 20,000 души само за последните две седмици. И това е още в началото на ограничителните мерки.

Ако се сбъднат най-мрачните сценарии за спад в икономиката, безработицата може да достигне пиковите си нива от над 13% (през 2014 година) при 3.7% през ноември миналата година. Дори да останем на работа, е възможно нашата заплата да бъде намалена, както се случи при много хора при предишната криза.

При такава ситуация, ще има немалко кредитополучатели, които ще имат затруднения при връщането на взетите заеми. Моят съвет е, ако имаме възможност, да увеличим аварийния ни фонд и да добавим в него сума, която да покрива вноските ни към банката за поне 6 месеца напред.

В случай, че останем без доходи и не може да си плащане кредита, да не чакаме задълженията ни да се натрупат, докато измислим какво да правим, а още преди да е дошъл падежът за вноската, да се свържем с нашия кредитен експерт и да му обясним ситуацията. Много банки вече предлагат т.нар. „кредитна ваканция“ или гратисен период, в който няма да се дължат месечните вноски по заема. Дори вашата банка да не е от тях, има възможност за индивидуална договорка и преструктуриране на кредита.

Най-грешното решение в такава ситуация е да се крием и да очакваме „бурята“ да отмине. Тогава може да е късно и банката да е пристъпила към принудително събиране на своите вземания и реализиране на заложеното имущество, т.е. да продаде ипотекираното жилище. Не препоръчвам и да се теглят други кредити (особено бързи), за да се погаси вноската по ипотечния заем. Резултатът може да е кредитна спирала, от която трудно може да се измъкнем.

Дали ще се вдигне вноската по ипотечния ми кредит?

Логично в настоящата ситуация е хората да се питат дали кризата в икономиката може да стане финансова и това да се отрази върху лихвите по кредитите и те да тръгнат нагоре. Подобен сценарии не е изключен, но с мерките, които взе превантивно БНБ на стойност над 9.3 милиарда лева за борба с ефектите от коронавируса, ще укрепи допълнително капитала и ликвидността на банките и повишаването на лихвите е малко вероятно през следващите 1-2 години.

Друг факт в подкрепа на горното е последното намаление на основната лихва по депозитите от страна на Европейската централна банка на -0.5%. Не на последно място бих поставил и добрите резултати (с малки изключения) от стрес тестовете на българската банкова система и заделените допълнителни резерви и ликвидни средства в резултат от тях.

Разбира се, възможни са и други сценарии за развитие настоящата ситуация в зависимост от периода, през който важи карантината и ограничителните в България и в останалите страни по света, но поне засега не се очаква нарастване на лихвите по кредитите.

Накъде ще тръгнат цените на жилищата?

В настоящата ситуация при извънредно положение сделки с имоти не се сключват, освен някои неотложни при дежурните нотариуси. Дори при тях, има натиск от купувачите за намаляване на предварително договорени цени. Когато ограничителните мерки отпаднат, пазарът на имоти ще е много по-различен от преди настоящата криза.

В големите градове (най-вече София и Пловдив) още през последните месеци на миналата година и първите два на 2020 година се забелязваше застой (а в много райони и спад) в цените на недвижимите имоти. Това е нормално, защото има бизнес цикли, в които един пазар първо расте, но когато се изчерпат стимулите за покупка (ниски лихвени проценти по ипотечни кредити, растеж на заплатите, по-голямо търсене от предлагането и други) се постига равновесие, а след това и спад.

За съжаление (или за щастие) последните две кризи си ги внесохме отвън и те ускориха неизбежното. През 2008 година лесното кредитиране, положителните новини около влизането ни в НАТО и ЕС, растежа на заплатите и други фактори изстреляха цените на имотите до много високи нива и ако не беше дошла световната финансова криза, щяхме да станем свидетели на цени от над 5,000 евро на квадратен метър за жилища в София (всъщност, имаше такива опити от продавачи и брокери).

Сега ситуацията е подобна. Пандемията от коронавируса ще се отрази на много отрасли и недвижимите имоти ще са сред тях. Надявам се, хората да са си взели поука от предишната криза и да са си купили имоти, които могат да си позволят и да имат адекватен авариен фонд и буфер, ако останат без доходи или те намалеят.

Не съм оптимист обаче, защото проучване от преди две седмици показва, че повечето хора в България имат заделени пари, с които да покрият неотложните си разходи само за период от 2 до 6 седмици. Това ще доведе до доста затруднения при изплащането на ипотечните кредити и немалко хора ще останат без жилищата си.

Настоящата ситуация ще се отрази и на инвестиционните имоти, защото липсата на доходи или по-ниският им размер ще затрудни доста хора да си плащат наемите и ще потърсят други алтернативи. Още преди началото на март тази година се забелязваше спад в търсеното на недвижими имоти за отдаване под наем, като този процес ще се ускори дори, ако карантината бъде отменена или се премине към по-леки форми на изолация.

Много е трудно да се прогнозира какъв ще е ефектът от пандемията и мерките в България върху цените на жилищата, но определено ще има спад през 2020 година. Дали ще е в рамките до 10% (при един по-оптимистичен сценарии) или над 20% при един песимистичен вариант на по-дълга карантина и ограничения за бизнеса, е трудно да се предвиди.

Дали сега е подходящия момент за покупка на дом? Дали да купя на зелено?

При очакванията за спад в цените, много хора се питат дали сега е подходящият момент да си купят жилище или да изчакат. Моят съвет е да се пристъпи към покупка на имот (особено с голям ипотечен кредит) в близките 2-3 месеца, само ако това е наложително и няма друга алтернатива.

Причините са две. Първата е да се види как ще се развие настоящата ситуация и дали ще има затягане на мерките, които ще се отрази крайно негативно на много бизнеси. Ако те не получат адекватна компенсация, първите разходи, които ще намалят, са за заплати. Не е приятна ситуация да сме безработни и с голям ипотечен кредит. Втората причина е да видим дали ще има по-голям спад в цените на жилищата и дали продавачите ще са по-склонни да правят отстъпки, за да продадат имота си.  

Ако сме решили да купуваме дом на зелено, бих препоръчал да преосмислим това решение или да изчакаме няколко месеца. Причината е, че рискът от не завършване на сградата се увеличава. Виждам, че много строители вече пускат „промоции“ от типа „Плати сега само 10%, а останалите 90% след Акт 16“, с което търсят финансиране за довършване на обектите си. Това показва, че пазарът вече се е променил. Ако решите да се възползвате от подобни предложения, проучете внимателно нещата, за да не станете собственици на апартамент в недостроена сграда.

Това бяха основните въпроси за недвижимите имоти и ипотечните кредити, които вълнуват много хора в настоящата ситуация. Надявам се, всеки да е намерил отговор за себе си и да вземе информирано решение как да постъпи. Във всяка криза се крие и възможност за знаещите и можещите. Каквото и да направим, научените уроци ще ни служат вярно до края на живота ни.