Насочил ли се е пазарът на офиси в САЩ към срив?

Цените на офисите в САЩ са пред срив, а пазарът на търговски имоти е изправен пред поне още девет месеца на спад, според последното проучване на Markets Live Pulse на Блумбърг.

Около две трети от 919 респонденти, анкетирани от Блумбърг, смятат, че пазарът на офиси в САЩ ще се възстанови само след тежък срив. Още по-голямо мнозинство е на мнение, че цените на търговските недвижими имоти в САЩ няма да достигнат дъното до втората половина на 2024 г. или по-късно.

Това е лоша новина за дълга от 1,5 трилиона долара на пазара на търговски недвижими имоти, който според Morgan Stanley трябва да бъде изплатен преди края на 2025 г. Рефинансирането няма да е лесно, особено на приблизително 25% от търговските имоти, които са офис сгради. Индексът на Green Street за цените на търговските имоти вече падна с 16% от своя пик през март 2022 г.

Стойностите на търговските имоти са силно засегнати от агресивната кампания на Федералния резерв за затягане на паричната политика, която вдига ключови разходи за притежаване на имоти - разходите за финансиране. Но кредиторите, които искат да разтоварят експозицията си сега, намират малко приемливи опции, защото няма много купувачи, убедени, че пазарът е близо до дъното.

„Никой не иска да продава на огромна загуба“, каза Леа Овърби, анализатор в Barclays Plc. „Това са имоти, които с дълго време не е необходимо да се продават и това означава, че притежателите вероятно ще забавят продажбата толкова дълго, колкото могат.“, добави Овърби.

Стресът сред регионалните банки, които държат около 30% от дълга на офис сградата към 2022 г., според мартенски доклад на Goldman Sachs Group Inc., също добавя към проблемите, Депозитите на по-малките банки са се свили с близо 2% през 12-те месеца, приключили на август, според Фед, след като банките Silicon Valley Bank и Signature Bank се сринаха. Това означава по-малко финансиране за банките, което им дава по-малък капацитет да отпускат заеми.

Дори ако има сериозен и продължителен спад в търговските недвижими имоти в САЩ, включително големи загуби по заеми от разпадащия се офис сектор, Овърби не се притеснява, че това ще застраши общата стабилност на пазара. Секторът на имотите е голям, но дългът е разпръснат сред достатъчно широк набор от инвеститори, които да поемат загубите, каза тя.

Освен високите лихвени проценти, офисите изпитват затруднения в сферата на наематели, които съкращават разходите или се изнасят, като тенденцията е особено силна в САЩ, където офис служителите са по-неохотни да се връщат в офисите, отколкото в Европа или Азия. Част от съпротивата срещу завръщането в офисите може да се дължи на трудностите при пътуване до работното място. Повече от 40% от респондентите на MLIV Pulse са споделили, че биха били привлечени да работят от офис по-често, ако разполагаха с по-добри възможности за обществен транспорт.