Бизнес перспективи: Корпоративните имоти в Европа са на „ръба на скала“

Докато предприятията намаляват в ерата на хибридната работа, празните офиси могат да се превърнат в „апартаменти за милионери с малко дневна светлина“ – или във възможност за преоткриване на центъра на града.

Тъй като все повече служители работят от вкъщи, много компании откриват, че се нуждаят от по-малки офиси. В сравнение с многоетажните проекти преди пандемията, предназначени да подслонят възможно най-много работници, повече фирми гледат към по-компактни, но по-качествени пространства за бъдещето, съобщи BBC.

Според данни на глобалната фирма за търговски имоти JLL, 48% от клиентите на основните пазари, включително Обединеното кралство, Германия и Франция, се стремят да намалят отпечатъците си през следващите три до пет години в резултат на това. „Нашите клиенти обмислят какво да правят с пространството, което имат, като анализират данни от последните години, за да излязат с дългосрочни планове“, казва Стефани Хайд, главен изпълнителен директор за Обединеното кралство и главен изпълнителен директор за пазарите на EMEA в JLL.

„Освен това много договори за наем изтичат, компаниите бързат да изпълнят дневния ред за устойчивост и се фокусират върху правилното функциониране на хибридите.“

Това предстоящо корпоративно намаляване ще има огромни последици за индустрията на недвижимите имоти. С изтичането на повече договори за наем експертите очакват приливна вълна от налични търговски площи на пазара. Според данни от март 2024 г. от фирмата за изследване на работното място Leesman общото намаление на площта може да достигне 40% в глобалната клиентска база от 766 фирми. Прогнозирано върху централен Лондон, ако същата част от обитателите на града изберат да намалят своите отпечатъци, това корпоративно намаляване ще бъде еквивалентно на 56,6 милиона квадратни фута (5,26 милиона квадратни метра) офис пространство.

В бързината за по-добри работни места, изоставените офиси може да останат празни. „Повече организации търсят пространства, които позволяват по-добър работен ден за служителите, в по-привлекателни части на града“, казва Тим Олдман, основател и главен изпълнителен директор на Leesman, базирана в Лондон. „Тъй като компаниите плащат най-високите долари за качество, гравитационното привличане към по-нови, по-висококачествени офиси оставя след себе си вакуум за сгради с по-нисък клас.“

Не всички празни сгради могат да бъдат актуализирани, за да отговорят на новите изисквания на пазара, нито могат да бъдат модернизирани в жилищни единици. „Много големи организации преследват нулеви цели, така че ще се преместят в по-нови сгради с екологични сертификати и най-новите технологии“, казва Олдман. „А инвестицията зад търговските недвижими имоти – предназначени за масови пространства с отворен план – означава, че не е икономически или практически изгодно те да бъдат преназначени в домове. Те биха били апартаменти за милионери, с малко дневна светлина.“

Бизнесът също е по-селективен относно това къде да базира централата си, казва Дънкан Суиноу, управляващ директор за Европа в дизайнерската и архитектурна фирма Gensler в Лондон. Традиционен наемател в централния градски квартал Мейфеър, като например хедж фонд, сега може да е по-склонен да се премести в „по-сурови“ квартали, които се харесват на повече служители, добавя той. „Близостта до удобства, кафенета, барове и добрите транспортни връзки е много по-важен фактор за местоположението сега – работодателите искат да привлекат хората си в офиса.“

Въпреки че рестартирането на пазара може да е на път, Олдман казва, че не вярва, че индустрията на търговските недвижими имоти, нито цели бизнес райони, ще бъдат заличени в дългосрочен план. „Тъй като все повече компании избират по-нови офиси, които изглеждат зашеметяващо, на страхотни места и с фантастично вътрешно пространство, ще има куп по-стари сгради, които ще падат рязко в стойност. Но има твърде много хора с инвестирани огромни суми пари, за да допуснат катаклизъм да се случат и части от градове да се превърнат в градове-призраци."

Вместо това, през следващото десетилетие, освободените търговски сгради ще бъдат актуализирани, трансформирайки райони, които преди са били пълни с офис работници през работните седмици и почти изоставени през уикендите, в „хибридни дестинации“, изпълнени с повече зелени площи, пешеходни зони и възможности за отдих, които поддържат по-последователен седмичен ход.

Специално изградените бизнес райони ще се нуждаят от актуализиране, казва Суиноу. Като пример той дава най-големия финансов квартал в Лондон - Canary Wharf. „Има много големи сгради за еднократна употреба, проектирани в монофункционална зона, която сега се нуждае от преоткриване, за да поддържа по-широк спектър от приложения.

Кварталите със смесено предназначение вече са обичайна практика в Северна Америка, казва Суиноу, където строителните предприемачи обикновено са по-малко ограничени от вековното градско планиране и защитата на културното наследство на европейските градове. Например, проекти като Hudson Yards в Ню Йорк комбинират офис, жилищни и търговски площи без една доминираща форма на недвижими имоти. Но такива пространства се появяват и в Лондон, особено Coal Drops Yard в King's Cross, който смесва места за забавление с ниски търговски обекти и високи офиси.

Олдман вярва, че тези креативни разработки могат да бъдат планът за регенериране на квартали, засегнати от празни офиси. „„Смесено предназначение“ някога означаваше зони, натоварени с офиси, малко жилищни площи и малко търговски площи“, казва той. „Сега можем да видим как тези части на градовете се превръщат в джобове на творчество, пълни с бизнеси, насочени към общността, специализирани услуги и пространства за преживявания в по-споделена среда.“

Резултатът е, че градските центрове трябва да бъдат прекалибрирани. „Преди двадесет години сърцето на генералния план щеше да бъде централния бизнес район, с финансовия район в основата му и всичко останало да се върти около него“, казва Суиноу. „Това сега се променя, така че туптящото сърце на града да е съсредоточено върху начина на живот, развлеченията и удобствата, а не просто върху бизнеса – свързва отново градовете като места, където хората се събират, за да градят живот, а не само да работят.“

Но дори когато договорите за наем изтекат и големите корпорации се преместят в по-малки централи, този процес вероятно ще се проточи. Планирането, развитието и изграждането на нови пространства отнема време: предприемачът на Coal Drops Yard е определен през 2000 г. и отне 18 години, за да отвори; след години на спекулации Hudson Yards беше официално обявен най-накрая през 2004 г., отваряйки врати през 2019 г.

По-скоро градовете може да се сблъскат с изселване на офиси. Някои градове се люлеят по-близо до ръба от други. Голяма част от това се определя от продължителността на наема: например, докато Олдман казва, че средната продължителност на наема в Лондон е 12 години, някои големи бизнес центрове имат само пет години, като Цюрих. Някои градски центрове вече изпитват феномена: след пандемията продължителността на наемите в Манхатън падна под 10 години, а емблематични сгради като Flatiron остават празни, тъй като компаниите намаляват, припомня BBC