Докога ще поскъпват имотите в България?

Пазарът на недвижими имоти в България продължава да бъде обект на засилен интерес, като цените на жилищата отбелязват значителен ръст през последните години. Как обаче изглежда динамиката на пазара от началото на 2025 г., за последните 12 месеца и за изминалото десетилетие и какво показват ключовите икономически показатели като съотношението между средна заплата и цена на квадратен метър, влиянието на инфлацията и лихвените проценти по ипотечните кредити? И може ли да се отговори категорично на въпроса, който много българи си задават - дали текущото състояние на пазара предполага наличието на имотен балон?

Динамика на пазара

Миналата седмица стана ясно, че средната цена на жилищните имоти в София вече е над 2000 евро за квадратен метър, по данни на Bulgarian Properties. На годишна база поскъпването е с 18%, докато за страната то е малко по-ниско - между 10% и 15% в големите градове. 

За последното десетилетие (2015-2025 г.) цените на жилищата в България показват значителен ръст, особено в големите градове. Според НСИ, индексът на цените на жилищата на национално ниво е нараснал с около 70-80% от 2015 г., когато базата е 100. В София цените са скочили с близо 44.4 само за периода 2020-2022 г., като от 1144 евро/кв.м през 2020 г. достигат 1652 евро/кв.м през 2022 г. 

За 10-годишния период ръстът в столицата надхвърля 100% в някои сегменти, особено при новото строителство. В други големи градове като Варна, Пловдив и Бургас ръстовете са съответно 32%, 25% и над 17% за 2020-2022 г., като тенденцията продължава и в момента.

Съотношение между средна заплата и цена на квадратен метър

Един от ключовите показатели за достъпността на жилищата е съотношението между средната заплата и цената на квадратен метър. През 2023 г. средната работна заплата в София достига 3025 лв. (около 1545 евро), докато цената на квадратен метър е около 1650 евро. Това означава, че за закупуване на 1 кв.м в столицата е необходима приблизително една средна месечна заплата. За сравнение, през 2008 г., по време на предишния връх на пазара, бяха необходими 3.4 средни месечни заплати за 1 кв.м, което показва подобрение в достъпността на жилищата въпреки ръста
на цените. 

На национално ниво обаче, където средната заплата е около 2300 лв. (1175 евро) през 2025 г., достъпността остава по-ниска, особено в по-малките градове, където цените на имотите са под 1000 евро/кв.м, но доходите също са по-ниски.

Инфлация и поскъпване на жилищата за последните 10-15 години

Инфлацията е ключов фактор, влияещ върху цените на имотите. За периода 2010-2025 г. кумулативната инфлация в България е около 40-50% според данни на НСИ, докато цените на жилищата в големите градове са нараснали с над 100% в някои случаи. 

Това показва, че поскъпването на имотите значително изпреварва инфлацията, особено в София, Пловдив и Варна. През последните 2-3 години високата инфлация (над 10% годишно през 2022-2023 г. допълнително подхранва ръста на цените, тъй като много купувачи инвестират в имоти, за да предпазят спестяванията си от обезценяване. 

Въпреки забавянето на инфлацията до около 2% през 2024 г., цените на жилищата продължават да растат по-бързо, което предполага и спекулативни фактори на пазара.

Лихвите по ипотеките - сега и през 2008 година

През 2008 г., по време на последния имотен балон, лихвените проценти по ипотечните кредити в България бяха значително по-високи, вариращи между 6% и 8% за кредити в лева и евро. Това, комбинирано с високите цени на имотите, доведе до спад в търсенето след глобалната финансова криза. През 2025 г. лихвите остават на исторически ниски нива – средно 2.54% за кредити в лева и под 3% за кредити в евро според БНБ. 

Тези ниски лихви стимулират ръста на ипотечното кредитиране, като обемът на новоотпуснатите заеми нараства с 36-41% на годишна база през 2024 г. В сравнение с 2008 г., текущите условия са по-благоприятни за купувачите, но рискът от бъдещо повишение на лихвите остава, особено ако Европейската централна банка (ЕЦБ) реши да предприеме действия в посока "затягане" на монетарната политика. 

Има ли имотен балон през 2025 г.?

Въпросът за наличието на имотен балон е сложен и изисква анализ на няколко фактора. От една страна, ръстът на цените на жилищата изпреварва инфлацията и доходите в някои сегменти, което поражда спекулации за надценяване. В някои сегменти показва признаци на надценяване, което може да не е здравословно в дългосрочен план. От друга страна, стабилният икономически растеж, ниската безработица и ниските лихвени проценти подкрепят търсенето на имоти. Много от качествените жилища в столицата се продават "на зелено", още преди завършване на строителството.

Според някои анализатори, текущото състояние на пазара не наподобява балона от 2008 г., тъй като днешните условия включват по-висока ликвидност в банковата система и по-добре капитализирани банки.

Въпреки това, рискове като потенциално повишение на лихвите, забавяне на икономическия растеж или увеличаване на безработицата могат да доведат до корекция в цените. Прогнозите за 2025 г. сочат, че пазарът може да се успокои, особено ако търсенето намалее поради изчаквателна позиция на купувачите или ограничения в кредитирането. Засега обаче няма категоричен консенсус за наличието на балон, а по-скоро за продължаващ силен, но потенциално неустойчив ръст. 

Как влизането на България в еврозоната ще повлияе на имотния пазар? 

Влизането на България в еврозоната, очаквано на 1 януари 2026 г., може да окаже влияние върху имотния пазар в страната. Според някои експерти, самите очаквания за присъденяването към валутния съюз вече са повлияли на пазара през последните години.  Българският имотен пазар е добре подготвен за прехода, тъй като над 90% от обявите за имоти са в евро, а и сделките често се сключват в тази валута.

В краткосрочен план влизането в еврозоната вероятно ще доведе до лек ръст в цените на имотите поради засиления инвеститорски интерес и спекулативните очаквания. В дългосрочен план обаче пазарът се очаква да се стабилизира, като цените ще зависят от икономическите условия и лихвените проценти. 

Публична тайна е, че у нас имотният пазар дълги години беше удобен инструмент за "изпиране" на парични средства. До каква степен обаче тази негова функция ще бъде повлияна от влизането в еврозоната е спорно.  

С присъединяването към еврозоната България ще бъде под по-строг надзор от институции като Европейската централна банка и европейските регулатори, които имат строги изисквания за борба с прането на пари. Това може да доведе до по-строги проверки на произхода на средствата при сделки с имоти, особено за големи транзакции. 

Въвеждането на еврото ще улесни проследяването на трансгранични финансови потоци, което може да намали атрактивността на българския имотен пазар за пране на пари. 

Имотният пазар в България, особено в сегмента на луксозните имоти и високия клас жилища, често е бил използван за пране на пари чрез закупуване на имоти с неясен произход на средствата. Ако регулациите станат по-строги, търсенето в този сегмент може да намалее, което да доведе до спад в цените на луксозните имоти или на имоти в определени региони (напр. София, Черноморието или планинските курорти). 

От друга страна, в дългосрочен план по-строгият контрол може да направи пазара по-устойчив и привлекателен за легитимни инвеститори, тъй като ще намали рисковете от изкривявания, свързани с "изпирането" на нелегални средства. Това може да привлече повече чуждестранни инвестиции в имотния сектор, особено от фондове, които изискват прозрачност, а това би бил положителен фактор за пазара като цяло.  

Повече по темата за бъдещето на имотния пазар и строителния сектор можете да научите, ако посетите 4-та годишна конференция за строителство и инвестиции, организирана от списание Мениджър. Събитието ще се проведе на 3 юни в Sofia Event Center от 12:00 ч.