за събота - Европа се нуждае от 10 милиона жилища с нулеви нетни емисии до 2040 г. Как може да се случи това?

Европа е изправена пред двойна криза, която не е успяла да реши. Цените на жилищата в Европа са се повишили с 60%, а наемите - с 30% през последните 15 години, докато броят на строителните разрешителни е намалял с 20%. Европейската инвестиционна банка изчислява, че ЕС в момента се нуждае от 2,25 милиона допълнителни жилищни единици, приблизително с 50% повече, отколкото реално се строят. И въпреки това сградите, които се строят, остават сред най-големите източници на емисии на парникови газове на континента.

Между 2010 и 2024 г. строителните разходи в Европейския съюз са се увеличили с 56%, а Европейската комисия очаква търсенето на жилища да нарасне с повече от два милиона единици годишно.

Кризата с достъпността на жилищата и климатичната криза не са два отделни проблема. Те са един взаимосвързан системен провал, а строителният и недвижимите имоти в Европа са в центъра и на двата, пише The Conversation. 

Предизвикателството: три напрежения, една индустрия

Секторът „Архитектура, инженерство и строителство“ (AEC) страда от четири десетилетия стагнация на производителността. Сложните режими за издаване на разрешителни, фрагментираното управление и структурата на индустрията, изградена около еднократни проекти, са ѝ попречили да доставя достъпни, обитаеми и устойчиви жилища в голям мащаб.

Към края на 2025 г. предлагането на нови жилищни единици в ЕС е задоволило само 50% от действителното търсене, което се е утежнило от нарастващите разходи за труд и материали и строителния сектор, който исторически се е борил с ниски иновации и производителност.

В същото време сградите представляват приблизително 40% от потреблението на енергия в Европа и 36% от емисиите на CO₂.

Зелената сделка на ЕС, Планът за действие за кръговата икономика и таксономията на ЕС за устойчиви дейности изискват дълбока декарбонизация – но както ясно показва рамката „Преосмисляне на недвижимите имоти“ (2024 г.) на Световния икономически форум, ангажиментите за технологии и устойчивост сами по себе си са недостатъчни без преконфигуриране на това кой строи, кой притежава и кой управлява застроената среда.

В по-ранната си публикация „Рамка за бъдещето на недвижимите имоти“ (2021 г.) на Световния икономически форум (СЕФ) беше предупредено, че достъпността и декарбонизацията ще се съгласуват само ако индустрията фундаментално промени своите бизнес модели и структури на управление. Нито една от двете рамки обаче не е очертала конкретните алтернативни пътища, по които тази трансформация може действително да се развие.

Франция е пример, който показва колко бързо могат да се сблъскат целите на Европа в областта на жилищното строителство и климата. На 23 април 2026 г. правителството обяви законопроект за стимулиране на жилищното строителство, целящ ускоряване на строителството, децентрализиране на някои решения и стартиране на трета програма за градско обновяване. Най-противоречивото предложение би позволило на енергийно неефективните жилища с рейтинг F и G да се върнат на пазара за отдаване под наем, ако собствениците се ангажират с обновяване в рамките на три години за къщи и пет години за жилищни сгради. Съгласно настоящите правила, жилищата с рейтинг G са забранени от нови или подновени договори за наем от 2025 г. насам, като жилищата с рейтинг F трябва да ги последват през 2028 г. Въпросът е дали прилагането и финансирането ще направят обновяването реалност.

В цяла Европа правителствата се опитват да разширят предлагането, без да отслабват климатичните цели. Испания се е насочила към индустриализирано строителство, използвайки средства от ЕС за по-бързо и по-евтино изграждане на социални жилища, като същевременно се сблъсква с проблеми с туристическите наеми и малкия фонд от социални жилища.

Германия е изправена пред противоположния натиск: завършените жилища са спаднали до 13-годишно дъно през 2025 г., докато по-ранни оценки са определяли годишна нужда от 320 000 апартамента до 2030 г.

На ниво ЕС Планът за достъпни жилища вече свързва по-бързото издаване на разрешителни, обновяването и рентабилното строителство. Мерките за предлагане все повече зависят от това дали правителствата могат да интегрират достъпността с целите за декарбонизация.

Четири правдоподобни бъдещи сценария за 2040 г.

За да се справим с тази празнина, пишат авторите на статията в The Conversation, проведохме многогодишно стратегическо прогнозно проучване с над 30 старши експерти от индустрията от цяла Европа, архитекти, предприемачи, доставчици на материали, енергийни компании и фирми за недвижими имоти. Публикувано в списание Futures, нашето проучване комбинира хоризонтален анализ, анализ на въздействието и несигурността и три кръга експертни семинари, за да изгради четири последователни сценария за европейската AEC индустрия до 2040 г.

Сценариите не са прогнози. Те са структурирани изследвания на четири правдоподобни пътя на развитие, всеки с различна логика за това как декарбонизацията, кръговата икономика и достъпността на жилищата биха могли да взаимодействат при различни управленски механизми.

В първия сценарий гигантите управляват AEC индустрията, големите технологични фирми и строителните компании, подобни на производители на оригинално оборудване (OEM), доминират чрез базирано на данни, извън обекта, индустриализирано строителство. Жилищата се превръщат в абонаментни услуги; платформите задават стандартите и производителността се покачва рязко. Но достъпността и агенцията на наемателите остават оспорвани, а малките фирми се борят за оцеляване.

Във втория сценарий, Кръговото бъдеще: коалиция от регулатори, финансови институции и водещи фирми вгражда кръговите принципи в законодателството за планиране, обществените поръчки и финансите. Сградите се превръщат в документирани банки за материали; биоматериалите заместват бетона; обновяването доминира. Напредъкът по отношение на целите за въглерод и ресурси е силен, но предизвикателствата пред достъпността в градовете продължават без целенасочено политическо внимание към типологиите на жилищата и моделите на собственост.

В третия сценарий, лидерството на публичния сектор: правителствата поемат пряк контрол, след като пазарните механизми не успяват да постигнат резултати в мащаб. Обвързващите цели, стандартизираните типологии и програмите за публични инвестиции водят до бърза декарбонизация и предлагане на жилища, но за сметка на частните иновации и творческите експерименти.

В четвъртия сценарий, зелената енергийна революция, при която бързата декарбонизация на електрическата мрежа променя целия жилищен въпрос. Сградите се превръщат в активни възли в двупосочни интелигентни мрежи и оперативният въглерод до голяма степен изчезва. Но вниманието се измества към въплътения въглерод, енергийната бедност и разпределителните ефекти от прехода, който е от полза за някои домакинства много повече от други.

Призивът за действие

Анализът на сценариите ясно показва, че няма автоматично съответствие между изграждането на повече жилища, декарбонизацията на жилищния фонд и осигуряването на достъпност на жилищата. Същите водещи инструменти – зелено финансиране, кръгови обществени поръчки, дигитализация – водят до много различни резултати, в зависимост от това кой ръководи системата и коя логика на управление доминира. Това има преки последици за политиците, инвеститорите и лидерите в индустрията в момента.

Във всичките четири бъдещи сценария се очертават три приоритета, за които не бива да се съжалява:

• Дълбокото обновяване на съществуващия сграден фонд е неоспоримо по нито един път; въпросът е само кой плаща и кой печели.
• Необходима е цифрова инфраструктура за наблюдение на енергийните и материалните характеристики, независимо кой участник е отговорен.
• И новите умения, и организационните възможности за индустриализирано строителство и мисленето за жизнения цикъл трябва да бъдат изградени сега, а не след като преходът е настъпил.

Първият план на ЕС за достъпни жилища, стартиран в края на 2025 г., и предстоящата първа по рода си среща на върха на ЕС за жилищно настаняване през 2026 г. предлагат рядък политически прозорец. Въпросът е дали политиците ще го използват, за да се справят със структурните провали в управлението, които разкриват нашите сценарии, или просто ще добавят още инструменти към система, чиито фундаментални напрежения остават нерешени.

Строителната индустрия има десетилетие и половина, за да оправи това. Бъдещето съществува; изборите са наши.