Бизнес БРОЙ /// Мениджър 01/2024

Списание МЕНИДЖЪР Ви предлага 4 безплатни статии от броя — 2 / 4

Парадоксът с цените на жилищата

Защо България е едновременно страната с най-бързо намаляващо население и с рекордно поскъпващи имоти

Автор:

Николай Нейчев

Парадоксът с цените на жилищата

Защо България е едновременно страната с най-бързо намаляващо население и с рекордно поскъпващи имоти

Парадоксът с цените на жилищата
quotes

Жилищата в България поскъпнаха с около 10% през последната една година, като от целия Европейски съюз единствено в Хърватия цената им се повиши с повече, показват данните на Евростат. Парадоксално, в същото време неведнъж България е посочвана като страната с най-бързо намаляващото население в Европа – не само заради ниската раждаемост, но и заради високата емиграция. Последното преброяване от 2021 г. показа, че броят на живеещите тук се е свил с 11,5% само в рамките на 10 години, като единственият град, в който населението се увеличава, е София. На база тези тенденции прогнозите са населението на страната да намалее с още над 20% – до по-малко от 5 млн. души до 2075 г. Как дългосрочният тренд на поскъпване на жилищата, при който цената им от 2010 г. насам е със 75% по-висока, може да се обясни при намаляващо население и все по-малко хора, които желаят да живеят тук?

Търсене и предлагане

Годината след временния хаос, който глобалната пандемия предизвика във всички отношения, включително и в икономическите, беше рекордна за броя сделки с имоти. В рамките на 2021 г. в България се изповядаха близо 250 хил. продажби, което е с цели 28% повече в сравнение с годината преди това, и със 17% повече в сравнение с предпандемичната 2019 г. Въпреки че това е далеч под абсолютния рекорд от 2007 г., когато в рамките на една година бяха регистрирани над 325 хил. сделки, резкият темп на нарастване показва трескавото търсене от страна на купувачите и тяхната готовност да плащат и да се конкурират за имотите, много от които се реализираха на по-висока от първоначалната им офертна цена. Тази динамика определено беляза установяването на „пазар на продавача“, в който правилата се определят изцяло от собственика на имота и по-платежоспособният купувач е с предимство.  

От дистанцията на времето можем да кажем, че този пик на трескаво търсене се вписва в рамките на една година. През последните две години започва да се отчита спад на броя сделки. През 2022 г. от всички ликвидни пазари – това включва големите градове и курортите у нас – единствено по Черноморието сделките продължават да се увеличават. Така например във Варна броят на продажбите на имоти нарасна с 3,% до над 16 хил., в Несебър с цели 37% до над 10 хил. Навсякъде другаде има понижение в сделките, като в София, Пловдив и Бургас то е съответно със 7,4%, 7% и 2%. Тази тенденция на плавно отдръпване на купувачите се задълбочи още повече през миналата година. За първите девет месеца общият брой сделки е малко над 150 хил., което представлява понижение от 13% спрямо същия период на 2022 г. Купувачите постепенно започват да поставят повече условия.

Що се отнася до предлагането на нови жилища – в последните години броят на жилищата, въведени в експлоатация, се увеличаваше с двуцифрени проценти – от 12 хил. през 2019 г. до близо 20 хил. за 2022 г. През миналата година обаче има осезаемо забавяне на този тренд на растеж. За първите три тримесечия на 2023 г. въведените в експлоатация нови жилища са 14,7 хил., което е само с 1% повече в сравнение със същия период на миналата година. Тоест новите жилища представляват по-малко от 10% от целия пазар на сделки с имоти годишно.

На базата на събраните данни за около 10 хил. сделки на Оцениме.бг, независим доставчик на аналитична информация, който си партнира с агенциите за недвижими имоти, може да се проследи не само реалната цена на сделките, но и отстъпките, при които се сключват те в сравнение с офертната цена, както и периодът на продажба. Видимо е, че периодът, в който даден имот се продава, плавно се увеличава – от около 30–40 дни в средата на 2022 г., до 60–80 дни към края на 2023 г. Това води и до плавно повишаване на дела имоти, които се реализират, след като е била договорена отстъпка от офертната цена. Анализите показват, че имотите, които са били продадени с най-голяма отстъпка от първоначалната офертна цена, са и тези, които най-дълго време са били на пазара. С други думи, определянето на непазарна цена е причината за нереализирането на дадени имоти дълго време. В разглеждания

3-годишен период 7% от имотите се продават след двуцифрена отстъпка между 10% и 20%, но средно договорената отстъпка е по-ниска и варира между 6% и 4% от офертната цена и се запазва относително постоянна.

Източник: БНБ 

Източник: Имотен агрегатор, Оцениме.бг

Финансирането

На фона на понижаващите се сделки продължаващото увеличение на цените на имотите до голяма степен може да се обясни с лесния достъп до евтино финансиране. Въпреки че лихвените проценти по целия свят се увеличиха в борбата с повишената инфлация, у нас те останаха сравнително ниски. През цялата 2023 г. средните лихви, при които българските банки отпускаха жилищно кредитиране, бяха под 3%, както беше и в периода след пандемията. БНБ приложи косвени мерки, с които целеше, доколкото е възможно, да ограничи свободния ресурс в търговските банки и така да свие ръста на жилищното кредитиране. Данните показват обаче, че този ефект не е постигнат. От 2021 г. досега салдото на всички жилищни кредити в България се е увеличило от 12 млрд. лв. на 19,5 млрд. лв. Само в рамките на 11-те месеца на 2023 г., за които има данни, са били отпуснати нови жилищни заеми на обща стойност от 6,8 млрд. лв., което е повече, отколкото за цялата 2022 г. Интересно е да се отбележи, че жилищните кредити с фиксиран лихвен процент за първите 5 или за първите 10 години са избрани от едва 3% от кредитополучателите.

От началото на 2021 г. делът на необслужваните жилищни кредити у нас се е понижил от около 5% на нищожните 1,39% и е на най-ниското си ниво, откакто БНБ предоставя такава статистика. Този дял може да се увеличи, в случай че икономиката стагнира, безработицата се увеличи и потребителите нямат възможността да погасяват заемите навреме. Подобен риск имаше по време на противопандемичните ограничения, като тогава БНБ въведе „кредитна ваканция“ за изплащането. От нея се възползваха около 15% от кредитополучателите, като в крайна сметка след изтичането ѝ нямаше влошаване на кредитните портфейли.

Междувременно ликвидността в банките е стабилна. Депозитите на домакинствата възлизат на 78 млрд. лв., като са се увеличили през последната година с 10%, въпреки че реално доходност по тях не се предлага. Традиционното за България влагане на спестявания в жилищна площ поради недостатъчна разпознаваемост на други канали за инвестиция беше стимулирано именно от реално несъществуващата доходност на банковия депозит и високата инфлация.   

Спестяванията

Тези рекордно големи спестявания на домакинствата са основен източник на финансиране на сделките с имоти. Данните на Агенцията по вписванията показват, че през 2023 г. по-малко от 25% от всички сделки с имоти в България са се финансирали чрез ипотека. Трябва да имаме предвид, че предоставената статистика не разграничава различни типове имоти, тоест в това число не влизат само жилища. И все пак този дял е най-висок в София, където 56% от покупките се реализират с ипотека, но в другите основни пазари като Пловдив, Варна и Бургас този дял пада на 30–32%. На останалите места, дори в курортите, финансирането чрез ипотека е по-скоро изключение и става въпрос за сделки с налични пари. Например в Несебър за първите 9 месеца на тази година при над 6000 сделки с имоти едва 10% от тях имат учредена ипотека. В този смисъл дори и евентуална промяна по лихвените проценти нагоре ще окаже тежест само на 30% от пазара. А такава промяна, ако има такава, със сигурност няма да е рязка. Още повече че нормализирането на инфлацията по света вече дава повод на експерти да прогнозират по-ниски лихви. Анализаторите на Goldman Sachs очакват Федералният резерв на САЩ да направи 5 понижения на лихвите си в рамките на 2024 г. Икономисти очакват Европейската централна банка да понижи 4 пъти лихвените нива, всеки път с 0,25 процентни пункта, показва проучване на Bloomberg. Изводът е, че ако нещо повлияе на цените на имотите у нас, със сигурност няма да е липсата или затруднен достъп до финансиране.

Как данъчната политика влияе на цените

Един от основните фактори на бързото поскъпване на имотите е, че значителна част от жилищата са необитавани. По данни на НСИ от последното национално преброяване в страната неизползвани са близо 40% от жилищата. В София например делът на необитаваните апартаменти е малко над 30%, в Област Бургас – над 50%. Очевидното обяснение на този феномен са сравнително ниските данъци у нас. В столицата данък сгради е 1,875 промила върху данъчната оценка, която е и далеч по-ниска от пазарната цена. Ниският разход позволява хора с възможности да придобият собственост над няколко жилища и да предпазят спестяванията си от инфлацията поради постоянното повишаване на цените на имотите. В същото време собствениците почти нямат данъчни разходи по жилищата, което по никакъв начин не ги стимулира да ги включат на пазара. Така тези имоти нито се продават, нито се използват, нито се отдават под наем. Това изваждане от пазара на значителна част от съществуващите жилища води до повишаване на цената на останалите 70% от имотите, които все пак се продават или отдават под наем. Логичното би било всяко жилище след основното, което се използва за живеене, да бъде обложено с по-висок данък, за да се стимулира собственикът му да го вкара в стопанския живот и така да облекчи пазара на продажби и наеми.

Има нещо оптимистично в страстта на нашия народ да инвестира в жилища и да продължава да сключва сделки, въпреки че търсените цени за много от обектите не отговарят на ниското качество на заобикалящата среда. Данните ясно показват, че по един или друг начин купувачите осигуряват финансирането, което обаче не означава, че рисковете не съществуват.

Какво е качеството на данните

Не може да се подценява и възможността за спекулации. За съжаление, основна характеристика на пазара на имоти в България е ниската достоверност на информацията, което пречи при изготвянето на качествени анализи и помага на пазарните спекулации. За сравнение във Великобритания от 1995 г. съществува UK House Price Index – правителствен регистър, който прави публична цената, при която е сключена всяка сделка с жилище. На базата на тази достоверна информация всеки лесно може да се ориентира за справедливата стойност на всяко жилище. У нас също имаме регистър, но значителна част от сделките – особено онези, които се плащат с налични пари, а не с банков кредит, често се изповядват на данъчна оценка, за да се спестят разходи. Това „замърсява“ данните. Ето защо преобладаващата част от оценителите използват офертна информация от онлайн порталите за имоти, когато оценяват дадено жилище. Тези данни също нерядко са неточни, спекулативни и откровено фалшиви, тъй като онлайн порталите нямат практика и интерес да следят за коректност на информацията – те просто искат да имат повече обяви и повече посещения. Ето защо офертната информация може да бъде подвеждаща и да се различава от крайната цена. Това са някои от причините защо българският жилищен пазар редовно е поставян сред най-непрозрачните в Европа според ежегодния глобален анализ, изготвян от JLL, американска компания, предоставяща услуги в сектора на имоти с годишни приходи от 21 млрд. долара. Докладът им от 2023 г. поставя българския пазар на 41-во място в света и на 24-то място в Европа по прозрачност на данните.

Тези, които разполагат с данни за реалните финални цени на сделките, са агенциите за недвижими имоти, тъй като тяхното заплащане се формира на тази база. Проблемът е, че пазарът на брокерски агенции у нас е силно конкурентен – съществуват над 3000 агенции, като при възходящ пазар броят им се увеличава. По този начин дори и най-големите компании в бранша представляват не повече от 5% от целия пазар и разполагат с данни само за този дял.