В продължение на почти пълно десетилетие след финансовата криза от 2009 г. жилищният фонд в столицата София представляваше около 20% от всички жилищни площи в страната. И това дълго време е константа, докато глобалната пандемия не разбърка напълно представите ни за нормалност, за икономическа активност. Въпреки логичните тенденции, при които все повече хора започнаха да ценят високо личното пространство и да мечтаят за собствен двор например, или въпреки настроенията за преместване на част от населението далеч от гъстонаселената столица, данните сочат, че се е случило точно обратното. Днес близо 25% от целия жилищен фонд в страната се намира в София, като в голяма степен това е резултат от ударното строителство през последните 4 години.

Никога досега един град не е концентрирал 1/3 от цялото жилищно строителство в страната.

Дори напротив – има години, в които въведените в експлоатация нови жилищни сгради в София представляват едва 5–6% от цялото строителство в страната, като през 2013 г. този дял е дори само 3,8%. Това е в пълен контраст със случилото се през последните години. През 2021, 2022 и 2023 г. новите жилищни площи в столицата концентрират между 31 и 34% от общия обем новопостроени сгради в страната. Заедно с останалите основни градове с най-ликвидни имоти – Пловдив, Варна и Бургас, тези четири населени места представляват 2/3 от целия фонд новопостроени жилища у нас. В тях се осъществяват и 1/3 от всички сделки с имоти в България. Един пазар, който не дава признаци на охлаждане, независимо от някои от мерките, които бяха въведени за това.

В първата половина на 2024 г. най-динамично от основните пазари се развива Бургас. За първите 6 месеца на годината там е отчетен 27% ръст на годишна база на сключените сделки. Но в същия период райони, близки до Турция, също привличат значителен интерес като възможност за инвестиция от чуждестранни граждани, макар и там да се тръгва от сравнително ниска база. В района на Крумовград и в Момчилград има 35% увеличение на броя сключени сделки с имоти на годишна база. В София продажбите традиционно нарастват с 12%, но вече значително увеличение на търсенето има и за имоти около столицата – в Елин Пелин например е отчетен 22% ръст на сделките, а в Костинброд – с 10%.

При курортните селища

най-голяма динамика има в региона на Велинград,

където броят на сделките през първата половина на годината нараства със 17% на годишна база. Най-големи движения в цените има в морските курорти.

Интересна тенденция е, че през последната година периодът, в който даден имот е на пазара, плавно се увеличава за района на София, което също може да говори за насищане с предлагане. В същото време почти няма сделки с отстъпка, което означава, че повечето продавачи предпочитат да изчакат, отколкото да се съгласят на алтернативно предложение, стига, разбира се, да не наддават за друг имот. Всичко това се случва в среда на много благоприятни финансови условия и галопираща кредитна експанзия, която чувствително подпомага най-големите пазари за имоти у нас. Лихвите по жилищните кредити у нас вече трета година варират между 2,5 и 3,5%, а обемите одобрени заеми всеки месец достигат все по-главозамайващи измерения и ако преди бяха по 250 млн. лв. на месец, сега вече

редовно минават над 800 млн. лв.

През ноември 2023 г. средният лихвен процент по ипотечните кредити в еврозоната достигна 4,05%, което е най-високата му стойност за последните повече от 10 години. Това се случи приблизително две години след рекордния минимум от 1,32% през декември 2021 г. От началото на тази година ипотечният лихвен процент за еврозоната плавно се движи надолу, като през юни Евростат отчете, че стойността му е 3,70%. Това е значително над средния лихвен процент, при който банките в България отпускаха жилищни кредити (виж графиката).

Същевременно в началото на септември Европейската централна банка за втори път тази година понижи основния си лихвен процент с 25 базисни пункта – до 3,65%, което е сигнал за стимулиране на икономическата активност. Очакванията са до края на годината да има още едно понижение – поне до 3,50%.

От своя страна БНБ няколко пъти предупреди, че нивата на жилищно кредитиране са високи, но

няма много инструменти, с които да влияе директно

на лихвения процент или на разполагаемото парично обращение. Това, с което местната централна банка може косвено да влияе, е нивото на минималните задължителни резерви. В средата на 2023 г. то бе увеличено от 10 на 12% за всички привлечени средства. Това обаче не повлия по никакъв начин на кредитната експанзия, най-вече тъй като банките у нас разполагат със свръхликвидност. Въпреки че банковите депозити предлагат доходност от само 1–2%, през последната една година сумата на банковите депозити на фирмите се увеличи с 9% до 45 млрд. лв., а тези на домакинствата – с 12% до 84 млрд. лв. Ето защо нито кредитната активност, нито нивото на лихвите у нас не се повлия от промяната по резервите. От средата на 2023 г. досега банките в България са одобрили над 9,6 млрд. лв. нови жилищни кредити, което е с 28% повече в сравнение със същия период година по-рано.

През септември БНБ

за първи път въвежда директни правила за жилищното кредитиране, които целят да ограничат прекалено рискови експозиции на банките.

От началото на октомври 2024 г. влизат в сила разпоредби относно размера и периода на одобряваните жилищни кредити. Те засягат три индикатора:

1. Съотношението между размера на кредита и стойността на имота не може да надвишава 85%. По последни данни на БНБ средното за българската банкова система съотношение е 74%. Това означава, че новото ограничение се отнася за извънредни и изключителни случаи, които обхващат по-малко от 10% от всички одобрени кредити. Трябва да се отбележи, че реалното приложение на това изискване ще зависи изключително много от качеството на оценката на обезпечението. В случай че оценката не е изготвена коректно, това може да позволи неправомерно одобряване на кредит, значително по-висок от максималното ниво.
2. Съотношението между разходите за погасяване на дългове и месечния доказуем доход не може да е над 50%. Отново отчетеното средно ниво на този показател и към момента е под 40% за българската банкова система, тоест влизането в сила на този индикатор не цели да се промени нещо чувствително в начина, по който банките одобряват жилищни заеми.
3. Максималният срок за погасяване да не е по-дълъг от 30 години. Към момента този среден срок е 25 години и банките у нас традиционно не поемат риск да одобряват кредити със срок за погасяване, по-дълъг от 25 години.

С други думи, БНБ въвежда мерки, които при сегашните условия не биха ограничили с нищо кредитната експанзия, а ще окажат влияние единствено на крайните потребители, които по изключение получават преференциална оферта от банките. В същото време трябва да отбележим, че нивото на необслужваните жилищни кредити плавно продължава да се понижава, като вече е около 1%, което е добър сигнал за стабилността на финансите. Този дял е в пряка зависимост с рекордно ниската безработица в страната, която се движи около 5% и осигурява сигурни доходи на кредитополучателите.

И докато кредитирането е неизменна част от пазара на имоти, не трябва да се подценява

една особеност на българския пазар.

Според данните на Агенцията по вписванията за първите две тримесечия на 2024 г. у нас са били реализирани над 98 хил. сделки с имоти. За същия период обаче общият брой на учредените договорни и законови ипотеки е малко над 27 хил. Тоест огромната част – над 70% – от всички сделки с имоти у нас се реализират без ипотечен кредит. Това важи особено силно за по-малките населени места. И обратно – колкото по-голямо е населеното място, толкова повече ипотеки се използват. В София например делът на сделките с ипотеки е най-висок за страната и достига близо 60%. Всъщност, ако погледнем всички данни – в столицата, където се сключват 17% от всички сделки с имоти за страната, са регистрирани 37% от всички договори за ипотека. В Пловдив и Варна около 35% от сделките се финансират с ипотека, но в курортните градове като Несебър, Банско и Приморско ипотеки се използват за не повече от 15% от сделките. В Бургас през изминалата година наблюдаваме един от най-големите ръстове в броя реализирани сделки – от 27%. То съвпада и с най-голямото повишение на броя новоучредени ипотеки (виж таблицата). Въпреки тази значителна динамика около 65% от сделките в региона на Бургас продължават да се финализират без жилищен кредит. Това се случва или по изключение с друг тип кредит, като потребителски, или т. нар. „бърз кредит“ – или в масовия случай със спестявания, средства от чужбина или с пари от друга сделка, вероятно платена с кредит.

Липсата на качествени данни за пазара на имоти остава ключов проблем за участниците в него. България е позиционирана на 43-то място в света и на 22-ро място в Европа по прозрачност на данните при сделките с имоти в годишния доклад Глобален индекс на прозрачността на пазара на недвижимост за 2024 г., изготвян от международната корпорация JLL, която управлява активи за над 16 млрд. долара. Основните причини за това са честите злоупотреби с изповядвана цена при сделка, сивият сектор при наемите, липсата на регулация на брокерския бизнес, на консолидация в сектора и др. Тези фактори пречат на изготвянето на качествени анализи, които да ориентират участниците на пазара в реалната стойност на имотите. Това директно е обвързано и с трудността да се оцени доколко пазарът представлява балон. Единственото сигурно е, че сделки продължават да се сключват и одобрените жилищни кредити да се погасяват в срок. Промяната на всяко едно от тези две обстоятелства рязко може да усложни ситуацията в сферата на имотите.