Жилищата в центъра на София са хит на пазара

Интервю с  Данаил Наков, управляващ собственик на агенция за недвижими имоти "Компас пропърти"

- Господин Наков, кои в момента са най-търсените имоти на пазара?
- В последните 4 години строителството на нови сгради бе почти замряло, а интересът към тях от страна на купувачите бе сведен до минимум. От средата на 2013 г. се наблюдава ръст в търсенето, особено по Черноморието и планинските курорти. Имотните сделки в София се нормализираха, но цените са с между 20% и 40%  по-ниски от тези, които бяха в пика през 2008 година. Най-много се търсят новото строителство и бизнес сградите. Офис пазарът отбеляза най-силното шестмесечие от началото на кризата и сега цената е средно 850 евро за кв.м, когато говорим за покупко-продажба и между 5-6 евро за квадратен метър при наемите.
Пазарът се активизира през 2014 г. вследствие на очакванията за по-висок ръст на икономиката. Политическите трусове настъпиха в края на полугодието, поради което все още не сме отчели влиянието им върху пазара. При жилищата за собствени нужди най-голямо е предпочитанието към тристайните апартаменти, защото те решават напълно жилищния проблем на младите семейства, които планират или вече имат деца. Площта им е достатъчна за нормален начин на живот, същевременно цената от около 70 хил. до 80 хил. евро за имот е приемлива. Над 30% от покупките са за имоти на стойност над 100 хил. евро. Двустайни апартаменти в София на изплащане също са сред търсените от млади хора, за които това е първо жилище. Мотивът им е, че заемът за малък апартамент на ниска цена ще бъде изплатен бързо.

- Какво е търсенето на имоти с цел инвестиция?
- Целта на близо 20-25% от купувачите е инвестиция. Когато се придобива недвижимост, човек обикновено се ръководи от няколко мотива. Първият е да купи имот, в който семейството му ще живее или ще използва за почивка. Вторият вид покупка е с цел осъществяване на някаква бизнес дейност. Третият вид е с цел инвестиция при наличие на свободни средства или частично с банков заем. Ако покупката на имот е за лични нужди или с цел отдаване поне 5 години под наем и след това продажбата му, при наличие на необходимите средства за това, моментът винаги е подходящ. Никоя криза или спад в цените не продължава безкрайно, а междувременно имотът сам се откупува частично чрез наема, който се получава от него. Не си струва човек да държи свободни пари, които да не му носят доходност, а не трябва да се пренебрегва и инфлацията. През 2014 г. има ръст на продажбите на имоти, закупени с цел инвестиция. В първото тримесечие на годината с този мотив с жилище се сдобиха близо една четвърт от купувачите.

- Как банковата криза от лятото 2014 се отрази на търсенето и предлагането на имоти?
- Банковата криза с КТБ и ПИБ засили  покупките на недвижими имоти. Все повече хора с големи спестявания предпочитат да инвестират в недвижимости, особено предвид падащите лихви по депозитите и опасенията за несигурност на вложените в банките пари. Апартаментите в София могат да носят между 3 и 5% годишна доходност.

- Кои са най-желаните квартали в София?
- Най-предпочитани квартали за покупка във високия сегмент са Идеален център, „ Иван Вазов“,  „Гео Милев“, „Изток“, около Докторската градина, „Бъкстон“, „Стрелбище“. Сделките в по-ниския сегмент са предимно в районите с метро и подобрена инфраструктура. Има оживление и в търсенето на нови жилища, най-вече в южните квартали на столицата. Много сделки се сключват в кварталите „Младост”, „Дървеница”, „Студентски град”, „Дианабад” и по-малко в райони, които нямат изградена инфраструктура.

- С какво клиентите с какво са готови да направят компромис и с какво не?
- Без съмнение първият компромис, който правят клиентите, е определянето на пазарна цена на имота. Едно жилище се продава за толкова, колкото определя в момента пазарът, независимо от всичките му привлекателни характеристики. Често заделения бюджет не е достатъчен за желания дом. В крайна сметка цената на един имот зависи от мотивацията и на продавача, и на купувача.

 - Какъв бюджет е необходим за закупуването на двустаен и тристаен апартамент готов за живот в София?
- Средната стойност за апартамент е около 665 евро на кв.м. В зависимост от локацията тази цена включва довършителни работи, а понякога и обзавеждане. Въпреки това за най-търсените райони сделки на нива от 1000 евро на кв. м не са изключение. Средната стойност за София е колкото и във Варна. Нивата в Пловдив са около 500 евро, а в Бургас - около 480 евро за кв.м. Тези стойности, обаче са относителни, защото има квартали в София като Идеален център, „ Иван Вазов“, „Гео Милев“, „Изток“, около Докторската градина, „Бъкстон“, „Стрелбище“, както и  малкото затворени комплекси, в които на тази цена е практически невъзможно да се закупи приличен имот. В други части на града, като "Люлин", "Надежда", "Захарна фабрика", "Света троица" и др., изборът за този ценови диапазон е богат, като клиентите могат да избират вид строителство, етаж, начин на довършване. В обобщение, цените в големите жилищни комплекси, в които има и панелно строителство са по-ниски и те до голяма степен влияят на средната цена за района.

- Средно колко време отнема намирането и покупката на желания имот?
- Към момента жилищата със справедлива пазарна цена се продават два пъти по-бързо, заради по-голямото търсене. Към месец юни 2014 г., например, времето за продажба на имот, без сериозни компромиси, от момента на обявяването на офертата, до момента, в който се затвори сделката с плащане и прехвърляне на собствеността отнема средно около два до три месеца. През 2013 година това време бе шест месеца. За клиенти с по- специфични изисквания, процесът е напълно възможно да отнеме и повече от година.

- Какви промени в търсенето очаквате до края на годината?
- Жилищата в центъра на София са хит на пазара през 2014 година. Броят на сделките с имоти в централните райони на столицата нарастна двойно в първото тримесечие на годината в сравнение с последните месеци на миналата година. Сериозен недостиг се наблюдава в предлагането на многостайни апартаменти с гараж. На купувачите в тази категория често им се налага да търсят мечтания дом повече от година.
Друга отчетлива тенденция е, че сделките на етап „груб строеж” отново са факт на пазара на жилища. Над 10% от продажбите през първото тримесечие на 2014 г. са направени преди получаване на Акт 14. Купувачите с бюджет над 100 хил. евро търсят жилища с големи стаи, някои от тях държат на високи тавани. Тази тенденция е възможно да бъде отчетена и от строителите в бъдещите им проекти.
Интересна тенденция е и все по-голямото търсене на къщи в близост до София и провинцията. Икономическата криза и пренасищането на имоти в градските и курортни зони доведе до постепенно преосмисляне на приоритетите у потенциалните купувачи. Все по-търсени стават селските къщи и вили, особено в добре благоустроени и с добри комуникации села и малки градове, изградена пътна инфраструктура и добър транспорт до областните градове. Отдалечеността от града, природната среда и най-вече ниските цени карат все повече българи да търсят спокойствието и по-евтиния живот, като закупят къщи в близост до областните центрове. При луксозните къщи най- търсени са тези с големина от 400 до 600 кв. м и двор до един декар.

ДАНАИЛ НАКОВ е управляващ собственик на агенцията за недвижими имоти "Компас пропърти". Започва кариерата си в бранша през 2009 година. Преди това е работил в търговията с бързооборотни стоки. Завършил е „Финанси” в УНСС

"КОМПАС ПРОПЪРТИ" е специализирана  в посредничество и управление на инвестиционни проекти в сферата на недвижимите имоти. Целта на компанията е да предложи на своите клиенти индивидуално-ориентиран подход при покупка, продажба или отдаване под наем на имущество. Предлага цялостно комплексно обслужване: търговско-консултантски, финансово-правни, архитектурно-градоустройствени, строително-технически и застрахователни услуги. Член е на Национално сдружение Недвижими Имоти. Какви оферти предлага компанията може да научите от www.compassproperty.eu