Жилищният пазар в България между ръста на цените и променящите се потребителски нагласи

Жилищният пазар в България продължава да предизвиква въпроси както сред инвеститорите, така и сред купувачите. Въпреки че броят на сделките показва признаци на успокояване след рекордната 2025 г., цените продължават да растат, а интересът към имотите остава висок. Тези тенденции бяха във фокуса на дискусията „Жилищният пазар в България: балон, изкривяване или нова нормалност?“ по време на 5-ата годишна конференция за строителство и инвестиции, организирана от списание „Мениджър“.

Според Ралица Ценова, изпълнителен директор, Home2U част от противоречивите сигнали на пазара се дължат на неправилно интерпретиране на статистическите данни. По думите ѝ първото тримесечие на 2026 г. често се сравнява с последното тримесечие на 2025 г. – период, който тя определи като изключителен за пазара заради засиления интерес към инвестиции в недвижими имоти.

„2025 г. беше пазар на стероиди. Виждахме ускорено вземане на решения и бързане за инвестиране на средства в имоти. Ако сравняваме със същия период на 2024 г., всъщност виждаме ръст на сделките от около 12%“, посочи Ценова.

Според нея пазарът има естествени механизми за саморегулация. При отслабване на търсенето намалява и броят на собствениците, готови да излязат на пазара, което ограничава възможностите за рязка корекция на цените.

Различен акцент постави доц. Красен Станчев от Института за пазарна икономика. Той прогнозира бъдещо охлаждане на пазара, но не заради дисбаланс между търсенето и предлагането, а вследствие на административни и регулаторни пречки. Станчев даде конкретни примери за забавени процедури по вече одобрени инвестиционни проекти, които според него оскъпяват строителството и блокират развитието на сектора.

„Онова, което повишава цените, често не се вижда от крайния потребител. Това са административните пречки, забавените процедури и невъзможността институциите да спазват собствените си срокове“, заяви той.

Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи инж. Георги Шопов също определи административната тежест като един от основните проблеми пред сектора. По данни на организацията разходите за строителство са се увеличили с около 14% през първото тримесечие на годината. Шопов защити тезата, че жилищният пазар не може да бъде разглеждан по същия начин като финансовите пазари.

„Жилището не е борсова стока. То е продукт от първа необходимост и затова жилищният пазар винаги ще съществува. Въпросът е той да остане достатъчно достъпен за хората“, каза той.

По думите му България все още се намира в сравнително добра позиция по отношение на достъпността на жилищата в сравнение с много западноевропейски държави, но забавените административни процедури и недостатъчната ефективност на институциите продължават да оказват натиск върху цените.

Значителна част от дискусията беше посветена на качеството на градската среда и променящите се очаквания на купувачите.

Левон Хампарцумян от Българския форум на бизнес лидерите подчерта, че дългосрочната стойност на един имот зависи не само от качеството на строителството, но и от инфраструктурата и средата около него.

„Трябва да се вгледаме в качеството на средата, в която се намират нашите сгради. Лошата инфраструктура може да обезцени и най-амбициозния проект“, предупреди той.

Според него липсата на цялостно градоустройствено планиране може да доведе до ситуации, при които модерни жилищни комплекси постепенно губят привлекателността си заради проблемите в околната среда.

Даниела Грозева от Националното сдружение „Недвижими имоти“ акцентира върху доверието на пазара и променящия се профил на купувачите.

„Качеството на живот е все по-важно за младото поколение. Днес хората не купуват само квадратни метри – те купуват среда, енергийна ефективност, достъпност и сигурност за своята инвестиция“, подчерта тя.

Според Грозева прозрачността при сделките става все по-важна както за купувачите, така и за финансовите институции. Тя отбеляза, че банките все по-често поставят изисквания, свързани с енергийната ефективност и техническото състояние на сградите.

По думите ѝ България все още изостава в поддръжката и обновяването на стария жилищен фонд, което създава видими различия между отделните квартали и влияе върху качеството на живот.

В заключителната част на дискусията участниците коментираха и очакваното влияние на еврозоната върху жилищния пазар. Георги Шопов и Ралица Ценова отчетоха засилен интерес от чуждестранни инвеститори и фондове, които разглеждат българския пазар като възможност за дългосрочни инвестиции и доходност от наеми.

Станчев обаче призова за по-умерени очаквания.

„Не бива автоматично да приемаме, че преминаването към еврото ще доведе до незабавни икономически ползи. По-важно е как ще се променят условията за инвестиции, кредитиране и поемане на риск в дългосрочен план“, каза той.

Въпреки различията в оценките си, участниците в дискусията се обединиха около мнението, че жилищният пазар в България навлиза в нов етап на развитие, в който все по-голяма роля ще играят качеството на градската среда, доверието между участниците на пазара и способността на институциите да осигурят предвидима и ефективна регулаторна среда.

***

ГЕНЕРАЛЕН ПАРТНЬОР: Артекс.

С ПОДКРЕПАТА НА: Home2U; PCS; Opel; Photomate.

ИНСТИТУЦИОНАЛНИ ПАРТНЬОРИ: Камара на строителите в България; Българска стопанска камара; Френско-българска търговска и индустриална камара; Confindustria Bulgaria; Изпълнителна агенция за насърчаване на малките и средни предприятия.

МЕДИЙНИ ПАРТНЬОРИ: Българска национална телевизия; Dir.bg; Stroitel.bg.