Пазарът на офиси в САЩ се насочи към историческо дъно след големи разпродажби с намаления

Пазарът на офис имоти в САЩ може да достигне дъното, смятат анализатори, посочвайки поредица от продажби на имоти в стрес с големи отстъпки през последното тримесечие, които помогнаха за определяне на нов ценови показател, предаде Ройтерс.

Пазарът на офис имоти в САЩ беше силно засегнат от по-високите лихви след пандемията, тъй като много офис служители продължиха да работяг от вкъщи. Цените на офис сградите са паднали с 12,4% на годишна база към второто тримесечие, според RCA Commercial Property Price Index, предизвиквайки спекулации кога ще бъде достигнато дъното на пазара.

„Пиковият стрес е напълно зад гърба ни“, каза Стивън Бушбом, директор по изследванията във фирмата за индустриални проучвания Trepp, който добави, че това, което сега е ключово, е да има повече сделки, които да дадат на индустрията представа за цената.

„Все още ни остава откриване на цената“, каза Бушбом. „Увеличаването на обема на транзакциите ще означава, че това ще стане по-приятно за тези притежатели.“

През 2023 г. и началото на 2024 г. много разработчици и кредитори избраха да удължат падежиращите заеми с нови условия или да отложат продажба, за да избегнат записването на голяма загуба.

Продажбите на офиси възлизаха средно на 35 милиарда долара на тримесечие преди COVID-19, но тъй като оценките на имотите спаднаха поради продължаващите свободни работни места и високите оперативни разходи, те са средно само 13,4 милиарда долара на тримесечие от 2023 г. насам, според данни от MSCI Real Capital Analytics.

Въпреки това, някои анализатори забелязаха признаци на ръст в продажбите на застрашени имоти, което накара някои да мислят, че има повратна точка на пазара.

„Има нарастващи признаци на капитулация на дъното на пазара или сложни собственици на имоти, които продават имотите си дори с големи отстъпки от покупната им цена, което помага да се създаде някакъв вид еталон за ценообразуване за стойността на офисите“, каза Кевин Фаган, ръководител на Moody's Commercial Real Estate Economic Анализ.

От края на първото тримесечие в САЩ има седем офис имота, продадени с отстъпка от над 100 милиона долара в сравнение със само един през първото тримесечие и само два през цялата 2023 г., каза Moody's в доклад от август, който беше въз основа на данни от публични регистри.

Списъкът с продажби включваше офис сграда в центъра на Манхатън - 135 West 50th Street - която беше продадена с 97% отстъпка от първоначалната си цена от 285 милиона долара за загуба от 276,5 милиона долара, според Moody's, която също изброи продажбите на офиси в Чикаго, Сиатъл и Вашингтон, окръг Колумбия

Друг пример, изброен от Moody's, е 1740 Broadway, който беше продаден на загуба от 416 милиона долара в сравнение с предишната си покупна цена. Инвеститорите направиха загуби от облигации с рейтинг AAA, продадени срещу него, за първи път от 2008 г.

Поради липсата на бенчмарк за ценообразуване, собствениците на имоти не са склонни да продават, тъй като по-ниските обеми на транзакциите създават несъответствие в ценовите очаквания. Вместо това те са избрали да удължат или рефинансират съществуващи заеми, за да преминат към период, когато лихвените проценти се намаляват и да подобрят способността си да запазят тези имоти.

Индустрията на недвижимите имоти страда от двоен удар от ниски свободни работни места и приходи, което затруднява собствениците на имоти да извършват лихвени плащания по съществуващи заеми.

Дори и с намаления на лихвените проценти, кредитополучателите с близо 72% от около 19 милиарда щатски долара падежиращи заеми през следващите 12 месеца може да се затруднят да рефинансират, тъй като може да се наложи да излязат със средно 30-35% собствен капитал, за да получат заем за теглене, показа проучването на Moody's.

„Ще има някои големи салда (на общия пазар) към края на тази година и в началото на следващата година, които преминават през транзакция за продажба“, каза Райън Райс, главен кредитен директор в регионалния кредитор EagleBank за окръг Колумбия.

Федералният резерв наскоро обърна посоката на лихвените проценти в САЩ за първи път от 2022 г. с намаление от 50 базисни пункта през септември и обеща повече.

Но докато намалението с 50 базисни пункта може да покаже „светлина в края на един много дълъг тунел“, „съживяването на пазара на (търговски недвижими имоти) ще се нуждае от поне 300-400 базисни пункта в намаления на лихвените проценти, за да компенсира резкия спад в имотите оценки", каза Алекс Хорн, основател на частния кредитор Bridgeinvest.

Един скорошен пример за напредък на заемодател беше Parkview Financial, който предложи да продаде 300 милиона долара от седем многофамилни и офис заеми - комбинация от представящи се и някои в съдебни спорове - в Ню Йорк, Ню Джърси и Кънектикът на търг, според изпълнителния директор на Parkview Пол Рахимиан и поверителен меморандум за предлагане, видян от Ройтерс.

Рахимиан каза, че фирмата му е получила множество оферти от 95-98 цента за долар за четири от тези заеми, които планира да затвори през следващите шест седмици. Три заема са задържани, каза той. Фирмата планира да използва приходите от продажбите за раздаване на нови заеми, каза Рахимиан. Такива продажби създават възможности, каза

Кеерти Рагаван, ръководител на стратегията за ABS в Waterfall Asset Management, която е инвестирала близо 2 милиарда долара през последната година в облигации и заеми, продадени на големи отстъпки. „Фундаменталните проблеми не са нещо, което ще изчезне за една нощ според нас, тъй като началните лихвени проценти са по-ниски и все още има много CRE активи, които стоят в балансите, които трябва да бъдат продадени или решени, което трябва да поддържа предлагането повишено,“ каза той.