Как губим от недвижими имоти и причините да не инвестираме в тях

В България инвестиционните възможности често се изчерпват между банков депозит или купуването на недвижим имот. Ниските нива на лихвите по депозитите в последните години направиха инвестицията в имот предпочитаната от много хора. Да „живея от наеми“ или „да купя в центъра за Airbnb“ се превърна в мантра. Истината е, че инвестиция в недвижимост може да бъде и губещо занимание, дори за тези, които са посветили времето си да изследват темата в дълбочина.

Как губим от инвестиция в недвижим имот?

1. Когато Ви липсва информация, опит и стратегия относно:

Разходи по придобиването на имота, данъчна система, цена на заемни средства, цена и баланс между лични и заемни средства, разходи по поддръжка, ремонти, професионално управление на имотите, неизбежните колебания в пазара, динамиката в развитието на съответния район и демографската му структура, участниците в сделката, прогнозирането. Това далеч не са всички фактори, с които ще се сблъскате.

2. Когато не можете да заплатите в кеш и не сте достатъчно финансово стабилни!

За почитатели на ипотечният кредит да напомня, че при вноска по ипотека за кредит от 200 000 лв. и годишен процент на разходите 3.56 % за 20 годишен период на изплащане, ще изплатите 280 000 лв. при сегашните условия. И това е без всички допълнителни разходи, които могат да възникнат. Без да сте предвидили буферен период, в който да може да обслужвате вноските по кредита си, инвестицията, чрез ипотека може да се окаже не добро решение и да ви застраши финансово. Да загубите не само закупения имот, а и самоучастието, което сте внесли при закупуването му.

3. Когато подцените сметките.

Повечето инвеститори в недвижимост, открили „имота“, често се държат нетърпеливо и са склонни да платят повече от реалната цена, без да са изследвали потенциалната доходност от нея.

Друга срещана грешка е, когато за веднъж придобит, стойностен имот, инвеститорите са склонни да платят по-малко за поддръжка, оборудване и обзавеждане, без да си дават сметка, че себестойността на тези разходи би могла да е в пъти по- ниска от добавената стойност, която те дават.

4. Когато си въобразите, ( да!!, случва се често), че да си Наемодател е лесноJ .

Повечето хора не си дават сметка за всичките проблеми, които биха могли да имат с хората, които са настанили в имота и с допълнителните разходи.

- Поддръжка на имота - появата на дефекти, като развалена пералня, запушен канал.... спукана тръба и др.,

Разрешение на този проблем може да бъде застраховка на имота, може да се наеме и професионална фирма за поддръжка или някой, на когото имате доверие, на когото да делегирате тези задължения и да разчитате при нужда. Всичко това на съответната цена!

- Риск от неплащане – наемателят спира да плаща наемните вноски.

Решението е да предвидите гаранция за подобна ситуация при подписване на договора за наем, като изискате по-голям депозит от наемателя. В България, обичайно се изисква депозит в размер на един, рядко два месечни наема. В Румъния гаранцията е в размер на два месечни наема. В Австрия, например, депозитът е минимум сумата за три наема, но в повечето случаи се изисква депозит в размер на 6 месечни наема. В Италия също както в Австрия депозитът е между 3 и 6 наема, изисква се и удостоверение от работодател за размер на възнаграждението на наемателя.

Отделно допустимите срокове, заложени в договорите за наем за закъснение при заплащане на наема, следва да бъдат съобразени с гаранцията, за да може реално тя да послужи на наемодателя и да покрие неплатените суми. В някои страни се изискват и препоръки от предишни наемодатели, но засега тази практика не е приложена в България.

- Щети в имота – може да се окаже, че наемателят не е стопанисал имота добре, още по-лошо, причинил е щети, дори го е разрушил значително. В тази ситуация, макар и да се случва относително рядко, също може да се разчита на депозираната сума за гаранция от наемателя, както и на застраховки за щети. Много е важно при подобни казуси, да разполагаме с подробен опис на състоянието на имота и наличното в него имущество и оборудване. Препоръчителен е и ежемесечен контрол на състоянието на имота.

5. Когато искате брокер или адвокат „да свършат“ цялата работа, без Вие да сте изградили стратегия и да сте им дали точно задание.

Първите често са отлични търговци, знаещи как да презентират и затворят сделка, но без да са наясно с крайните Ви цели, могат да се ограничат само с тази част от работата. За адвокатите от друга страна важи същото, плюс факта, че в стремежа си да подсигурят интереса на клиента си пропускат, че за да го направят трябва да има сделка. Често и двете групи никога не са инвестирали собствени пари в недвижим имот и ако не ги запознаете с крайните Ви цели са възможни грешки.

6. Когато смятате, че може да управлявате имота си от разстояние.

Типичен пример са ваканционните имоти, които носят доходност в определен сезон, въпреки другите възможности в това отношение. Така хората са изкушени да закупят имот в район, в който не живеят постоянно, без да са преценили възможностите си да управляват процеса успешно.

Въпреки всички рискове, аз харесвам инвестициите в недвижими имоти по няколко причини:

- недвижимите имоти са сред основните нужди на хората, винаги ще имате нужда от покрив над главата си.

- позволяват множество форми на осигуряване на приходи – наем, продажба, реновиране и препродажба, гаранция за заем, в някои страни подсигуряват данъчни облекчения.

- Инвестицията в недвижими имоти е перфектната вноска за пенсия. Вярвам, че да имаш имот, който да отдаваш под наем, представлява чудесна пенсионна стратегия и още по- хубавото е, че не е нужно да чакаш да се пенсионираш, за да започне да получаваш пенсията. Може да започнеш да я взимаш веднага.

И така, невъзможно ли е да се спечели от такава инвестиция? Не, разбира се. Практиката показва, че различните участници на този пазар ще печелят или губят, в зависимост от способностите си да анализират тези фактори. Както и от късмета си, разбира се!