Бизнес перспектива: Възходът на ритейл парковете

Търговски паркове с гръмки имена никнат един след друг - а на места и по два наведнъж - навсякъде в страната в последните месеци. Алтернативата на огромните молове се радва на интерес, нищо, че често на територията на ритейл парковете обикновено преобладават добре познати и вече навлезли във всички възможни търговски пространства брандове. Моделът и концепцията им обаче покриват сравнително нов тренд, който наследихме от времената на ковид-пандемията - удобство, бързина и не чак толкова пренаселено с тълпи от клиенти пазаруване. Всички магазини са с "равни права" на позициониране, разположени линейно едни от друг около голям строителен хипермаркет или пък обект на бранд за електроника и потребителска техника, а не "нагоре надолу" по етажи, включващи дори и паркингите на минус 3-4 нива под земята. Като цяло миксът от търговски обекти в ритейл парковете е по-скромен откъм брой брандове, но е по-прагматично ориентиран към ежедневните нужди. Винаги има магазин от хранителна верига, обекти за облекла и обувки от по-нисък ценови клас, аптеки, а напоследък - и места за хранене.

Търговските паркове са в процес на изключително бърз растеж както в България, така и в целия регион на Централна и Източна Европа, а пазарът върви към  насищане в средносрочен план, потвърждават от консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton.

С близо 11% е нараснал обемът им в региона към края на 2023 г. спрямо 2022 г., като общата им площ достига 8.35 млн. кв. м. Макар и опериращите площи в България да са относително малка част от този обем – 511 хил. кв. м, ръстът на нашия пазар е доста над средния в Централна и Източна Европа. През 2023 г. работещите ритейл паркове са увеличили площта си с над 50%, показват данните на Cushman&Wakefield Forton.

„Значителният ръст в този сегмент от пазара на търговски площи се дължи на изключително високата активност на предприемачите, както и на закъснялото развитие и ниската база, от която тръгва предлагането. Прави впечатление обаче, че в целия регион площите на ритейл парковете в развитие са значително над тези на търговски центрове, което затвърждава тенденцията за траен интерес към този формат от страна на инвеститори, търговци и потребители“, коментира Георги Муховски, зам.-мениджър на отдел “Търговски площи” в Cushman&Wakefield Forton.

Ритейл площи в процес на изграждане

Източник: Cushman&Wakefield Forton

Концепции за начинаещи и за напреднали

Според него през последните години в региона се наблюдава силен интерес към ритейл парковете, който се изразява не само в строителството на нови площи, но и в навлизането на нови концепции. Докато в България миксът все още се придържа към класическите оператори, като достъпни магазини за мода и обувки, супермаркет, електроника, мебели, магазини от типа „Направи си сам“ и отскоро - места за хранене, на развитите пазари концепциите вече включват и кина, хотели, споделени офис площи и други.

„От пандемията насам възприятието на ритейл парковете от страна на потребителите значително се промени. Те се наложиха като практични места за пазаруване, докато при моловете фокусът пада върху потребителското преживяване и забавления“, обобщи Георги Муховски.

Рисковете на бързия растеж

Експанзията на този сегмент е добра новина за пазара на бизнес имоти, казва още Муховски. „Трябва обаче да се отчетат и управляват потенциалните рискове, които бързият растеж носи. Основните са липса на ноу-хау, управлението на паричните потоци, подценяване или надценяване на потенциала на даден проект. В допълнение професионалното управление би спомогнало за създаване на правилен микс от обекти, добра поддръжка на площите и комуникация с наемателите“, допълни той.

От гледна точка на търговците основните рискове са от канибализация между обектите и все по-задълбочаващите се проблеми с намирането и обучението на персонал.

По данни на Cushman&Wakefield средната гъстота на ритейл парковете в Централна и Източна Европа е 92 кв. м на 1000 жители. Активните инвестиции в сегмента бързо променят тези показатели, особено на бързо развиващи се пазари като българския. В края на 2023 г. гъстотата на ритейл парковете в България е 75 кв. м на 1000 жители. Страната ни вече изпреварва Полша, където този показател е 66 кв. м на 1000 жители, но остава сред държавите с най-ниска гъстота. Лидер е Унгария, където този показател е 172 кв. м на 1000 жители, а в съседна Румъния той е 94 кв. м на 1000 жители.

Онлайн vs. офлайн

След бързата експанзия на онлайн търговията в пост пандемичната 2021 година, когато секторът отчете реален ръст от 43% у нас, през 2022 г. този показател е намалял до 12.4%. През 2023 г. пада до едноцифрено число – 8.3% след приспадане на инфлацията, показва статистиката. В същото време оборотите на физическите обекти в молове и ритейл паркове остават стабилни.

По-драматична е картината с онлайн търговията в Европейския съюз, където след 13.6% ръст през 2021 г. през следващите две години инфлацията води до реален спад на онлайн търговията – съответно с -5.4% и -1.3%.

„След бързия растеж на онлайн продажбите пазарът видимо се отрезви и хибридните модели между онлайн и физически обекти се доказаха като най-устойчив модел през последните години“, посочи Георги Муховски.

Според него възпиращ фактор за бързия ръст на онлайн търговията отчасти е логистиката, тъй като много брандове все още изпитват проблеми с центровете за обработка и приемане на пратките, както и с логистиката на т.нар. последна миля. Много от големите международни марки успешно съчетават физически обекти и онлайн пазаруване чрез формати от типа click&collect и замяна и връщане на пратки във физическите им магазини.

Според Георги Муховски именно ефективната колаборация между офлайн и онлайн търговия както и дигитализацията в сектора ще изиграят решаваща роля за бъдещето на ритейл пазара.